1. 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제43조제1항에서는 임대사업자는 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 같은 법 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 함) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 일정한 사유가 있으면 시장·군수·구청장(이하 “시장등”이라 함)에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있는바,

  민간임대주택법 제43조제4항에 따른 ‘민간임대주택을 양도(각주: 민간임대주택법 제43조제4항 각 호의 해당 여부는 별론으로 함.)’한 자에 해당하는 시점은 양도계약을 체결한 때인지, 아니면 소유권이전등기를 마친 때인지?

2. 회답

  민간임대주택법 제43조제4항에 따른 ‘민간임대주택을 양도’한 자에 해당하는 시점은 소유권이전등기를 마친 때로 보아야 합니다.

3. 이유

  먼저 민간임대주택법 제43조제4항에서는 임대사업자가 시장등의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 양도의 시점에 대해서는 별도로 정하고 있지 않은데, 「민법」 제186조에 따르면 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 생기므로, 민간임대주택의 소유권은 양도계약을 체결한 것만으로는 양수인에게 이전되지 않고 소유권이전등기를 마친 때에 비로소 이전된다는 점에서 양도계약을 체결하였을 뿐 소유권이전등기를 마치지 않은 임대사업자는 여전히 해당 민간임대주택의 소유자로서 이를 양도한 자라고 볼 수 없습니다.

  그리고 민간임대주택법 제46조제1항에서 임대차계약 신고의 기한을 ‘임대차 계약을 체결한 날’ 등을 기준으로 명시하고 있는 것과 달리, 같은 법 제43조제4항에서는 양도계약의 체결을 기준으로 같은 항의 적용 여부를 정하는 규정을 두고 있지 않은바, 개별 법령에서 계약의 체결 시점에 따라 법률관계를 달리 정하는 규정이 없다면 계약 체결 시점과 관계없이 그 계약이 이행되어 권리가 실제로 변동된 때를 기준으로 판단해야 한다는 점에 비추어 볼 때(각주: 법제처 2021. 9. 29. 회신 21-0408 해석례 참조), 같은 항에 따른 양도 시점은 소유권이전등기가 이루어져 소유권이 실제로 변동된 때로 보는 것이 타당합니다.

  또한 민간임대주택법 제67조제1항제2호에서는 같은 법 제43조제4항을 위반하여 시장등의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 ‘양도한 자’에게 3천만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있으므로, 같은 법 제43조제4항에 따른 양도의 의미를 해석할 때에는 그 해석에 따라 과태료 부과 대상이 달라진다는 점도 고려하여야 합니다.

  그런데 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용해야 하고 그 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 되는바(각주: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결례 참조), 양도계약을 체결하였더라도 소유권이전등기 전에 계약이 해제되는 등 소유권이 이전되지 않을 수 있음에도 계약 체결만으로 민간임대주택을 양도한 것으로 보는 것은 소유권 이전에 이르지 않은 행위까지 과태료 부과 대상에 포함하는 것으로서 해당 규정의 문언을 상대방에게 불리하게 확장하는 해석이 된다는 점에서 허용되기 어렵습니다.

  따라서 민간임대주택법 제43조제4항에 따라 ‘민간임대주택을 양도’한 자에 해당하는 시점은 소유권이전등기를 마친 때로 보아야 합니다.
<관계 법령>
  민간임대주택에 관한 특별법
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
  ②·③ (생  략)
  ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
  1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
  2.·3. (생  략)
  ⑤·⑥ (생  략)
제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다. 
  1. (생  략)
  2. 제43조제4항을 위반하여 시장·군수·구청장의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 자
  3.·4. (생  략)
  ② ∼ ⑥ (생  략)