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*주택법의 개정으로 주택거래신고제도가 시행되고, 국민주택채권의 발행방법이 변경된다고 합니다. 법제처 황상철 법제관님과 함께 이들 법령에 대해 알아보도록 하겠습니다. 먼저 주택거래신고제가 시행된다고 하셨는데, 그 배경이나 목적은 무엇인지요 예, 그렇습니다. 얼마전에 주상복합아파트 분양을 위한 청약열풍이 불기도 하고, 일부 지역의 부동산 가격이 오름세를 보인다는 보도도 있었습니다. 주택가격의 안정을 위해서는 주택공급의 확대와 함께, 부동산 투기가 확산되지 않도록 차단할 필요가 있습니다. 이를 위해, 주택법을 개정해서 3월 30일 이후에는 주택거래신고제를 실시할 수 있도록 했습니다. 이 주택거래신고제가 시행되면, 실제거래가격으로 취득세와 등록세를 납부하여야 하므로, 현재보다 취득세와 등록세가 3 - 5배 증가되어 투기수요가 크게 감소될 것으로 기대하고 있습니다. 그러면, 주택거래신고는 어떤 지역에서 시행되는지요 전국 모든 지역에서 시행되는 것은 아니며, 서울 강남구 등 투기지역으로 지정된 55개 지역중에서, 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 월 1.5% 이상인 지역, 3개월간의 매매가격상승률이 3%이상인 지역, 1년간의 매매가격상승률이 전국의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률의 2배 이상인 지역, 그리고, 시장 군수 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역중에서 건설교통부장관이 지정하는 지역입니다. 3월말 주택가격 동향조사 결과가 나오면, 이를 바탕으로 신고지역을 선정할 예정이며, 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트 연립주택거래신고지역으로 구분되어 지정됩니다. ○ 지정요건 : 투기지역으로서 다음 요건에 해당하는 지역 - 매매가격상승률이 월 1.5% 이상인 지역 - 최근 3개월간의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역 - 연간 매매가격상승률이 전국의 매매가격상승률의 2배 이상인 지역 - 시장 군수 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역 ○ 지역구분 - 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트 연립주택거래신고지역 신고대상이 되는 주택은 어떻게 되는지요 주택거래신고대상은 아파트와 연립주택이며, 지역에 따라 그 규모에 차이가 있습니다. 아파트거래신고지역의 경우, 전용면적 60제곱미터(18평)를 초과하는 아파트이며, 재건축 재개발정비구역안에 있는 아파트는 그 규모에 관계없이 모든 아파트가 신고대상이 되겠습니다. 그리고, 연립주택거래신고지역의 경우, 전용면적이 150제곱미터(45평)를 초과하는 연립주택이 신고대상이며, 재건축 재개발 정비구역안에 있는 연립주택은 그 규모에 관계없이 신고대상입니다. 또한, 아파트 연립주택거래신고지역의 경우에는 앞서 설명드린 아파트 및 연립주택이 모두 신고대상주택이 되겠습니다. ① 아파트거래신고지역 - 전용면적 60㎡ 초과하는 아파트 - 재건축 재개발 정비구역 : 모든 아파트 ② 연립주택거래신고지역 - 전용면적 150㎡ 초과하는 연립주택 - 재건축 재개발 정비구역 : 모든 연립주택 ③ 아파트 연립주택거래신고지역 - 전용면적 60㎡ 초과하는 아파트, 전용면적 150㎡ 초과하는 연립주택 - 재건축 재개발 정비구역 : 모든 아파트 및 연립주택 재건축 재개발구역안에 있는 아파트나 연립주택의 경우에는 철거된 경우도 있을 텐데 이 경우에도 신고를 해야 하는지요 그렇지 않습니다. 