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外國人의 土地取得規制에 관한 立法의 比較 金 鎔 珍 +----------------------------------目 次---------------------------------------+ |第 1 章 序說 第 3 節 國籍 또는 居住하는 장소에 의한 결정 | |第 2 章 規制의 이유 第 4 節 法人 | | 第 1 節 規制의 이유 第 5 節 내국인이 외국인이 되는 경우 | | 第 2 節 경제적인 이유 第 6 節 외국인의 범위에 포함되지 아니하는 | | 경우 등 | | 第 3 節 公共福利를 위한 이유 第 4 章 規制의 정도 | | 第 4 節 社會的인 이유 第 5 章 土地의 상태와 規制 | | 第 5 節 安保的인 이유 第 1 節 國公有地와 私有地 | | 第 6 節 國民的인 이유 第 2 節 土地의 크기와 價格 | | 第 7 節 人種的인 이유 第 3 節 土地의 용도 | |弟 3 章 외국인의 범위 第 4 節 土地의 위치 | | 第 1 節 國籍 第 6 章 土地에 대한 權利와 規制의 범위 | | 第 2 節 居住의 장소 第 7 章 土地取得의 방법 | | 第 8 章 외국인의 土地取得規制의 실효성 확보 | +---------------------------------------------------------------------------------+ 국제간의 교류가 활발하여짐에 따라 외국인의 토지취득이 늘어나고 이에 대한 각국의 규제도 강화되고 있다. 이러한 규제를 하는 이유와 규제의 정도는 규제하는 나라의 여건에 따라 다르며 그 방법도 다양하다. 본고는 이러한 구제를 받는 외국인의 범위·규제에 방법·구제의 정도 등을 비교 검토하여 업무에 참고로 제공하기 위하여 작성한 것이다. 第 1 章 序 說 모든 국가는 외국인이 取得할 수 있는 土地의 범위를 자유롭게 결정할 수 있다. 사실상 動産을 외국인이 取得하는 것을 規制하는 나라는 별로 없다, 그러나 土地는 그 有限性·경제적 중요성·국민감정이나 국가의 안전보장과의 관계와 같은 특수한 點을 가지고 있기 때문에 많은 국가에서 외국인의 土地取得을 오래전부터 規制하여 왔다. 그러나 그 規制의 정도는 시대에 따라 달랐다. 封建制度가 영주와 小作人과의 관계에 기초를 두는 것이었으므로 영주에 대한 忠誠心이 의심스러운 외국인에 의한 土地取得은 극히 제한되었다. 그러나 平等主義와 友愛主義의 물결이 들어 닥치면서 외국인에게도 내국인과 같은 대우를 하였다. 그러나 근래에 또 다시 외국인을 차별하는 復古主義的인 傾向이 나타나고 있다. 외국인의 土地取得이 늘어나면서 이 문제에 대한 관심은 더욱 더 높아가고 있다. 외국인의 土地取得이 늘어난 이유를 여러 가지로 설명할 수 있는데 多國籍企業의 發達, 國際協約에 의한 외국에서의 經濟活動의 편익보장·外國投資에 따라 생기는 이득·石油弗의 投資·美國과 같은 國家에서 볼 수 있는 不動産投資에서 생기는 많은 이득·勞動力의 國際間 이동과 生活水準의 향상에 따라 외국에서 휴가를 즐길 수 있는 사람이 늘어난 것 등이 그 이유가 될 수 있다. 외국인의 土地取得은 많은 국가에서는 規制가 되고 있다, 외국인에 대한 土地取得의 제한에 관하여는 계속하여 논의가 되고 있으며 적지 않은 國家에서 特殊한 規制立法을 하고 있다. 이제 이러한 規制의 이유·규제대상자의 범위·規制하는 정도 등을 說明하고자 한다. 第 2 章 規制의 이유 第1節 規制의 이유 외국인의 土地取得을 規制하는 이유를 分類한다는 것은 어려운 일이다. 公式的으로 내세우는 規制의 이유가 사실이 아닐 수가 있고 여러 이유는 서로 관계를 가지고 있기 때문이다. 規制의 이유에 따라 規制의 범위는 달라지게 된다. 예를 들면 경제적인 이유로 規制를 한다면 소규모의 土地取得은 許容되는 경우가 많다. (주석1)만약에 國家의 安全保障 때문에 規制를 한다면 土地의 位置가 許容與否의 基準이 될 것이다.(주석2)이제 規制의 이유를 規制를 덜 받는 것부터 規制를 많이 받는 것 순서로 설명하여 보기로 한다. 第2節 경제적인 이유 외국인에 대한 土地의 取得을 제한하는 것은 외국인의 경제활동을 제한하는 한 방법으로 사용되고 있다. 경제활동의 제한은 외국인의 需要로 인한 價格의 오름세를 방지하는 것과 같은 경제적인 이유를 根據로 행하고 있으나 이것이 과연 적절한 이유가 될 수 있는지는 의문이다, 똑 같은 경제활동에 다하여도 국가는 행위자가 내국인인가 외국인인가에 따라 그 態度가 다를 수 있다, 그러므로 경제적이유와 국민적이유는 같이 존재할 수 있다. 몇몇 나라에서는 외국인이 土地를 많이 사들여 문제가 되고 있다. Prince Edward 鳥에서는 해안선의 대부분을 외국인이 사들여 땅값이 많이 올랐으며 카나다의 Saskatchewan 州에서도 이러한 문제 때문에 비거주자의 農土 取得을 제한하는 立法을 하였다. 