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1. 질의요지

가. 저층부는 관광숙박시설, 고층부는 아파트와 오피스텔로 건축허가를 받은 주상복합건축물의 아파트와 오피스텔을 각각 「주택법」 및 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 분양하고, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 분양대상이 아닌 저층부 관광숙박시설의 용도를 판매시설 및 업무시설로 용도변경하고자 하는 경우 건축물의 설계변경시 피분양자 전원의 동의를 얻거나 전원에게 통지하도록 규정하고 있는 동법 제7조가 적용되는지 여부 

  나. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조가 적용된다면, 분양대상이 아닌 숙박시설을 판매시설 및 업무시설로 용도변경하는 설계변경이 동조 제1항에 해당되어 피분양자 전원의 동의를 얻어야 하는 것인지 아니면 동조 제2항에 따라 피분양자 전원에게 통보만 하면 되는지?

2. 회답

  가. 질의 ‘가’에 대하여

    저층부 관광숙박시설의 용도를 판매시설 및 업무시설로 용도변경하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조가 적용됩니다.

  나. 질의 ‘나’에 대하여

    분양대상이 아닌 숙박시설을 판매시설 및 업무시설로 용도변경하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제2항에 따라 피분양자 전원에게 그 내용을 통보하면 됩니다.

3. 이유

 가. 질의 ‘가’에 대하여

 ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조제2항은 관광진흥법에 의한 관광숙박시설에 대하여는 이 법을 적용하지 않는다고 규정하고 있는데, 이는 「관광진흥법」 제19조 및 동법 시행령 제23조 등에서 관광숙박시설의 분양 및 회원 모집의 절차 등을 별도로 규정하고 있기 때문에 관광숙박업자가 관광숙박시설을 분양 또는 회원 모집을 하고자 할 때 「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 제외한다는 것을 의미하는 것이지, 본 사안에서와 같이 복합건물의 일부분이 관광숙박시설인 경우 당해 건축물의 다른 용도부분에 「건축물의 분양에 관한 법률」이 적용될 때 관광숙박시설 부분에 대하여 그 적용을 제외할 것인지는 「건축물의 분양에 관한 법률」의 입법취지 등을 고려하여 판단하여야 할 것입니다.

 ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 분양에 관한 규제절차를 마련함으로써 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위·과장광고 또는 분양대금의 유용 등으로 인하여 발생하는 피해로부터 분양받는 자를 보호하고자 제정되었습니다. 따라서 단일 건축물이 복합용도부분으로 구성된 경우에 특정 용도부분이 「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 받지 않는다고 하여도, 당해 부분의 설계변경 등으로 동법의 적용대상인 다른 용도부분 피분양자들의 기대이익에 변동을 가져오는 등 피분양자들의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 경우에는, 피분양자를 보호하고자 한 법의 입법취지에 비추어 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조가 적용되는 것이 타당합니다.

 ○ 또한 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항은 분양사업자는 분양한 건축물에 
대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 피분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령이 정하는 설계변경을 하고자 하는 경우에는 피분양자 전원의 동의를 얻어야 한다고 규정하여 ‘분양한 건축물’이라고 하고 있지 ‘건축물의 분양부분’이라고 하고 있지 않으므로, 동 법률 제7조의 적용대상은 분양사업자가 건축하는 건축물 전체라고 보아야 할 것입니다.

 ○ 그러므로 건축물의 일부분이 「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 받지 않는 관광숙박시설이라고 하여도, 이 부분을 용도변경하는 경우에는 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조가 적용되어야 합니다.

 나. 질의 ‘나’에 대하여

 ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항은 피분양자 전원의 동의를 얻어야 하는 설계변경의 범위를 “피분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령이 정하는 설계변경”으로 규정하면서, 동 시행령 제10조제4호에서 “용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경인 경우를 제외한다)”을 규정하고 있고, 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제2항은 피분양자 전원에게 통지하여야 하는 설계변경의 대상을 “제1항의 규정에 의한 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 건설교통부령이 정하는 설계변경”으로 규정하면서, 동 시행규칙 제8조제2항제4호에서 “주된 건축물이 아닌 부속건축물 및 그 용도의 변경”을 규정하고 있습니다. 따라서 설계변경이 피분양자전원의 동의대상인지 통보대상인지는 동법 시행령 제10조제4호에 해당하느냐, 동
법 시행규칙 제8조제2항제4호에 해당하느냐에 따라 결정됩니다.

 ○ 그런데 동법 시행령 제10조제4호에서 피분양자 전원의 동의를 얻어야 하는 설계변경 중의 하나로서 용도변경을 정하고는 있지만, ‘구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경인 경우를 제외한다’는 문언상 이 용도변경의 대상은 피분양자들이 분양받은 건축물 그 자체를 의미하는 것이라고 보아야 할 것입니다. 또한, 동법 시행규칙 제8조제2항제4호에서 피분양자 전원에게 통보하여야 하는 설계변경의 하나로 ‘주된 건축물이 아닌 부속건축물 및 그 용도의 변경’을 규정하고 있는데, 피분양자들이 분양받지 않은 건축부분을 피분양자들의 입장에서 ‘주된 건축물’이라고 보기도 어렵습니다.

 ○ 그렇다면, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의해 분양되지 않은 부분을 용도변경하는 경우, 동법의 입법취지를 고려하여 법 제7조를 적용한다고 하더라도, 그 용도변경은 동법 시행규칙 제8조제2항제4호의 ‘부속건축물 및 그 용도의 변경’에 해당한다고 할 것이므로 통보의 대상이 된다고 할 것입니다.