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1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재개발조합이 사업시행자가 되어 주택재개발사업을 시행함에 있어, 분양신청 기간 중 분양신청을 한 자는 분양신청 기간이 종료된 이후부터 같은 법 제49조제3항에 따른 관리처분계획 인가 고시일 이전의 기간 중에 무제한으로 분양신청을 철회할 수 있는지?

2. 회답

  「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재개발조합이 사업시행자가 되어 주택재개발사업을 시행함에 있어, 분양신청 기간 중 분양신청을 한 자는 분양신청 기간이 종료된 이후부터 같은 법 제49조제3항에 따른 관리처분계획 인가 고시일 이전의 기간 중에 제한 없이 분양신청을 철회할 수 있는 것은 아니라고 할 것입니다.
  

3. 이유

  우선, 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에서는 사업시행자로 하여금 분양신청기간 등이 포함된 내용을 사업시행인가 고시일부터 60일 내에 통지하도록 하였고, 이 때 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하되, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 하여, 분양신청 기간 및 연장 시 최대 가능한 기간을 법에서 명시하였습니다. 

  위와 같이 분양신청 기간을 법에서 정한 취지는, 분양신청은 일련의 연속되는 주택재개발사업 중 하나의 절차이므로 분양신청 기간을 법정하고 연장의 경우 역시 최대 20일까지만 허용함으로써 분양신청 기간이 길어지거나 계속 연장되어 이후 절차가 지연되거나 늘어지는 것을 막고, 이를 통하여 특별한 사정이 없는 한, 분양신청 기간 종료와 더불어 분양신청 여부가 확정되도록 하여 분양신청에 따른 권리관계를 정리하고자 한 것으로 보이는바, 그렇다면 분양신청 철회 역시 원칙적으로는 분양신청 기간 중에 한하여 허용하는 것이 분양신청기간 및 연장기간을 법에서 정한 취지에 부합한다고 할 것입니다. 

  이는 같은 법 제47조에서 사업시행자로 하여금 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니하였거나 분양신청을 철회하게 된 경우 그 해당하게 된 날부터 150일 이
내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 하여, 재개발사업을 신속하고도 차질없이 추진할 수 있도록 하려는 취지(대법원 2010. 8. 19. 선고, 2009다81203 판결 등 참조)와도 맥락을 같이 한다고 할 것입니다. 

  또한, 주택재개발사업은 다수당사자의 이해관계가 얽혀 있고, 정비계획 수립 및 정비구역 지정부터 이전고시 및 청산까지 계속되는 일련의 절차를 거치도록 되어 있어 하나의 절차가 종료되어야 다음 절차가 진행되는바, 분양신청에 있어 관리처분계획 인가 고시일 이전에 무제한으로 철회를 인정한다면 다음 단계인 관리처분계획 수립 및 인가와 이와 관련된 현금청산 절차 진행 및 운영에 지장이 있을 수 있고, 결국 다수당사자의 이해관계가 얽혀 있는 주택재개발 사업의 혼란 및 지연을 초래하게 됩니다.

  즉, 사업시행자는 같은 법 제48조제1항에 따라 “제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로” 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여야 하고, 같은 법 제48조제3항에 따라 법 제46조의 규정에
 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있는바, 이러한 보류지나 조합원 외의 자에 대한 분양분에 관한 사항 역시 관리처분계획에 포함하여야 합니다.

  아울러, 관리처분계획은 같은 법 제49조제1항에 따른 관계서류 사본의 30일 이상 공람 및 의견청취, 같은 법 제24조제3항제10호에 따른 총회의 의결을 거쳐 같은 법 제49조제2항에 따라 시장·군수에게 인가신청 절차를 거쳐야 하고, 그 인가신청을 받은 시장·군수는 그 날부터 30일 내 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 하는바, 사업시행자는 원칙적으로 분양신청기간이 종료된 당시 분양신청 현황을 기초로 분양대상자 및 분양대상자별 종전 부동산 명세와 가격, 분양예정인 부동산 추산액 뿐 아니라, 보류지 및 일반분양분과 현금청산에 관한 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 이러한 관리처분계획에 대한 총회 의결 및 시장·군수 인가와 이에 관련된 일련의 절차를 밟아야 합니다.

  그러므로, 분양신청 기간 종료일 이후 개별적인 분양신청 철회를 무제한으로 인정한다면 원칙적으로 분양신청기간 종료시를 기준으로 작성되고 시장·군수의 인가 및 조합원 총회의 의결을 거쳐야 하는 관리처분계획
이 지속적으로 수정 또는 변경될 수밖에 없어 재개발사업이 지연될 뿐만 아니라, 관리처분계획과 관련된 절차 자체가 진행되지 못하여 재개발사업이 중단되는 경우도 발생할 수 있습니다. 

  한편, 관리처분계획 인가 고시일 이전에 무제한으로 분양신청 철회를 인정하는 경우 이러한 철회내용을 관리처분계획에 어떻게 반영할 것인지, 만약 관리처분계획에 반영하지 않는 경우 조합원 탈퇴 시점이나 현금청산 기준시점을 언제로 보아야 하는지 및 관리처분계획과 어떻게 조화를 이루어야 하는지, 관리처분계획 변경 절차를 통하여 반영하는 경우 이에 따른 절차의 지연 문제를 어떻게 해결하여야 하는지 등 추가적인 법적인 문제점들이 야기된다고 할 것입니다.

  또한, 국토해양부가 만든 주택재개발조합 표준정관 제44조제5항에 나타나 있는 바와 같이, 일정한 경우에는 분양신청 철회를 원하는 경우 관리처분계획인가 이후 분양 계약 체결 기간 중에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 현금청산이 가능한 부분이 있으므로(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조), 관리처분계획 인가 이전에 하는 분양신청 철회에 일정한 제한을 둠으로써 발생할 수 있는 문제들이 일부 해결될 수 있습니다.

  따라서, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재개발조합이 사업시행
자가 되어 주택재개발사업을 시행함에 있어, 분양신청 기간 중 분양신청을 한 자는 분양신청 기간이 종료된 이후부터 같은 법 제49조제3항에 따른 관리처분계획 인가 고시일 이전의 기간 중에 무제한으로 분양신청을 철회할 수 있는 것은 아니라고 할 것입니다.

 ※ 법령정비의견
  분양신청 철회 시기를 제한하는 것은 국민의 재산권 행사와 상당한 관련이 있으므로, 어느 시점까지 분양신청 철회가 가능한지, 분양신청 철회가 가능한 경우 철회 시점에 따른 조합원 지위나 현금청산 시기 등에 어떠한 영향을 미치는지 등에 대한 명확한 규정을 마련할 필요가 있습니다.