그러나, 주택이 철거가 된 경우에도 건축물관리대장이나 건물등기부등기상 멸실정리가 되어 있지 않은 경우에는 신고대상이 됩니다. 신고의무자가 신고하여야 하는 것은 어떤 것인지요 신고대상자가 신고하여야 하는 내용은 해당 주택거래계약에 관한 사항으로서 계약당사자의 성명, 주소, 주민등록번호, 계약일, 거래대상주택의 소재지, 주택의 종류 및 규모, 주택의 실거래가액, 소유권의 이전예정일자, 부동산중개업자가 중개한 경우 그 부동산중개업자, 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한을 신고하도록 하고 있습니다. ○ 계약당사자의 성명, 주소, 주민등록번호 ○ 계약일, 거래대상주택의 소재지 ○ 주택의 종류 및 규모 ○ 주택의 실거래가액 ○ 소유권의 이전예정일자 ○ 부동산중개업자가 중개한 경우 그 부동산중개업자 ○ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한 이러한 주택거래의 신고는 누가 해야 하는지요 주택거래신고서는 신고의무자, 즉 매수인과 매도인이 함께, 관할시장 군수 구청장에게 직접 제출해야 합니다. 그러나, 신고인이 생업상 사정 등으로 인하여 직접 신고하는 것이 불가능한 경우에는 대리인으로 하여금 신고서를 제출할 수 있도록 했습니다. 또한, 신고인중 거래당사자 일방이 신고를 거부하는 때에는 단독으로 신고할 수 있습니다. 예를 들면, 매도인이 신고를 거부하는 경우에는 매수인이 단독으로 신고할 수 있으며, 이 경우 신고를 거부하여 신고의무를 도과한 때에는 매수인은 차후 과태료 처벌을 받게 됩니다. 이러한 주택거래신고는 언제를 기준으로 해야 하는지, 그리고, 부동산거래 계약서에 검인도 받아야 하는지 궁금한데요 주택거래신고지역으로 정해진 지역에 한하여 주택거래사실을 실거래가격으로 신고하도록 하는 것이므로, 3월 30일 이후에 주택거래신고지역으로 지정된 지역에서 주택거래계약을 체결하는 것부터 적용되며, 계약체결일부터 15일이내에 시 군 구에 신고하여야 합니다. 그리고, 신고인이 주택거래를 신고하여 시 군 구로부터 신고필증을 교부받은 때에는 별도로 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 보아, 별도로 주택거래계약서에 검인을 받지 않아도 되게 하였습니다. 여기서, 주의해야 할 사항은 주택거래계약체결후에 주택거래신고지역으로 지정된 경우입니다. 이 경우 주택계약체결일은 부동산등기특별조치법에 의한 검인일자를 기준으로 합니다. 따라서, 신고지역지정전에 계약을 체결하고 잔금을 지불한 경우에도 검인을 받지 않은 때에는 신고지역지정일부터 15일이내에 시 군 구에 신고하여야 합니다. ○ 주택거래계약체결후 15일이내 ○ 주택거래신고시, 부동산계약서 검인절차 생략 국민주택채권의 발행제도가 변경되었는데, 어떤 사항인지요 먼저, 국민주택채권은 국민주택기금을 조성하기 위해서 발행되는 국채로서 부동산등기 등을 신청하는 사람 등에 대해서 의무적으로 구입하도록 하고 있습니다. 지금까지 이러한 국민주택채권은 실물발행방식을 택해서 채권증서와 매입필증을 실제로 발행하고 있습니다. 그러나, 앞으로는 등록발행방식으로 변경해서, 채권증서를 발행하는 대신, 권리내역을 증권예탁원에 등록하여 전자적으로 관리하고, 매입필증을 교부하는 대신 등기소와 같이 매입필증을 요구해온 기관이 매입내역을 전자적으로 확인할 수 있는 시스템을 구축하게 됩니다. 이렇게 함으로써 국민주택채권의 위조 변조에 의한 국민주택기금의 손실을 방지하고 도난 분실에 의한 선의의 피해자발생을 막을 수 있습니다. 