캐리포니아州에서도 경제적인 不作用을 막기 위하여 외국인의 土地取得을 제한하는 法案이 (주석3)1978年에 提案된 바 있다. 노르웨이에서도 價格이 오를까바 規制하고 있으며 스웨덴에서도 외국인의 土地取得은 당해 地域에 대한 상당한 需要가 없고 그 땅을 取得하여도 價格이 오를 우려가 없는 경우에만 許容된다는 明文의 規定을 두고 있다. 英國의 一部地域에서는 경제적 이유가 다른 이유와 결합하여 土地의 價格이 오른 일이 있다. 英國이 유럽공동시장에 가입할 것이 예상되면서 외국인들이 땅을 사들이기 시작하여 일어난 일이 있다. 물론 英國 전역에 이러한 問題가 일어난 것은 아니지만 몇몇 地域에서는 심각한 問題를 이르켰다. 독일과 네델란드의 農民들은 英國 서부지방의 땅이 기름지면서도 유럽에 비하여 값이 싸다는 이유로 땅을 사들인 것 이였다. 이에 따라 당해 지역의 英國農民들은 돈 많은 外國의 農民과 경쟁하기가 매우 힘들었다. 問題가 된 것은 외국인의 農地取得이 많다는 事實 그것 보다는 그들의 榮農에 대한 思考가 당해 地域農民과는 완전히 다른 것에 있었다. 第3節 公共福利를 위한 이유 외국인의 土地取得은 土地價格에의 上昇 외에 公共目的으로 사용될 土地를 不足하게 할 수 있다. 기본적인 農産物의 生産을 계속하여 統制하고 싶은 마음 때문에 美國에서는 외국인의 投資를 規制하였다. 美國과 西獨과 같은 나라의 國民은 생활수준이 올라감에 따라 外國에 別莊을 마련하기를 바라게 되었다. 이 때문에 특히 카나다의 여러 州에서는 住民의 福利를 걱정하게 되었다. 노르웨이에서 外國人의 土地取得을 規制하는 이유 중의 하나는 農業·레크레이숀을 위한 땅이 모자라고 野生의 動植物을 보호하기 위하여 제한하여야 한다는 것이었다. 第4節 社會的인 이유 외국인의 土地取得을 規制하는 다른 하나의 이유는 외국인이 집단으로 居住하는 地域이 생기는 것을 막아 社會的인 分離現象이 생기지 아니하도록 하자는 것이다. 여기서는 외국인이 國籍이 다르다는 것보다는 土地의 위치와 數가 問題된다. 외국인이 넓은 지역에 흐트져 땅을 取得하는 것은 별 일이 아니나 외국인이 서로 인접한 땅을 사들여 외국인이 한곳에 集中되는 것을 두려워 하는 것이다. 스위스에서는 산악지대의 觀光事業의 진홍과 같이 국가의 이익이 되는 경우가 있어도 당해 地域의 外國人 居住의 土地가 상당히 많은 경우에는 새로운 居住者에는 許可하지 아니하고 있다. 즉 이 問題의 경우 스위스에서는 외국인의 取得自體를 規制하는 것이 아니라 외국인이 居住하는 것을 規制하는 것이다. 社會的 分離現象을 막기 위한 勞力은 멕시코에도 있고 아르헨티나에서는 外國人土地取得을 禁하는 地域을 指定함에 있어서 당해 地域의 외국인이 居住의 程度를 고려하도록 하고 있다. 브라질에서는 一定地域에서 同一 외국인의 土地取得 上限을 40퍼센트로 하고 있다. 第5節 安保的인 이유 國家安保的인 면에서 외국인의 土地取得을 規制하기는 하나 대부분의 경우에는 全國的으로 規制하지 아나하고 있다. 예를 들면 스위스에서는 주요 군사시설과 가까운 곳에 있어 安保上 문제가 있는 경우 외국인의 土地取得을 禁止하고 있다. 아르헨티나도 비슷한 規定을 가지고 있다. 비록 憲法에서는 외국인이 土地取得을 規制받지 아니한다고 하고 있으나 이 나라는 길이가 길고 國境線의 굴곡이 심하여 인접한 國家國民의 入國可能性이 높아 國境紛爭이 가능성이 높기 때문에 國境線을 따라 取得規制地域을 設定하고 있다. 브라질에서도 1971년 安保에 중대한 영향을 주는 地域을 외국인이 取得하는 경우에는 미리 國家防衛委員會의 許可를 얻도록 하고 있다. 멕시코의 規制方法은 더욱 더 積極的이다. 法律로 前方安保地域을 정하고 國境線으로부터 폭100 킬로미터 海岸線으로부터 50킬로미터 이내의 土地의 외국인은 取得하지 못하게 하고 있다. 혼드라스도 같은 方式을 취하고 있다. 요르단의 경우에도 全國을 安保自的上 規制하고 있다. 1973年 法律은 모든 土地를 閣議의 許可를 받지 아니하고 외국인에게 販賣하는 행위를 罰하도록 하고 있다. 第6節 國民的인 이유 國民的인 이유는 土地取得者의 國籍이 외국인이라는 이유 바로 그 것 때문에 規制하는 것이다. 물론 이 이유도 다른 이유와 複合的으로 作用할 수 있다. 좀 오래 전의 判例이기는 하지만 美國 大法院은 州가 외국인의 土地取得을 否認할 수 있는 法律을 制定할 수 있는가 하는 問題에서 다음과 같이 外國人의 土地取得을 바람직하지 못한 것으로 본 바 있다. 農地를 所有·耕作하는 者의 忠誠心과 質은 國家安保와 利益에 중대한 영향을 미친다.(주석4) 스웨덴에서는 외국인의 土地取得이 國家利益을 해할지 모른다는 것이 規制를 하는 根據로 인정되고 있다. 최근 카나다에서는 企業體를 외국인이 取得하는 것이 問題된 일이 있는데 이를 禁止하는 法律의 註釋은 다음과 같이 되어있다. 