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1. 질의요지

「주택임대차보호법 시행령」을 2020년 9월 29일 대통령령 제31080호로 일부개정하면서 보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 적용하는 이율을 종전 “연 3.5퍼센트”에서 “연 2퍼센트”로 낮추고, 같은 영 부칙 제2조에서는 “이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용”하도록 적용례를 두었는바, 같은 부칙의 “월 단위 차임으로 전환하는 경우”에 해당하는지 여부는 월 단위 차임으로 전환하는 갱신계약 체결일을 기준으로 판단해야 하는지, 아니면 갱신계약의 개시일을 기준으로 판단해야 하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함. 

2. 회답

  대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조의 “월 단위 차임으로 전환하는 경우”에 해당하는지 여부는 월 단위 차임으로 전환하는 갱신계약의 체결일을 기준으로 판단해야 합니다.

3. 이유

  「주택임대차보호법」 제7조의2에서는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 각 호의 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없도록 월차임 전환 시 산정률을 제한하고 있고, 같은 조 제2호의 위임에 따른 같은 법 시행령 제9조제2항에서는 월차임 전환 시 산정률에 적용되는 이율을 연 2퍼센트로 규정하고 있는바, 이는 임차인의 주거비 부담을 완화하기 위해 「주택임대차보호법 시행령」을 2020년 9월 29일 대통령령 제31080호로 일부개정하면서 종전의 연 3.5퍼센트를 연 2퍼센트로 낮춘 것으로,(각주: 2020. 9. 29. 대통령령 제31080호로 일부개정된 「주택임대차보호법 시행령」의 개정이유 참조) 같은 영 부칙 제2조에서는 해당 개정규정은 같은 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용하도록 적용례를 규정하고 있습니다.

  이와 같이 월차임 전환 시 산정률을 정하고 있는 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정한 법률(제1조)로서, 주택의 임대차와 관련하여 「주택임대차보호법」에서 별도의 규정을 두고 있지 않는 한 기본적으로 「민법」에 따른 임대차 규정이 적용된다고 할 것인바, 「민법」 제618조에서는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 「주택임대차보호법」상 임대차와 관련된 행위는 별도의 명시적 규정이 없는 한 기본적으로 이러한 약정에 해당하는 임대차 계약을 중심으로 판단해야 합니다. 

  그렇다면 대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조에서는 변경된 이율의 적용관계를 명확하게 하기 위해 적용례를 규정하면서, 해당 부칙의 적용 대상인 “같은 영 시행 이후 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”를 판단하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 「민법」 제618조에 따라 임대차의 효력이 생기는 약정을 하는 시점, 즉 계약 체결일을 기준으로 판단해야 합니다.

  아울러 「주택임대차보호법」 제10조에서는 같은 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있는바, 대통령령 제31080호 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조의 “월 단위 차임으로 전환하는 경우”에 해당하는지 여부를 실제 월차임으로 전환되는 시점인 갱신계약의 개시일로 판단하게 되면, 같은 영 시행일 전에 이미 갱신계약을 체결한 경우로서 시행일 이후에 해당 계약이 개시되는 경우에는 같은 법 시행 전에 체결한 계약의 전부 또는 일부의 효력이 부인되는 소급입법의 문제가 발생할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 
  1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
  2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① (생  략)
  ② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

부  칙 <대통령령 제31080호, 2020. 9. 29.> 
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제21조, 제23조제1항부터 제3항까지, 제33조제2항제11호, 같은 조 제4항 및 별표 1의 개정규정은 2020년 11월 1일부터 시행한다.
제2조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제9조제2항의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

구 「주택임대차보호법 시행령」(2020. 9. 29. 대통령령 제31080호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 것)
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① (생  략)
  ② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.
<관계 법령>