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1. 질의요지

「주택법」 제16조의 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물(감리보고서상 공정률 91%)을 경매를 통하여 낙찰받은 자가 「주택법」 제16조제3항 및 같은 법 시행규칙 제11조에 따라 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청을 하고자 하는 경우, 같은 법 시행규칙 별지 제12호서식에 따라 사업계획변경내용 및 그 증빙서류를 제출하도록 하고 있는바, 여기서 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지?

2. 회답

  사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하여야 하는 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지 여부는 그 건축관계자변경신고필증 발급의 원인이 되는 사실 등을 종합적으로 고려하여 판단하되, 「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경된 것으로 볼 수 있는 경우에는 여기서의 증빙서류에 해당될 수 있다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제16조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제11조제1항에서는 사업계획의 변경승인을 얻고자 하는 사업주체는 별지 제12호서식의 사업계획(변경)승인신청서를 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 별지 제12호서식 사업계획(변경)승인신청서에서는 구비서류 중 신청인(대표자)제출서류 란에서 “3. 변경승인 신청 시에는 사업계획변경내용 및 그 증빙서류”를 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 「주택법」 제16조의 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물(감리보고서상 공정률 91%)을 경매를 통하여 낙찰받은 자가 「주택법」 제16조제3항 및 같은 법 시행규칙 제11조에 따라 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청을 하고자 하는 경우, 변경승인 신청 시에 제출하는 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라
 교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

  먼저, 사업주체 변경 시에는 「주택법」 제16조제3항에 따라 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 같은 법 시행규칙 제11조 및 별지 제12호서식에 따라 사업계획(변경)승인신청서에 전 사업주체의 동의서 등 사업주체의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 할 것인데, 사업계획승인은 토지 및 건축물의 소유권과는 다른 별개의 권리이므로 토지 및 건축물의 소유권을 확보하더라도 그 소유권을 근거로 당연히 사업주체가 변경되었다고 단정할 수 없어, 단순히 토지 및 건축물의 소유권을 확보하였다는 서류만으로는 사업계획변경내용(사업주체 변경)의 증빙서류가 될 수 없다고 할 것입니다.

  따라서, 이 사안과 같이 권한 있는 행정기관으로부터 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 건축관계자변경신고필증을 교부받은 경우를 살펴보면, 주택건설사업계획승인은 입주자 등 이해관계인과의 관계도 감안해야 하는 등 건축허가와는 다르고, 처분의 주체나 절차 및 효과 등에서도 건축허가와는 차이가 있기 때문에, 단순히 건축법령에 의한 건축관계자변경신고에 준하여 「주택법」 제16조제3항 및 같은 법 시행규칙 제11조에 따른 사업계획변경승인을 처리할 수는 없다고 할 것입니다.

  그런데, 「주택법 
시행규칙」 제11조 및 별지 제12호서식에서는 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출서류로서 “사업계획변경내용 및 그 증빙서류”라고만 규정하고 있을 뿐 전 사업주체의 명의변경동의서나 이에 갈음하는 확정판결서를 첨부하도록 규정하고 있지는 않으므로, 사회통념상 사업주체가 변경되었음을 증명할 수 있는 서류에 해당한다면 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하는 증빙서류에 포함될 수 있을 것인바, 그렇다면 「건축법 시행규칙」 제11조에 따른 건축관계자변경신고필증만으로 언제나 「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경되었음을 증명할 수 있다고 보기는 어렵다고 할 것이나, 그 건축관계자변경신고필증 발급의 원인이 되는 사실 등을 고려하여 그것이 「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경된 것으로 볼 수 있는 경우에는 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하여야 하는 증빙서류에 해당할 여지도 있다 할 것입니다.

  따라서, 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하여야 하는 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지 여부는 그 건축관계자변경신고필증 발급의 원인이 되는 사실 등
을 종합적으로 고려하여 판단하되, 「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경된 것으로 볼 수 있는 경우에는 여기서의 증빙서류에 해당될 수 있다고 할 것입니다.