카나다人이 經濟活動을 效率的으로 履行한다는 것은 國家的인 관심사이므로 企業이 카나다人이 아닌 者에게 넘어가는 것은 이것이 카나다의 이익에 크게 보탬이 될 때에만 가능하도록 필요한 措置를 하는 것이 바람직한 것이다.(주석5) 第7 節 人種的인 이유 외국인의 土地取得을 規制하는 이유중 人種的인 이유는 가장 規制를 엄격하게 하는 이유가 되고 있다. 예를 들면 리베리아에서는 외국인의 土地取得資格을 否認하고 黑人이 아닌 者는 누구이든 國籍을 인정하지 아니하고 있다. 리베리아에서는 옛날부터 黑人이 다른 民族에 지배 받는 일이 없이 자유롭게 살 수 있도록 하기 위하여 외국인의 土地取得을 規制한 것이다. 리베리아의 憲法 제5조제13항은 리베리아의 國家創設目的 중 가장 중요한 것은 분산되고 억업받는 아프리카의 어린이들에게 살 땅을 제공하는 것이라고 규정하고 있다. 아프리카人이 아닌 외국인은 憲法 제 5조 제 13항에 의하여 리베리아내에서 不動産을 取得할 수 없도록 규정하고 있다. 니그로 또는 니그로의 자손이 아닌 者는 國權을 얻을수 없도록 되어 있으므로 아프리카人이 아닌 사람은 不動産을 소유할 방법이 없는 것이다. 리베리아 이외에 요르단에서도 人種的 차별을 하고 있다 1953年에 制定되어 1962年에 改正된다 있는 이 나라의 "外國人에대한 土地의 賃貸 및 販賣에 관한 法律" 제 4조는 다음과 같이 정하고 있다. 아랍人은 과거 요르단이나 팔레스타인의 國籍을 가지 일이 있는 경우에는 그가 행할 産業이나 農業의 영위를 위하여 필요한 범위안에서 土地를 取得할 수 있으며, 그 이외의 요르단人이 아닌 아랍人은 그가 住居에 필요하고 그 自身의 일을 위하여 필요한 범위안에서 土地를 取得할 수 있는데 재무부장관의 추천을 얻어 閣議의 許可를 얻어야 한다. 어느 경우에는 國民을 당해 國家에서 出生한 者와 歸化한 者를 구분하여서 差別하는 예도 있다. 1965年의 혼드라드 憲法 제101조는 特定地域의 土地取得을 혼드리스에서 出生한 國民에게 한정시키고 있다. 아르헨티나에서도 安保와 관련이 있는 地域에 대하여는 아르헨티나에서 出生한 者에게 우선권을 주고 있다. 나이제리아의 "1971년 外國人土地取得法"제8조에서는 외국인의 정의를 나이제리아에서 태어나지 아니한者라고 하고 있다. 1920年代에 들어와 미국의 서부 여러州에서는 東洋人-주로 日本人-의 土地取得을 規制하는 立法을 한바 있다. 이 差別은 공공연하고 명백하게 규정된 것이 아니라 미국의 市民權을 얻을 자격이 없는 자에게 規制를 하는 형태를 취한 것이었다. 移民法에 근거를 두고 東洋人에게 差別을 가한 것이다. 1948年 美國大法院은 이들 法律을 違憲이라고 判決한바 있다. 第 3 章 외국인의 범위 第 1 節 國 籍 많은 나라에서는 외국인을 國籍을 가지지 아니한 者로 본다. 美國·西獨·아일렌드·멕시코·스웨덴· 노르웨이와 요르단 등에서 그러하다. 그러나 土地의 所在하는 國家의 國籍 이외에 다른 나라의 國籍을 이중으로 가지는 경우에도 이를 이유로 規制하지는 아니하고 있다. 國籍을 기준으로 외국인인지의 여부를 결정한다고 하여도 이에도 여러 가지 결정방법이 있다. 國籍을 획득하겠다는 의사의 표시나 기타 공식적인 宣言이나 申請 또는 移民을 하겠다는 확실한 증거만으로 國籍을 인정하는 온건한 예가 있으며 반대로 自國에서 태어난 者와 歸化한 者를 差別하는 것(아르헨티나, 혼드라드의 경우)은 매우 엄격한 예이다. 國籍이 없는 者를 差別하는 경우에도 이를 區分하여 差別할 수 있다. 아르헨티나의 경우에는 安保와 관계가 있는 지역에서는 그 지역에 인접한 國家의 國籍을 가진 자를 다른 외국인 보다 더 差別을 많이 하는 것이 그 例이다. 第 2 節 居注의 장소 미국의 몇 개 州 카나다와 스위스의 몇개 地域 및 덴마크·네델란드·스웨덴·아일랜드 日本과 같은 나라에서는 國籍보다는 居住를 하는 지의 여부에 더 관심을 두고 있다. 그 이유는 여러 가지로 설명될 수 있다. 첫째 이는 規制의 이유와 관계가 있다. 만약 지역 주민의 福祉를 위하여 規制를 하였다고 한다면 당해 地域에 居住하는 者인가 아닌가가 問題가 될 것이다. 다른 하나의 이유는 人類平等主義를 지키겠다는 것이다. 이는 國籍에 따라 差別하는 것과는 달리 모든사람을 똑 같이 대우하는 것이 된다는 것이다. 이러한 方法을 주장하는 사람들은 國籍에 따라 差別하는 것은 居住의 여부에 따라 差別하는 것보다 세련되지 못한 방법이라고 믿는다. 물론 國籍에 따라 差別하는 것이 國際法에 저촉되는 것은 아니라고 하지만 이러한 國際法은 아직 국민적인 감정을 反映하지 못한 것이라고 보는 것이다. 그러나 平等主義를 내거는 이들의 主張도 거짓이 될 수 있다. 이에 의하면 居住의 상태가 유지되어야 한다. 만약 상당한 기간 이상의 居住의 상태를 요구한다고 한다면 과연 외국인이 居住할 수 있도록 許可하는가 하면 問題가 생길 수 있다. 