법제처 로고

1. 질의요지

「주택법」 제4조제1항에 따른 주택건설사업 등록 대상에 해당하나 같은 법 제15조제1항에 따른 주택건설사업계획 승인 대상에는 해당하지 않는 사업에 대하여 토지소유자의 공동 사업시행에 관한 같은 법 제5조제1항이 적용되는지?

※ 질의배경

  건축설계업자인 민원인은 토지소유자의 의뢰로 서울 서초구에 총 34세대의 도시형 생활주택을 건축하려 하는데, 해당 사업은 「주택법」 제15조제1항에 따른 주택건설사업계획 승인 대상은 아니나, 같은 법 제4조제1항에 따른 주택건설사업 등록 대상에는 해당하는바, 이 경우 토지소유자가 같은 법 제5조제1항에 따라 주택건설사업 등록을 하지 않는 대신 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행할 수 있는지 국토교통부를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 「주택법」 제5조제1항이 적용되지 않습니다.

3. 이유

  「주택법」 제4조제1항 및 같은 법 시행령 제14조에서는 연간 단독주택의 경우 20호, 공동주택의 경우 20세대, 도시형 생활주택의 경우 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자에 대하여 자본금과 기술인력 등의 요건을 갖추어 주택건설사업의 등록을 하도록 규정하고 있으면서 같은 법 제5조제1항에서는 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 “같은 법 제4조제1항에도 불구하고” 대통령령으로 정하는 바에 따라 다른 등록사업자(각주: 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 자를 말하며, 이하 같음.)와 공동으로 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정함으로써 예외적으로 등록 의무를 면제해주고 있는바, 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하거나 그 적용범위를 확장해서 해석해서는 안되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것입니다.(각주: 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 참조) 

  그런데 「주택법」 제5조제1항에서는 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 데 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제16조제1항에서는 토지소유자와 등록사업자로 하여금 일정한 요건을 갖추어 같은 법 제15조에 따른 사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인을 신청하도록 규정하고 있을뿐 사업계획 승인 대상이 아닌 주택건설사업의 공동시행 요건 등에 관하여는 규정하고 있지 않습니다. 

  또한 「주택법」 제5조제1항 후단에서는 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우 이들을 “공동사업주체”로 본다고 규정하고 있는데 같은 법 제2조제10호에 따르면 “사업주체”란 사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있습니다.

  그렇다면 주택법령 관련 조문의 내용 및 각 조문 간의 체계적인 관계를 고려할 때 토지소유자와 등록사업자가 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우를 규정한 같은 법 제5조제1항은 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획 승인 대상 사업에 대하여 적용되는 것으로 보아야 합니다.


<관계 법령>
「주택법」
제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. ∼ 6. (생  략)
  ② (생  략)
제5조(공동사업주체) ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제4조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 제4조에 따라 등록을 한 자(이하 "등록사업자"라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
  ② ∼ ④ (생  략)
제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1.ㆍ2. (생  략)
  ② ∼ ⑥ (생  략)

「주택법 시행령」
제14조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) ① 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대수를 말한다.
  1. 단독주택의 경우: 20호
  2. 공동주택의 경우: 20세대. 다만, 도시형 생활주택(제10조제2항제1호의 경우를 포함한다)은 30세대로 한다.
  ② ∼ ④ (생  략)
제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다. 
  1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.
    가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택
    나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥
  2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.
    가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택
　    1)ㆍ2) (생  략)
    나. (생  략)
  ② ∼ ⑥ (생  략)