그리고, 그동안 무기명으로 발행되던 채권이 권리내역의 등록으로 기명화됨으로써 국민주택채권이 자금세탁, 탈세수단으로 악용되는 것을 방지하고, 채권의 유통을 활성화하며 공정한 시장가격형성에 기여할 것으로 생각합니다. ○ 발행방법 - 현행 : 실물발행 ⇒ 채권증서 발행 - 개정 : 등록발행 ⇒ 권리내역 등록, 전자적으로 관리 ○ 매입확인 - 현행 : 매입필증 교부 - 개정 : 전자시스템에 의하여 매입사실 확인 국민주택채권의 발행방법이 변경되면 매입의무자가 직접은행에 가서 주택채권을 직접 매입해야 하는지요 본인이 직접 구입할 필요는 없으며, 현재와 같이 법무사 등을 통한 대리구매가 가능합니다. 이 경우, 대리인은 위임장을 가지고 가서 신청서에 매입의무자와 대리인의 실명을 모두 기재하고 실명을 확인한 후 매입할 수 있습니다. 국민주택채권을 팔거나 보유하려고 하면 어떻게 하는 지요 먼저, 국민주택채권을 팔려고 하는 경우, 국민은행 창구에서 매도의사를 표시하면, 매도대행 증권사를 통해서 시장공정할인율로 즉시 매도할 수 있습니다. 현재 공정할인율은 10% 내지 11%수준으로 국민주택채권 1만원을 매도하면, 8,900 ～9,000원을 돌려받을 수 있습니다. 보유하고자 하는 경우, 본인명의의 증권사계좌가 있으면 국민은행창구에서 해당계좌로 입고하며, 증권사 계좌가 없으면 계좌를 신규로 개설해서 입고해 드리도록 했습니다. 그러면, 이전에 매입해서 소유하고 있는 국민주택채권도 등록을 해야 하는 것인지요 등록발행은 2004년 4월 1일부터 신규로 발행되는 채권부터 적용됩니다. 따라서, 이미 발행된 국민주택채권은 등록을 할 필요가 없으며, 종전과 같이 실물로 유통이 됩니다. * 과외교습에 관한 법률 이 개정되었습니다. 또 재난과 안전관리에 관한 법률 과 개인채무자회생법 이 새로 제정되었습니다. 새로 공포된 법률의 구체적인 내용을 법제처 한상우 법제관과 함께 알아보겠습니다. EBS수능강의로 사교육비를 줄이는 대책이 나왔는데, 이번에는 과외교습에 관한 법률 이 개정되었다죠 그 법에서는 어떤 규제를 하고 있고, 이번 개정의 목적은 무엇입니까 前에는 대학생에 의한 과외교습과 학원이나 교습소에서 이루어지는 과외교습 외에는 모든 과외를 원칙적으로 금지 했었습니다. 그런데 그 규정이 위헌결정을 받았고, 그래서 지금은 학교선생님 외에는 과외교습을 원칙적으로 허용하고 있습니다. 다만, 신고를 하도록 해서 교육감이 지도ㆍ감독을 할 수 있도록 하고 있습니다. 이번에 신고제도를 더욱 보완했고, 개인과외의 교습료 조정규정을 신설했습니다. 또 불법과외에 대한 제재를 일부 강화했습니다. 그 목적은 교습행위의 불법ㆍ고액화를 차단하고, 국민의 사교육비 부담을 덜어 드리는 것입니다. ○ 신고제도 보완 ○ 개인과외 교습료의 조정 규정 신설 ⇒ 불법ㆍ고액과외 차단 ○ 불법과외에 대한 제재 강화 과외 신고제도를 보완했다고 하셨는데, 구체적으로 설명해 주시죠. 그동안 제외되어 있었던 교습장소를 신고사항에 새로 포함시켰습니다. 그래서 개인 과외교습자의 책무를 강화하고, 관할 교육청에서도 실효성 있게 지도ㆍ감독을 할 수 있도록 했습니다. 만약 교습장소가, 신고를 받은 교육감의 관할지역이 아닌 경우에는 해당 교육감에게 그 사실을 통보해서 관리가 되도록 했습니다. ○ 신고사항 추가 ⇒ 교습장소 ○ 목적 : 실효성 있는 지도ㆍ감독 개인과외의 고액화와 미신고가 항상 문제가 되는데, 이 문제와 관련해서는 어떤 사항이 개정되었습니까 일반적으로 과외에 대해서 교육청에서 필요하다고 인정하면, 현재에도 교습료 등 신고사항을 확인하거나 필요한 조치를 할 수는 있습니다. 