居住에 대한 許可를 까다롭게 한다고 하면 平等主義는 형식에 그치는 것이 되는 것이다. 따라서 居住與否에 따라 외국인인지를 결정한다는 것으로 平等主義를 택하였다고 볼 수 는 없다. 사실상 條約에 의하여 다른 당사국의 국민에 대하여 차별을 할 수 없게 된 나라가 居住與否에 의하여 規制與否를 판단한다면 실질적으로 당사국의 국민을 조약에 불구하고 差別하는 것이 될 것이다. 居住與否에 의하여 외국인인지를 판단하는 것은 이것이 외국인의 土地取得을 방지하는 것을 주목적으로 하여도 형식적으로는 차별적이라고는 볼 수 없다 . 예를 들면 카나다의 온타리오 州에서는 非居住者를 카나다에 통상적으로 居住하지 아니하는 者로 정의하고, 설사 통상적으로 카나다에 居住한다 하여도 카나다인이 아니면 합법적으로 카나다에 영구적으로 居住하도록 許可받지 아니한 외국인으로 본다. 스위스의 "1961年 거주외국인의 토지취득법"에서도 居住의 與否에 의하여 결정하도록 되어 있다. 그러나 이 法은 居住에 의한 결정은 國籍에 의한 결정과 유사한 효과를 얻을 수 있게 하고 있다. 즉 이 法 제 7조 제 1항b호는 외국인이 상당히 소유권을 취득한 지역의 土地는 외국의 國籍을 가진 居住者이게는 許可할 수 없도록 하고 있다. 居住者가 정의는 나라마다 다르게 정하고 있다. 카나다의 온차리오州와 같은 경우에는 융통성 있게 "통상적으로 카나다에 거주하는 者"라고 하고 있으나 어떤 나라에서도 최소한의 거주기간을 정하는 경우도 있는데 스웨덴은 2년 덴마크와 스위스는 5년 아일랜드는 7년이다. 더욱이 스웨덴에서는 습관적인 거주를 아일랜드에서는 통상적인 거주를 카나다의 Saskatchew-an 州에서는 매년 6개월 이상 거주할 것을 규정하고 있다. 아일랜드와 스위스에서는 거주의 상태가 지속적일 것을 요구하고 있으며 다른 나라에선 取得하려는 기점 가까이에서 이러한 상태를 要求하고 있다. 또 스위스에서는 거주 자체가 合法的일 것을 要求하고 있다. 第 3節 國籍 또는 居住하는 장소에 의한 결정 외국인의 土地取得을 規制하는 이유중 국민적 이유와 공공복리를 위한 이유가 결합하여 외국인의 범위 決定을 國籍과 居住與否의 선택적인 기준에 따르도록 하고 있다. 즉 居住者라 아니여도 國籍을 가지거나 國籍이 없어도 居住者이면 허락하는 제도이다. 멕시코와 아일랜드등에서 이 제도를 실시하고 있다. 第 4 節 法人 외국인에게 土地의 取得을 規制한다고 하여도 法人을 통하여 이를 회피하는 방법이 있다. 때문에 이를 막기 위한 여러 가지 방법을 여러 국가는 채택하고 있다. 첫째는 개인에게 적용되는 것과 같은 기준을 法人에게도 적용하는 단순한 방법이다. 개인의 國籍에 따라 외국인여부를 결정하는 나라에서는 法人의 등기에 따라 이를 결정할 수 있다. (미국의 여러州, 카나다의 Minitoba, 노르웨이, 인도, 리베리아, 요르단) 개인의 居住地에 따라 외국인의 여부를 결정하는 나라에서는 법인의 소재지에 따라 결정한다.(스위스, 브라질) 법인의 소재지는 주영업소의 소재지일 수 있고, 주사무소의 소재지일 수도 있다. 어쨌든 法人도 개인과 같이 취급되는 것이다. 그러나 이러한 방법은 土地를 取得하므로 누구가 이득을 보는가 하는 실질적인 문제를 고려하지 않은 피상적인 방법이라 할 수 있다. 때문에 외국인이 당해 국가의 法에 의한 法人을 설립하고 원하는 土地를 取得하여 외국인의 土地取得을 規制하는 것을 회피하는 것을 방지할 수 있는 방법을 마련하여야 한다. 이를 방지하기 위하여서는 法人인 베일을 벗기고 내부를 파악하여야 한다. 사실 法人의 진짜 소유자를 확인하기는 힘든 일인지 모르나 이를 알아내기 위한 방법을 개발하고 있다. 몇몇 나라에서는 지분을 소유자를 검토하고 있다. 만약 상당한 수의 지분을 가진 者가 외국인이면 그 法人을 외국법인으로 보아 외국인과 똑같은 대우를 한다. 물론 지분을 가진 者가 외국인이면 그 法人을 외국법인으로 보아 외국인과 똑같은 대우를 한다. 물론 지분을 가진 者가 외국인인지의 여부는 국적, 居住의 여부, 民族 등 그 나라에서 택하는 기준에 의한다. 土地를 자유롭게 取得하기 위하여 외국인 지분의 소유자가 가질 수 있는 지분의 한도는 20퍼센트 내지 50퍼센트까지인데 브라질과 나이지리아에서는 50퍼센트, Saskatchewan 에서는 농업법인인 경우 40퍼센트, Alberta(카나다)에서는 25퍼센트, 노르웨이에서는 20퍼센트이다. 지분의 소유자에 따라 외국인인지를 결정하는 제도는 스위스나 멕시코와 같이 지분의 무기명식을 인정하는 경우에는 특별히 문제가 될 수 있다. 물론 이 제도를 금지하고 이를 밝히도록 한다면 이 문제는 어느 정보 해결 될 것이다. 그러나 대리인·지주회사를 통하여 이를 숨길수도 있는 것이다. 