법제처 로고

1. 질의요지

2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “법률 제17482호 민간임대주택법”이라 함) 제49조제1항 각 호 외의 부분 및 같은 항 제4호에서는 임대사업자는 같은 항 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제4조 전단에서는 같은 법 제49조의 개정규정에도 불구하고 같은 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 않는 경우에는 같은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있는바,

  법률 제17482호 민간임대주택법 “시행 1년” 후에 같은 법 제49조제1항제4호에 따른 민간매입임대주택에 대한 임대차계약을 체결하면서 그 임대차계약 개시일을 같은 법 “시행 1년” 전으로 정한 경우, 해당 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 질의하였고, 이에 대한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 직접 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.

3. 이유

  법률 제17482호 민간임대주택법에서는 제49조제1항제4호를 신설하여 “제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택”을 규정하였는데, 이는 임대사업자의 부도 등의 사유로 임대보증금을 반환받기 어려운 임차인을 두텁게 보호하려는 취지로,(각주: 법률 제17482호 민간임대주택법 관련 국회 검토보고서 참조) 종전에 임대보증금에 대한 보증 가입대상이 아닌 “제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택”을 임대하는 임대사업자도 임대보증금에 대한 보증 가입대상으로 새로 정함으로써 모든 임대사업자에게 같은 법에 따라 등록한 임대주택을 임대하는 경우 의무적으로 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 하였는바, 해당 규정의 신설로 인해 새로 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 발생하는 임대사업자에 대한 구체적인 법 적용 시점을 명확히 하기 위해 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조에서는 임대보증금에 대한 보증에 관한 적용례를 두고 있습니다.

  그런데 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바,(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조) 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조 전단에서는 같은 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 같은 법 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 민간임대주택에 대해 같은 법 시행 1년 후 “임대차계약을 체결하는 경우”부터 적용하도록 규정하고 있어, 이 사안과 같이 같은 법 “시행 1년 후”에 임대차계약을 체결하는 경우라면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항의 적용 대상에 해당한다는 것이 문언상 분명합니다. 

  또한 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조에서 적용례를 둔 것은 법률이 시행된 이후 바로 임차인 보호 의무를 확보하기 위해 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 일률적으로 부과해야 함에도 종전에 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 지지 않았던 기존 임대사업자가 준비기간을 충분히 확보할 수 있도록 1년의 유예기간을 부여하려는 취지임에 비추어 볼 때,(각주: 법률 제17482호 민간임대주택법 관련 국회 검토보고서 참조) 같은 법 부칙 제4조 전단에 따라 임대보증금에 대한 보증 가입 의무의 적용을 배제하는 범위는 문언에 따라 “법 시행 1년”이 되기 전에 체결한 임대차계약으로 한정된다고 보아야 합니다.

  더욱이 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조 후단에서는 같은 법 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다고 규정하여, 같은 조문 내에서도 임대차계약 “개시”와 임대차계약 “체결”을 명확히 구분하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 부칙 제4조 전단은 임대차계약 “체결” 시점만을 고려하여 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 규정에 관한 적용례를 규정한 것이고, 그 “개시” 시점까지 고려한 것은 아니라고 할 것입니다.

  따라서 이 사안의 경우 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.
 <관계 법령>
민간임대주택에 관한 특별법
제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.
  1. 민간건설임대주택
  2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
  3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)
  4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택
  ②ㆍ③ (생  략)
  ④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 임대의무기간이 종료되는 날(임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.
  1. (생  략)
  2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일
  3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일
  ⑤ ∼ ⑦ (생  략)
부칙  <법률 제17482호, 2020. 8. 18.>
제4조(임대보증금 보증에 관한 적용례) 제49조의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 경우에는 이 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 이 경우 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다.