이번에 개인과외의 교습료에 대해서, 교육감이 교습료의 조정까지도 명할 수 있도록 하는 명시적인 근거를 두었습니다. 또, 신고를 하지 않고 과외교습을 하다 과태료처분을 받은 후 계속 불법과외교습을 하는 경우 전에는 200만원 이하의 벌금형을 거쳐서 금고형에 처할 수 있었지만, 앞으로는, 벌금형을 거치지 않고 바로 1년 이하의 금고나 300만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 제재를 강화했습니다. ○ 교육청 ⇒ 신고사항 확인(고액화) ⇒ 개인과외 교습료의 조정 명령 (* 현재에는 학원과 교습소만 조정) 작년 대구 지하철참사는 떠올리기 조차 싫고 가슴 아픈 기억인데요, 이제서야 종합적인 재난관리법의 체계가 마련된 것은 너무 늦은 것은 아닌지요 좀 늦은 감이 있습니다. 우여곡절 끝에 정부조직법이 통과되어 6월 초까지는 행정자치부장관 소속으로 소방방재청이 신설될 것입니다. 재난 관련 업무를 통합적으로 수행하게 될 소방방재청에서는 각종 재난에 대한 대응과 복구는 물론 예방 기능을 강화하고, 효율적이고 전문적인 안전관리체계를 마련하는 일을 하게 됩니다. 아울러 재난및안전관리기본법이 제정되었는데요, 이 법에서 흩어져 있던 재난 관련 주요규정을 통합하고, 각 부처에 분산되어 있던 안전관리업무의 총괄ㆍ조정기능을 강화했습니다. ○ 소방방재청의 출범 ⇒ 금년 6월 초까지 ○ 재난 관련 규정의 통합 ⇒ 각 부처의 분산 기능 통합 ⇒ 안전관리업무의 전문화 재난 관련 새로운 통합 법률의 내용 가운데 중요한 사항 몇 가지만 말씀해 주시죠. 먼저 재난의 개념을 확대해서, 자연재해는 물론 에너지와 통신 등 국가기반체계의 마비로 인한 피해도 재난에 포함시켰습니다. 그리고 효율적인 안전관리시스템의 구축을 위해서, 총리를 위원장으로 하는 중앙안전관리위원회를 두도록 했습니다. 또 행정자치부에는 중앙재난안전대책본부를, 주무부처에는 중앙사고수습본부를 설치하도록 했습니다. 그 밖에 재난의 예방을 위한 긴급안전점검의 실시, 재난대비 교육 훈련과 사후 수습을 위한 특별재난지역의 선포와 관련된 규정을 두고 있습니다. ○ 재난 개념 확대 ⇒ 자연재해, 국가기반체계(통신 등)의 마비 포함 ○ 긴급안전점검의 실시 (재난 예방) ○ 재난대비 훈련 ○ 특별재난지역의 선포 (사후수습) 다음은 개인채무자회생법에 대해서 알아보겠습니다. 다소 생소한 법인데요, 어떤 법입니까 이 법은 대법원에서 하위규칙을 마련한 후 9월 경부터 시행될 예정입니다. 기본적으로는 최근 개인신용불량자의 양산으로 인한 사회적인 문제를 최소화하기 위한 법이라고 할 수 있습니다. 그러나 도덕적 해이를 방지하기 위해서, 그 대상을, 재정적 파탄에 직면하고 있지만 장래에 계속적으로 수입을 얻을 수 있는 사람으로 한정하고 있습니다. 결국 이 법은 채무자를 효율적으로 회생시키고 궁극적으로는 채권자도 이익이 될 수 있도록 하려는 것입니다. 채무금액이라든지 구체적인 제한은 없나요 또 어떻게 해서 채무자를 회생시키는 것인가요 앞에서 말씀드렸듯이 계속적으로 수입을 얻을 수 있는 사람 가운데 담보채무의 경우 10억원 이하인 사람, 무담보채무의 경우 5억원 이하인 사람만 신청을 할 수가 있습니다. 신청을 받은 법원에서는 회생가능성을 심사하게 되는데, 절차가 개시되면 채무자 재산에 대한 경매와 변제요구 등 일체의 행위를 금지할 수 있도록 했습니다. 그리고 채무자가 최고 8년 이내에 채무를 변제하는 계획안을 제출하도록 하고, 이를 이행한 경우에는 법원이 면책결정을 하도록 했습니다. ○ 대상 - 담보채무 : 10억원 이하 - 무담보채무 : 5억원 이하 ○ 절차 - 신청 ⇒ 변제계획제출 ⇒ 개시결정 ⇒ 계획이행 ⇒ 면책결정