더욱이 法人의 사실상 경영권은 항상 지분을 많이 가지는 者가 행사하는 것은 아니다. 또 의결권이 지분에 반드시 비례하는 것도 아니다. 때문에 온타리오州에서는 의결권의 50퍼센트 이상을 외국인이 가지는 경우 그 法人을 외국법인으로 보고 있다. 法人이 외국인인지를 理事에 따라 결정하는 방법도 있다. 노르웨이에서는 단 한사람의 理事라도 외국인이면 이를 무조건 외국법인으로 본다. 스웨덴에서는 이 사회의 본거지가 어디냐에 따라서 외국법인인지를 판정한다. 아르헨티나와 미국의 여러 州에서도 理事의 國籍에 따라 외국법인인지를 판정한다. 몇몇 나라에서는 두가지 이상의 기준에 의하여 법인이 외국법인인지를 결정하고 있다. 브라질에서는 본거지 또는 지분을 가진 者가 외국인인지 여부에 의하며, 인도에서는 法人의 소재지 또는 의 40퍼센트를 가진 者가 외국인인지의 여부에 의하고, 노르웨이에서는 법인의 본거지, 지분을 가진 者가 외국인인지의 여부, 또는 理事의 國籍에 의하여 결정하도록 하고 있다. 그러나 위와 같은 여러 가지 방법이 완전한 것은 물론 아니다. 외국법인인지를 밝혀내려는 者와 이를 숨기려는 者간의 다툼이 있는 것은 아직 완전히 외국인이 法人을 통하여 土地를 取得하는 것을 막지 못하고 있다는 것을 나타내는 것이다. 때문에 어떠한 방법을 쓰던 외국인이 法人에 대하여 사실상 통제권을 가지고 있는지를 알아보게 하는 노력이 있다. 스위스에서는 외국차관을 받는 것을 외국인의 통제가 있다고 보고 있다. 즉 지분을 가진者가 외국인이 아니라고 하여도 외국에 재정적인 지원을 받거나 외국의 차관을 얻은 경우 외국인이 통제권을 가진다고 보는 것이다. 즉 스위스에서는 지분을 가진 者가 누구에게 재정적인 의지를 하고 있는가에 의하여 결정하는 것이다. 때문에 스위스에서는 法人이 土地를 取得하려고 하면 그 法人이 결정적으로 외국에 재정적인 의지를 하고 있지 아니하다는 것을 증명하여야 한다. 第5節 내국인이 외국인이 되는 경우 土地를 所有한 내국인이 외국인이 되는 경우 이를 어떻게 하여야 할 것인가에 대하여 규정하고 있는 나라는 많지 않다. 이는 내국인이 외국인이 되는 것을 추적하는 것이 어렵기 때문일지도 모른다. 土地取得을 規制하는 것은 土地를 取得할 당시에 외국인이 아닌가를 조사하는 것이지 그 이후의 신분변화에 대한 추적까지 말하는 것은 아니다. 그래도 國籍에 의하여 외국인인지를 판정하는 경우에 용이한 편이나 거주지에 의하여 판정을 하는 경우는 더욱 어려우며 특히 法人의 경우에는 持分·理事·財政的인 영향력에 따라 내국인 대우를 받던 法人이 그렇지 않게 되므로 매우 추적하기 어려운 일이다. 물론 法人에게 이러한 사유가 있는 경우 신고하도록 하고 있는 경우도 있으나 이 경우도 크게 나아질 것은 없다. (주석6) 第 6節 외국인의 범위에 포함되지 아니하는 경우 등 1. 브라질에서는 내국인과 結婚을 한 者와 내국인을 낳은 者에 대하여 내국인 대우를 한다. (주석7) 2. 스위스에서는 본래의 소유자가 밀접한 관계가 있는 외국인에 대하여는 規制의 일부 또는 전부를 해제하고 있다. 상속이나 친족으로부터의 취득의 경우가 이에 해당한다. (주석8) 3. 미국과 카나다에서는 외국인이 상속을 받는 경우에는 이를 取得할 수 있도록 하되, 일정한 기간내에 이를 내국인에게 양도하도록 규정하고 있다. 4. 아일랜드, 인도의 경우에는 외국의 은행과 보험회사에 대하여 特例를 인정하고 있다. 스위스의 경우에는 보험회사의 업무용土地에 대하여, 나이제리아에서는 은행이 담보토지를 취득하는 것을 인정하고 있다. 5. 재외공관, 자선단체, 국제기구등에 대하여는 일반적으로 住居用·業務用등으로 인정하고 있다. 6. 몇몇 국가에서는 條約에 의하여 다른 나라의 국민을 자국민과 같은 대우를 하도록 하고 있다. 미국, 카나다 및 스위스에서는 이러한 條約을 많이 체결하였다. 그러나 이미 지적한 바와 같이 외국인인지의 여부를 거주의 여부에 따라 결정하면 조약상 외국인에 대한 내국인대우 규정은 유명무실하게 하는 것이 될 수 있다. 7. EEC와 EFTA 협정에서는 그 구성국가에 대하여 내국민 대우를 하도록 하고 있다. (주석9) 그러나 현실적으로 이에 의하여 외국인에 대한 차별이 완전히 없어진 것은 아니다. 덴마크에서는 住居用·業務用에 대하여는 差別을 없앴다. 서독만이 이 義務를 충실히 이행하여 會員國의 자연인과 法人에 대한 차별을 완전히 없앴다. 8. 상호주의 원칙을 채택하고 있는 경우도 있다. 만약 그 사람의 본국 정부에서 그 나라국민에게 내국인 대우를 한다면 그 사람에게도 내국민 대우를 한다는 것이다. 물론 어느 국가의 내국민대우는 조약에 의하지 아니하고 일방적으로 인정할 수도 있는 것이다. 9. 기타 특수한 예도 있다. 미시시피州에서는 시리아와 래바논인은 상속에 의한 取得의 경우에는 制限을 받지 아니하고 있다. 