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1. 질의요지

임대사업자인 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 경우, 임차인 또는 임차인대표회의가 「임대주택법 시행규칙」 제18조제9항에 따라 주택관리업자로 하여금 공인회계사 또는 회계법인에게 회계감사를 받도록 요구할 수 있는지?

2. 회답

  임대사업자인 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 경우, 임차인 또는 임차인대표회의가 「임대주택법 시행규칙」 제18조제9항에 따라 주택관리업자로 하여금 공인회계사 또는 회계법인에게 회계감사를 받도록 요구할 수 있다고 할 것입니다.

3. 이유

  「임대주택법」 제28조제1항 본문에 따르면 임대사업자는 임대주택이 대통령령으로 정하는 규모에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 하고, 같은 조 제5항에서는 자체관리하는 경우의 인가 절차나 관리비의 산정 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정하도록 하고 있는데, 이에 따라 「임대주택법 시행규칙」 제18조제1항에서는 관리비를 일반관리비, 청소비, 경비비 등의 월별 합계액으로 하도록 하면서, 같은 조 제4항에서 임대사업자가 인양기 등의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있도록 하고 있습니다.

  그리고, 「임대주택법 시행규칙」 제18조제6항에 따르면 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용명세에 대하여 임대사업자와 임차인 간 다툼이 있을 때에는 임차인 또는 임차인대표회의는 임대사업자에게 공인회계사 또는 회계법인(이하 “공인회계사등”이라 함)으로부터 회계감사를 받을 것을 요구할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대사업자 간 분쟁을 조정하고 임대사업자의 투명한 관리비 징수·사용을 유도하고 있는데, 이러한 회계감사 요구 대상 임대사업자에서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사(이하 “한국토지주택공사등”이라 함)는 제외한다고 규정하고 있는바, 이는 「공공기관의 운영에 관한 법률」
 제43조제1항에 따라 회계감사인으로부터 회계감사를 받는 등 별도의 감사절차가 마련되어 있는 한국토지주택공사등이 임대사업자인 경우에는 추가적인 회계감사가 필요하지 않으므로 이들을 제외한 임대사업자에 한하여 회계감사 요구를 할 수 있도록 한 것입니다.

  그런데, 「임대주택법 시행규칙」 제18조제6항에서는 임차인이 회계감사를 받도록 요청할 수 있는 대상에서 한국토지주택공사등으로부터 임대주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자를 명시적으로 제외하고 있지 아니하고, 같은 조 제9항에서는 같은 법 제28조제1항에 따라 임대주택을 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우에는 「임대주택법 시행규칙」 제18조제1항부터 제8항까지의 규정을 준용하도록 하고 있을 뿐, 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 임대사업자가 한국토지주택공사등인지, 아니면 일반 민간임대사업자인지 여부에 따라 같은 조 제6항의 준용 여부를 달리하고 있지도 아니하므로, 임대사업자인 한국토지주택공사등이 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 경우에도 임차인 또는 임차인대표회의가 주택관리업자로 하여금 공인회계사등에게 회계감사를 받도록 요구할 수 있다고 할 것이며, 이는 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 임대사업자가 다르다 하여도 주택관리업자의 지위 및 임대주
택 관리 업무의 내용·태양이 달라지는 것은 아니라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

  한편, 임대주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우, 수탁사무의 처리 절차 및 결과 등에 대하여 위탁자인 임대사업자가 지휘·감독할 수 있고, 그 처리가 위법하거나 부당한 경우에는 위탁을 취소 또는 중지시킬 수 있다는 점에 비추어 한국토지주택공사등이 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 경우에도 자체관리하는 경우와 마찬가지로 주택관리업자에게 회계감사를 받도록 요구할 수 없다는 의견이 있을 수 있으나, 임대사업자의 지휘·감독만으로는 주택관리업자의 투명한 관리비 산정·징수를 담보하기 어렵고, 위 의견에 따를 경우 관리비 및 사용료의 산정·징수·사용 등에 대하여 어떠한 회계감사도 받지 않는 주택관리업자가 발생할 수 있다는 점에 비추어 볼 때 위 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  따라서, 임대사업자인 한국토지주택공사등이 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁한 경우, 임차인 또는 임차인대표회의가 「임대주택법 시행규칙」 제18조제9항에 따라 주택관리업자로 하여금 공인회계사등에게 회계감사를 받도록 요구할 수 있다고 할 것입니다.