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1. 질의요지

환지(換地) 방식의 도시개발사업의 계획을 변경하는 경우가 「도시개발법」 제8조제1항 단서에 따른 “경미한 사항을 변경하는 경우”에 해당하는지와 관련하여, 「도시개발법 시행령」 제7조제1항제6호 및 제14조제1항제1호에 따른 “종전” 용적률은 「도시개발법」 제9조제1항에 따라 고시된 “도시개발사업의 계획”에 따른 용적률인지, 아니면 「도시개발법」 제18조제1항에 따라 고시된 “도시개발사업에 관한 실시계획”에 따른 용적률인지?

※ 질의배경

  경기도 용인시는 도시개발사업의 계획에 따른 용적률(각주: 기반시설을 제외한 도시개발구역의 용적률을 말하며, 이하 같음.)과 도시개발사업에 관한 실시계획의 수립 및 변경을 거쳐 최종 확정된 용적률이 다른 경우 “용적률이 종전보다 100분의 5 이상 증가했는지 여부”를 판단함에 있어서 “종전” 용적률의 의미에 관하여 국토교통부와 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 “종전” 용적률은 「도시개발법」 제9조제1항에 따라 고시된 “도시개발사업의 계획”에 따른 용적률입니다.

3. 이유

  「도시개발법」 제5조제1항제17호 및 같은 법 시행령 제8조제1항제12호에 따르면 도시개발사업의 계획(이하 “개발계획”이라 함)에는 “용적률” 및 수용인구 등에 관한 개발밀도계획이 포함되어야 하고, 「도시개발법」 제17조제1항 및 같은 법 시행령 제38조제1항에 따르면 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 함)은 개발계획에 맞게 작성되어야 하는바, 도시개발구역의 용적률은 개발계획에서 결정되고, 실시계획에서는 개발계획에서 정한 용적률의 범위 내에서 세부적인 내용을 정하게 됩니다.

  그리고 「도시개발법」 제8조제1항, 같은 법 시행령 제7조제1항제6호 및 제14조제1항제1호에 따르면 도시개발구역 또는 개발계획을 변경하려는 경우에는 도시계획위원회(각주: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회 또는 같은 법 제113조에 따른 시ㆍ도도시계획위원회나 대도시에 두는 대도시도시계획위원회를 말하며, 이하 같음.)의 심의를 거쳐야 하나, 기반시설을 제외한 도시개발구역의 용적률이 “종전”보다 100분의 5 미만으로 증가하는 경우에는 경미한 사항의 변경에 해당하여 도시계획위원회의 심의를 거치지 않아도 되고, 「도시개발법 시행령」 제14조제1항제1호 괄호규정에서는 같은 조에서 “종전”이란 「도시개발법」 제8조제1항에 따라 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도시개발구역을 지정ㆍ변경하거나 개발계획을 수립ㆍ변경한 때를 말하는 것으로 규정하고 있습니다.

  이러한 규정 체계에 비추어 볼 때 「도시개발법 시행령」 제7조제1항제6호 및 제14조제1항제1호에 따른 “종전” 용적률은 「도시개발법」 제8조제1항에 따른 도시계획위원회의 심의를 거쳐 「도시개발법」 제9조제1항에 따라 고시된 종전의 “개발계획”에 따른 용적률을 의미하는 것이 문언상 명백합니다.  

  한편 「도시개발업무지침」(각주: 2016. 11. 25. 국토교통부훈령 제778호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음.) 2-8-4-2 (4) ① 및 ③ ㉯에서는 개발계획 수립 시 공동주택용지의 경우 블록별 인구수ㆍ세대수ㆍ주택규모 구분 및 용적률에 관한 계획을 수립하도록 하면서, 환지 방식인 경우에는 이러한 기준을 적용하지 않을 수 있다고 규정하고 있으므로, 환지방식의 도시개발사업의 경우에는 용적률에 관한 사항을 개발계획에서 정하지 않고 실시계획에서 비로소 정하게 되므로 환지 방식의 도시개발사업의 계획 변경 시 경미한 사항의 변경에 해당하는지 여부는 실시계획의 용적률을 기준으로 판단해야 한다는 의견이 있습니다.

  그러나 「도시개발법」 제4조제4항 후단 및 같은 법 시행령 제7조제1항제6호에서 지정권자가 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하기 위해 개발계획을 변경하는 것과 관련하여 토지소유자의 동의를 받아야 하는 대상에 대해 도시개발구역의 용적률을 기준으로 하고 있는 것에 비추어 볼 때, 환지 방식의 도시개발사업의 경우에도 개발계획에서 용적률이 정해진다고 보아야 하고, 「도시개발업무지침」 2-8-4-2 (4) ③ ㉯는 환지방식의 도시개발사업의 경우 용적률 등에 관한 개발계획을 블록별로 수립하는 대신 다른 기준에 따라 수립할 수 있도록 한 것일 뿐, 개발계획에서 용적률에 관한 사항을 정하지 않을 수 있도록 한 것은 아니라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

 
<관계 법령>
「도시개발법」

제4조(개발계획의 수립 및 변경) ① 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획(이하 "개발계획"이라 한다)을 수립하여야 한다. 다만, 제2항에 따라 개발계획을 공모하거나 대통령령으로 정하는 지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다. 
  ② ∼ ③ (생  략)
  ④ 지정권자는 환지(換地) 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 환지 방식으로 시행하기 위하여 개발계획을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다.
  ⑦ (생  략)
제5조(개발계획의 내용) ① 개발계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 제13호부터 제16호까지의 규정에 해당하는 사항은 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획에 포함시킬 수 있다. 
  1. ∼ 16. (생  략)
  17. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
  ② ∼ ⑤ (생  략)
제8조(도시계획위원회의 심의 등) ① 지정권자는 도시개발구역을 지정하거나 제4조제1항 단서에 따라 개발계획을 수립하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회 또는 같은 법 제113조에 따른 시ㆍ도도시계획위원회나 대도시에 두는 대도시도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 변경하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 
  ②ㆍ③ (생  략)

「도시개발법 시행령」

제7조(개발계획의 경미한 변경) ① 법 제4조제4항 후단에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우를 말한다. 
  1. ∼ 5. (생  략)
  6. 기반시설을 제외한 도시개발구역의 용적률이 종전보다 100분의 5 이상 증가하는 경우
  7. ∼ 11. (생  략)
  ② (생  략)
제8조(개발계획에 포함될 사항) ① 법 제5조제1항제17호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호와 같다. 
  1. ∼ 11. (생  략)
  12. 용적률 및 수용인구 등에 관한 개발밀도계획
  13.ㆍ14. (생  략)
  ② (생  략)
제14조(도시계획위원회의 심의제외 사항) ① 법 제8조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 사항을 변경하는 경우를 말한다.
  1. 제7조제1항제2호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 경우(이 조에서 "종전"이란 법 제8조제1항에 따라 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도시개발구역을 지정ㆍ변경하거나 개발계획을 수립ㆍ변경한 때를 말한다)
  2. 도시개발구역 면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하는 경우
  3. (생  략)
  ② (생  략)