코네커트州에서는 프랑스人은 특별한 대우를 받는다. 요르단에서도 아랍인은 다른 외국인에 비하여 특별한 대우를 받는다. (주석10) 第4章 規制의 정도 規制를 하는 경우에도 절대적으로 금지하는 경우와 어느 정도 융통성을 인정하는 경우가 있다. 사실상 앞의 예는 리베리아 정도이고 대부분의 경우는 융통성을 인정하고 있다. (주석11) 아무리 외국인을 규제하고 싶어도 대외적인 체면을 고려하여야 하기 때문이다. 융통성을 인정하는 경우에도 무한정의 융통성을 인정하는 경우와 명문의 규정에 따라 융통성을 인정하는 경우로 나눌 수 있다. 나이제리아는 앞의 예이다. 이 나라의 외국인 토지법에서는 다음과 같은 特例를 두고 있다. 이 法律에 어떠한 사항이 규정되어 있다고 하여도 지사는 필요하다고 인정하는 경우에는 이 법률이 정하는 제한이나 조건을 변경시키거나 철폐할 수 있다. 위와 유사한 규정은 인도 (주석12) 에서도 찾아볼 수 있으며 멕시코에서는 일정한 조건에 의하여 이를 인정할 수 있도록 하고 있다. (주석13) 명문의 규정에 의하여 융통성을 인정하는 것은 1)외국인의 토지취득에 관한 여건, 필요성 및 동기와 2)국가의 이익중 하나 또는 양쪽모두를 검토하여 인정하는 것이다. 아일랜드에서는 국가의 이익을 검토하여 인정할 수 있게 하고 있다. 즉 내국민인 농민이 경작하는 것과 같은 방법으로 외국인이 경작하기 위하여 농지는 取得할 수는 없게 하고 단지 내국민이 取得하기를 원하지 아니하는 땅에 대하여는 외국민에게도 인정할 수 있다는 것이다. 카나다에서도 이와 비슷하게 카나다의 국가이익에 도움을 주는지를 판단하도록 1973년 외국인투자심사법에서 규정하고 있다. 그러나 사실상 국가이익에 도움을 주는지를 항상 판단할 수 있는 것은 아니다. 이렇게 불명확할 때에는 땅을 판 사람이 그 돈으로 행할 행위가 국가에 도움을 주는지를 판정하는 간접적인 방법으로 외국인의 토지취득여부를 결정할 수 있을 것이다. 스웨덴에서는 여러 가지 사항을 고려하고 있다. 첫째 국가의 이익, 둘째 취득자 자신, 세째 取得의 목적이 주거용인지, 별장용인지, 농업용인지, 네째 2년 이상 스웨덴에 계속하여 居住하였거나 스웨덴과 특별한 관계를 가졌는지, 다섯째 전소유주와 가족관계가 있는지의 여부이다. 앞의 경우에 해당될 경우에는 지방정부에서 土地의 取得을 허가할 수 있다. 만약 그러하지 아니하면 중앙정부에서만 許可를 할 수 있게 하고 있다. 스위스에서는 외국인이 土地를 취득하여 아파트를 지어 팔거나 빌려주는 것을 인정하되 이 경우에는 賃貸料의 상한선을 제한하고 이익금을 계속하여 주택사업에 투자하도록 하고 있다. (1961년 외국인 토지취득에 관한 연방결정 제6조) 나이제리아에서는 외국인이 장기적으로 土地를 임차하는 경우에는 정기적으로 賃貸料를 재산정하도록 하여 그동안의 땅값이 상승하는 것을 賃貸料에 반영할 수 있도록 하였다. 덴마크에서는 외국인이 농업용 또는 휴가용으로 土地를 取得하는 것 보다 외국인 고용자가 住居用으로 取得하는 것을 더 국가이익에 합치한다고 보고 있다. 아르헨티나에서는 국가이익이란 좀 독특하다. 土地의 위치가 국가의 안보와 관계가 있는지를 살피고, 당해 지역에 외국인이 많이 살아 아르헨티나化 하는데 방해가 되지 않는가를 살핀다. 브라질에서는 좀 융통성이 많다. 국가의 발전에 필요한 경우 大統領은 정하는 각종 규정에 불구하고 取得을 許可할 수 있도록 하고 있다. 第5章 土地의 상태와 規制 第1節 國公有地와 私有地 일반적으로 國公有地는 私有地보다 取得에 더 많은 制約을 하고 있다. 대부분의 카나다 洲에서 그러하고 미국에서 몇몇 洲에서 그러하다. 第2節 土地의 크기와 價格 외국인이 어느 정도 크기의 土地를 取得할 수 있는지는 어느 값의 土地까지 取得할 수 있는지 하는 것은 그 나라의 크기와 規制를 하는 目的에 따라 다르다. 規制를 國民的 이유 또는 人種的 이유로 하는 것이 아니라 경제적인 이유로 한다면 주요하지 아니한 土地의 取得은 쉽게 許可를 받을 수 있을 것이다. 뉴질랜드에서는 5에이커를 넘지 아니하는 土地에 대하여는 외국인이라고 하여도 規制를 하지 아니한다. 아일랜드에서도 외국인이 居住用으로 5에이커까지 取得할 수 있도록 하고 있다. 미네소타洲에서는 2에이커까지이지만 펜실바니아洲에서는 5천에이커 또는 년 收入이 2萬弗의 土地까지, 사우스 캐로니나洲에서는 5천에이커까지이다. 카나다의 Saskatchewan에서는 課稅價格이 1만5천弗 이하의 土地에 대하여는 規制하지 아니하고 있다. 덴마크에서는 농업용 土地를 取得한 者는 농업에 종사하도록 되어 있는데 농지는 3만5천크로네 이하의 것인 경우 제한을 받지 아니한다. 이집트에서는 2천5백불까지 자유이다. 브라질에서는 좀 더 교묘한 規制를 하고 있다. 첫째 외국인이 지방정부가 소유하는 土地의 4분의 1이상을 取得할수 없다. 