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세든 사람의 보호를 위한 주택임대차보호법 해설 ○ 방송 : 1993. 5.31 (월) KBS 제 1 TV "뉴 스 광 장" ○ 출연 : 김 희 성 법제관 [문] 통계청에 의하면 '90. 11 현재 전국 1,000만이 넘는 가구중 약 50%인 500만 가구가 전세 및 월세를 살고 있는 실정인데, "세든사람"이 부당한 요구를 당하고 피해를 입는 경우가 빈번하여 '89년에 세든 사람에게 우선변제권을 인정하는 등의 법개정이 있었으나, 아직까지 이 법의 내용이나 절차를 모르는 사람들이 많아 법제처 김희성 법제관님을 모시고 자세한 말씀을 듣는 기회를 마련하였습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 사람은 어떤 사람들인가요 [답] 보호를 받을 수 있는 사람의 범위를 보면 주거용 건물, 즉 주택을 빌린 사람들인데, 이 경우 주택이란 실질적으로 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청·구청의 가옥대장에 주거용으로 기재되어 있지 않아도 되고, 공장용·창고용 건물이라도 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이며, 무허가주택, 준공검사를 필하지 못한 주택, 소유권보존등기를 하지 않은 주택이라도 이 법의 적용을 받습니다. [문] 주택임대차 보호법에는 세든사람들을 위해서 어떤 내용을 담고 있나요 [답] 가장 획기적인 것은 계약서에 확정일자를 받는 제도입니다. 보통 세든 사람이 전세금을 확실하게 돌려받기 위해서는 전세등기를 할 수 밖에 없는데 이 경우는 비용도 상당히 들 뿐 아니라 집주인이 그 등기를 꺼려하는 경우가 많습니다. 그래서 나온 것이 확정일자를 받는 제도로서 전세계약후 입주신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아 놓으면 그 후 그 집에 저당권이 설정되어 설혹 경매가 되더라도 입주후의 저당권보다는 우선하여 보증금을 받을 권리가 있습니다. 다만, 전세등기와 다른 점은 직접 경매신청을 할 수 없고 보증금은 계약기간이 끝난후에 받을 수 있다는 점이나 그 효과는 전세등기와 거의 같다고 생각 하시면 됩니다. [문] 임대차계약증서상의 확정일자는 어디에서 어떻게 하는 것이며, 이 경우 주인의 동의가 필요한가요 [답] 임대차계약증서상의 확정일자는 공증인사무소, 지방법원민사과에서 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것이며 확정일자인을 받기 위하여는 집주인의 동의가 필요 없습니다. 확정일자를 하는데 드는 비용은 민법상 전세등기를 하는데 전세금에 비례하여 보통 50만원 내지 100만원 정도 드는데 비하여 전세금과 무관하게 1,000원정도 들며, 공증인사무소나 지방법원민사과에서 하시면 되겠습니다. [문] 적어도 2년동안 전세도 살 수 있고 전세금도 1년이내에는 못 올린다는데 그 내용을 설명해 주세요. [답] 방을 빌리는 기간은 집주인과 세드는 사람이 자유롭게 정할 수 있으나, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 기간은 2년으로 보며, 전세계약 또는 전세금을 올려준 후 1년이내에는 전세금을 올려 받지 못하도록 하였고, 1년후 올리는 경우에도 기존 전세금의 5%를 초과할 수 없습니다. 또한, 집주인은 적어도 방계약이 끝나기전 1월까지는 세든사람에 대하여 방을 비워달라든지 보증금을 올려달라는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 계약기간이 끝나면서 그전과 동일하게 다시 계약된 것으로 보게 됩니다. [문] 소액보증금에 관하여는 최우선으로 변제권이 인정된다는데 그 범위는 어디가지 인가요 [답] 우선 최우선변제라는 말에 대하여 설명을 드리겠습니다. 민법상 물권 즉 등기가 되어 있는 저당권 같은 것은 보통 채권에 우선하여 돈을 변제받을 권리가 있습니다. 그러나 이 법에서는 이 원칙에 대한 예외로서 전세보증금이 그 보다 다음에 설정된 저당권보다는 우선하도록 하고 있습니다. 여기에 서민을 위한 보강장치로서 비교적 소액의 전세가격에 대하여는 그중에 일정액은 전입신고전에 설정된 저당권 보다도 우선하여 변제 받을 수 있도록 하고 있습니다. 현재 서울특별시와 직할시의 경우에는 2,000만원 이하의 전세의 경우에 한하여 그중 700만원은 최우선으로 변제 받을 수 있고 기타지역은 1,500만원 이하의 전세에 한하여 그중 500만원 까지는 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 따라서 서울시의 경우 전세보증금이 2,000만원이 조금이라도 넘는 주택의 경우에는 이같은 최우선변제권은 없다고 이해하시면 됩니다.