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1. 질의요지

「건축법」 제61조제2항제2호에 따른 하나의 대지에 건축된 두 동(棟)의 공동주택에 A층 미만인 층에는 업무시설만, B층 이상인 층에는 공동주택만 위치하고 있고, A층 이상부터 B층 미만까지의 모든 층에는 공동주택과 업무시설이 복합되어 있으나 같은 대지의 다른 건축물과 마주 보는 부분에는 업무시설만 위치하고 있는 공동주택에 대해 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호가목에 따른 건축물 각 부분 높이를 같은 영 제119조제1항제5호나목 단서에 따라 산정하는 경우 그 기준이 되는 지표면은 해당 건축물에 있는 “공동주택의 가장 낮은 부분”인지 아니면 “다른 건축물과 마주보는 부분에 위치한 공동주택의 가장 낮은 부분”인지?

※ 질의배경

  같은 대지에서 두 주상복합 건축물을 건축하여 사용승인을 받으려는 민원인이 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호가목에 따른 건축물 각 부분 높이를 산정할 때에는 다른 건축물과 마주보는 면에 위치한 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 보아 높이를 산정해야 한다고 생각하여 국토교통부에 질의하였으나, 국토교통부에서는 해당 건축물에 있는 공동주택의 가장 낮은 부분 가장 낮은 부분을 기준으로 하여야 한다는 취지의 답변을 하였고, 이에 이견이 있어 법제처에 해석을 요청함.

2. 회답

  「건축법」 제61조제2항제2호에 따른 하나의 대지에 건축된 두 동의 공동주택에 A층 미만인 층에는 업무시설만, B층 이상인 층에는 공동주택만 위치하고 있고, A층 이상부터 B층 미만까지의 모든 층에는 공동주택과 업무시설이 복합되어 있으나 같은 대지의 다른 건축물과 마주 보는 부분에는 업무시설만 위치하고 있는 공동주택에 대해 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호가목에 따른 건축물 각 부분 높이를 같은 영 제119조제1항제5호나목 단서에 따라 산정하는 경우 그 기준이 되는 지표면은 해당 건축물에 있는 “공동주택의 가장 낮은 부분”입니다.

3. 이유

  「건축법」 제61조제2항 각 호 외의 부분에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외하며, 이하 같음)은 채광(採光) 등의 확보를 위해 대통령령으로 정하는 높이 이하로 해야 한다고 규정하면서 같은 항 제2호에서는 하나의 대지에 두 동 이상을 건축하는 경우를 규정하고 있습니다.

  그리고 「건축법」 제61조제2항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제86조제3항 각 호 외의 부분 본문에서는 공동주택은 같은 항 각 호의 기준에 적합해야 한다고 규정하면서 같은 항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서는 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 같은 호 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것이라고 규정하고 있고, 같은 호 가목에서는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이라고 규정하고 있습니다.

  한편 「건축법 시행령」 제119조제1항 각 호 외의 부분에서는 「건축법」 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 같은 항 각 호의 방법에 따라 산정한다고 규정하면서 같은 항 제5호 각 목 외의 부분에서는 건축물의 높이를 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이로 하되(본문), 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다고(단서) 규정하고 있으며, 같은 호 나목에서는 「건축법」 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보되(본문), 「건축법」 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다고(단서) 규정하고 있는바,

  이 사안은 「건축법」 제61조제2항제2호에 따른 하나의 대지에 건축된 두 동의 공동주택에 A층 미만인 층에는 업무시설만, B층 이상인 층에는 공동주택만 위치하고 있고, A층 이상부터 B층 미만까지의 모든 층에는 공동주택과 업무시설이 복합되어 있으나 같은 대지의 다른 건축물과 마주 보는 부분에는 업무시설만 위치하고 있는 공동주택에 대해 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호가목에 따른 건축물 각 부분 높이를 같은 영 제119조제1항제5호나목 단서에 따라 산정하는 경우 그 기준이 되는 지표면은 해당 건축물에 있는 “공동주택의 가장 낮은 부분”인지 아니면 “다른 건축물과 마주보는 부분에 위치한 공동주택의 가장 낮은 부분”인지에 관한 것입니다.

  먼저 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목 단서에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 「건축법」 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 그 건축물의 지표면으로 보는 기준으로 “공동주택의 가장 낮은 부분”을 규정하면서 건축물 내에서 공동주택의 배치를 고려하여 이를 결정하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로 “공동주택의 가장 낮은 부분”은 해당 건축물에 있는 공동주택의 가장 낮은 부분으로 보는 것이 그 문언에 따른 해석입니다.
   
  또한 「건축법」 제61조제2항에서 제2호를 규정한 취지는 하나의 대지에 두 동 이상의 건축물을 건축하는 경우 공동주택에서 이루어지는 주거생활에 중요한 영향을 미치는 채광, 통풍 등을 일정 수준으로 확보할 수 있도록 그 공동주택의 높이를 일정한 수준 이하로 제한하려는 것이고, 같은 법 시행령 제86조제3항에서 이러한 높이 제한의 방안으로 같은 대지의 건축물 사이에 이격해야 하는 거리를 건축물의 높이를 기준으로 하여 규정한 것임을 고려해 볼 때도 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목 단서의 “공동주택의 가장 낮은 부분”은 “전체 건축물에 있는 공동주택의 가장 낮은 부분”을 의미하는 것으로 보는 것이 지표면으로부터 산정하는 건축물 높이 산정의 원칙에 대한 예외로서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우 그 지표면 보다 높은 위치인 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 보아 이를 기준으로 높이를 산정할 수 있도록 한 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목 단서에 부합하는 해석입니다.

  만약 이와 달리 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목 단서의 “공동주택의 가장 낮은 부분”을 “다른 건축물과 마주보는 면에 위치한 공동주택의 가장 낮은 부분”으로 해석할 경우 하나의 대지에 두 동 이상의 건축물을 건축하면서 다른 건축물과 마주보는 면에는 공동주택이 아닌 다른 용도의 시설을 배치시키는 방식으로 사실상 높이 제한 없이 고층 건축물을 건축할 수 있는 결과를 초래하여 공동주택의 높이를 적절히 제한하여 공동주택의 채광 등을 확보하려는 「건축법」 제61조제2항의 취지를 무의미하게 만들 우려가 있다는 점도 이 사안을 판단할 때에 함께 고려해야 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때 「건축법」 제61조제2항제2호에 따른 하나의 대지에 건축된 두 동의 공동주택에 A층 미만인 층에는 업무시설만, B층 이상인 층에는 공동주택만 위치하고 있고, A층 이상부터 B층 미만까지의 모든 층에는 공동주택과 업무시설이 복합되어 있으나 같은 대지의 다른 건축물과 마주 보는 부분에는 업무시설만 위치하고 있는 공동주택에 대해 「건축법 시행령」 제86조제3항제2호가목에 따른 건축물 각 부분 높이를 같은 영 제119조제1항제5호나목 단서에 따라 산정하는 경우 그 기준이 되는 지표면은 해당 건축물에 있는 “공동주택의 가장 낮은 부분”입니다.