둘째 어느 특정국가의 국민이 외국인이 取得한 총 土地의 40퍼센트 이상을 取得할 수 없다. 세째 위의 두 제한은 3단위 이하의 土地를 취득하는 경우에는 적용되지 아니한다. 네째 외국인은 일정한 조건하에 3단위 이상 50단위 이하의 土地를 取得할 수 있고 50단위를 초과하는 土地는 절대적으로 금지된다. (土地의 단위는 지역마다 다르다) 더욱이 私有인 비도시지역의 土地는 최소한 30퍼센트 이상이 브라질人의 소유로 있는 경우에 한하여 개발을 할 수 있다. 第3節 土地의 용도 土地의 取得을 규제하는 정도가 결정되는데에는 土地의 크기와 용도가 서로 밀접한 관계를 가진다. 농업용 土地라면 住居用 기타 도시에서 사용하는 경우보다 크기가 큰 것이 당연한 것이다. 그러므로 적지 않는 나라에서 농업용으로 土地를 取得하는데 더욱 더 까다롭게 하고 있다. 오스트리아·미국·덴마크·스위스·아일랜드·뉴질랜드·멕시코·브라질 및 요르단에서 그러하다. 도시지역에서는 土地가 일반적으로 住居用으로 쓰이기 때문에 몇몇 나라에서는 規制를 하지 아니하고 어떤 나라에서는 일정한 조건하에 許可를 하고 있다. 그러나 하와이에서는 거주지역이라도 제한하고 있다. 여러 가지 이유 때문에 외국인이 광물·석유·개스·물,산림·기타 천연자원을 개발하기 위하여 土地를 取得하는 것에 대하여 민감한 경우가 있다. 예를 들면 노르웨이와 카나다의 여러 洲이다. 土地가 敎育用·信仰用,자선사업용 기타 비영리적인 목적으로 이용되는 경우 많은 나라에서는 특별한 고려를 하고 있다. 第4節 土地의 위치 土地의 용도가 농업용인가 하는 것은 사용자체에 따라 결정되는 것인데 이와는 달리 위치 자체에 의하여 規制의 정도가 결정되는 경우가 있다. 예를 들면 네브라스카洲에서는 市의 경계로부터 3마일이상 떨어진 土地에 대하여 規制하고 있다. 위치는 특히 국가의 안보와 밀접한 관계가 있다. 어떤 나라에서는 미리 지정된 지역 내에서는 외국인의 取得을 전면적으로 금지하고 있다. 멕시코에서는 해안지역으로부터 50킬로미터 이내, 국경지역으로부터 100킬로미터 이내에는 외국인의 取得을 금한다는 것은 이미 기술한 바 있다. 어떤 나라에서는 금지되는 지역을 미리 지정하는 것이 아니라 상황에 따라 사례마다 판단하는 경우가 있다. 스위스가 그 예이다. 어떤 나라에서는 이러한 지역이라도 무조건 금지하지 아니하고 특별한 許可를 받도록 하는 경우도 있다. 브라질이 그 예이다. 또 사회적인 문제 때문에 土地의 위치를 고려하는 경우도 있다. 외국인이 土地를 取得하면 인근지역 주민에 사회적인 변동을 줄 수 있기 때문이다. 스위스에서는 당해 지역의 외국인의 수가 일정한 기준을 넘는 경우에는 새로운 외국인의 土地取得을 금지하고 있다. 아르헨티나에서도 당해 지역의 아르헨티나人 비율을 고려하고 있다. 브라질에서는 외국인의 총 비율뿐만 아니라 국가별 비율을 고려하고 있다. 第6章 土地에 대한 權利와 規制의 범위 土地에 대한 權利에는 소유권만 있는 것이 아니므로 소유권만 규제하여서는 土地에 대한 효과적인 규제를 할 수 없는 경우가 있다. 장기간의 賃借에 의하여 사실상 소유권과 같은 효과를 볼 수도 있다. 또 내국인을 受託者로 하여 土地를 소유하게 하는 것도 規制를 회피하는 方法이 될 수 있다. 때문에 土地로부터 얻는 이익에 대하여 規制할 필요가 있다. 더욱이 외국인이 소유권을 취득하는 것과 같은 효과를 가지는 현상을 방지할 뿐만 아니라 소유권과 관계가 없는 분야에 대하여도 規制를 확대하고 있다. 그리하여 스웨덴과 같은 나라에서는 임대기간이 그다지 길지 아니하여 소유권을 取得하는 것과 같은 효과를 갖지 아니하는 임대의 경우까지 규제를 하고 있다. 그러나 다른 나라에서는 賃貸는 法이 정하는 일정한 기준을 넘는 기간을 賃貸期間으로 하는 임대만을 規制하고 있다. 요르단과 나이지리아의 경우에는 이 기간은 3년이나 인도에서는 5년, 노르웨이에서는 10년이다. 맥시코에서는 土地의 用途에 따라 그 기간이 다른데 住居用은 10년 商業用은 15年 産業用은 50년이다. 리베리아에서는 21年까지 인정되는데 2번을 마음대로 연장할 수 있도록 하고 있으므로 63년까지 보장되는 셈이다. 노르웨이와 카나다 같은 나라에서는 광물이나 물과 같은 천연자원의 개발권을 明文으로 포함시키고 있으며 리베리아에서는 80년까지 인정하고 있다. 그러나 대폭적으로 규제를 하는 경우도 있다. 아르헨티나에서는 動産에까지 規制를 하며 요르단에서는 土地에 관한 權利를 모조리 規制를 하여 이용권을 규제하고 있다. 나이지리아에서는 土地에 관한 권리와 이익을 規制하고 있다. 스위스에서는 소유권· 용익물권,·선매권과 같이 規制의 대상이 되는 權利를 열거하고 이와같은 權利에 의하여 얻을 수 있는 결과와 같은 결과를 얻을 수 있는 權利도 規制하고 있다. 사실상 미국에서는 장기간에 걸쳐 일정한 지역에서 산출되는 농산물을 모두 갖기로 하는 계약(소유권은 이전 않음)을 하는 외국인이 있었는데 이러한 방법을 사용하면 規制를 할 수 있었을 것이다. 第7章 土地取得의 방법 외국인의 土地取得에 있어서는 그것이 賣買이건 交換이거나 증여이건 모두 規制하고 있으며 미국의 몇 개 州와 인도, 리베리아와 같은 나라에서는 相續에 의한 取得에 대하여도 規制를 하고 있다. 노르웨이와 아일랜드에서는 가까운 친척간의 상속에만 인정을 하고 있고 스위스에서는 遺言狀에 의하지 아니한 相續의 경우만을 인정하고 있다. 미국과 멕시코에서는 일단 상속을 인정하되 일정한 기간 내에 내국인에게 양도하도록 하고 있다. 상속의 경우 이렇게 외국인에게 取得을 인정하는 이유를 외국의 土地를 規制하는 이유와 관련하여 설명할 수 있다. 많은 나라에서 인정되는 경제적 이유와 공공복리적 이유가 상속에 의하여 외국인에게 土地의 소유권이 넘어가는 흔하지 아니한 일과 타협을 한 것이다. 특히 상속자가 피상속인의 친족인 경우에는 국민적 이유와 종족적인 이유는 크게 문제가 되지를 아니 할 것이다. 또 외국인에게 土地의 상속을 인정하는 것은 피상속자의 소유권을 최대한 존중한다는 뜻이 된다. 소유권의 내용에는 그 소유권을 자기가 願하는 者에게 넘겨줄 수 있는 권한을 포함하며 상속인을 외국인에게까지 인정하는 것이 피상속인의 의견을 충분히 존중하는 것이 되기 때문이다. 외국은행을 포함하는 외국인이 擔保權의 實行에 따라 土地를 取得하는 경우에는 일정한 기간 내에 내국인에게 양도하도록 하고 있는데 그 기간은 美國의 경우 10년이고, 카나다의 경우에는 2년이다. 이는 土地의 소유자가 외국인으로부터 돈을 빌릴 수 있게 하기 위하여는 불가피한 것이다. 第8章 외국인의 土地取得規制의 실효성확보 외국인이 土地를 取得하는 것을 효과적으로 規制하기 위하여 어떠한 수단을 동원하고 있는가를 검토하여 보기로 하자. 물론 規制수단을 가지고 있다고 하여 효과적으로 規制가 된다는 것은 아니다. 가장 흔히 쓰이는 규제방법이 소유권 이전 자체를 무효화시키는 방법이다. 이러한 例는 스웨덴· 노르웨이 ·스위스 · 카나다 · 아르헨티나 · 브라질 · 라이베리아 · 나이지리아와 오스트리아와 같은 나라에서 이용되고 있다. 이러한 방법 이외에 외국인과 그 상대방 및 이에 협조한 사람 및 土地의 동기에 관여한 등기공무원을 제재하도록 하는 경우가 있다. 브라질에서는 거래를 무효화하되 토지를 판 사람은 돈을 반환하지 아니할 수 있도록 하고 있으며, 리베리아에서는 不法的인 土地의 賃貸의 경우 당해 土地를 沒收할수 있도록 하고 있다. 그 외에도 대개의 국가에서는 刑罰을 課할 수 있도록 하고 있다. 카나다에서는 取得者를 6月이하의 징역이나 1만弗이하의 罰金, 나이지리아에서는 1年이하의 懲役, 아일랜드에서는 3年이하의 懲役이나 1만파운드 이하의 罰金에 처한다. 요르단에서는 매우 엄격하게 다루고 있는데 不法으로 외국인에게 土地를 판 사람과 이에 관계한 者는 死刑에 處하고 全財産을 沒收할 수 있다. (주석14) 法律의 改正에 따라 외국인이 土地를 取得할수 없을 때 어떻게 할 것인가 하는 것이 문제될 수 있다. 노르웨이·아일랜드·나이지리아의 경우에는 明文으로 遡及을 인정하지 아니한다고 하고 있으나 카나다의 Saskatchewan州에서는 일정한 기간내에 내국인에게 이전할 것을 규정하고 있다. 아르헨티나에서는 安保上의 이유로 외국인의 토지소유권을 인정할 수 없게 된 때에는 이를 沒收할 수 있도록 하고 있다 (法制處 法制官) 註1) 아일랜드에서는 주거용 土地를 5에이커 이상 取得하는 경우에만 規制를 하며 아르헨티나에서는 土地의 가격이 規制의 여부를 결정하는 한 요소가 된다. 註2) 브라질에서는 국가의 안전보장과 관계가 있는 지역의 외국인 土地取得은 국방위원회의 동의를 얻은 경우만 취득할 수 있게 하고 있다. 註3) 1978년 4월 4일 갤리포니아州 法제3627호의 提案文은 다음과 같다. "토지의 가장 바람직한 이용은 당해 토지의 소유권이 당해 지역의 주민에게 있어야 하며 자작농 제도가 그 좋은 例이다. 외국인이 부재지주가 되는 것은 아주 좋지 않다. 캘리포니아농지에 외국인이 투기하는 것은 가격을 불안정하게 하여 시장여건을 불안정하게 하고 자작농제와 농촌의 발전에 큰 저해가 될 것이다. 註4) Terrace v.Thompson 263 U.S 197,221(1923) 大法院이 오늘날에도 이러한 判決을 할 것인지는 명확하지 아니한다. 註5) Foreign Investment Review Act 1973 §2(1) 註6) 아일랜드의 1965年 土地法 §45(5) a 註7) 法律 제5709호 제12조 제2항, 1971年 註8) 1961年 외국인거주자의 土地取得에 관한 연방결정 제5조에서는 死亡으로 상속자에게 이전하는 경우와 생전에 배우자·친척·자식·부모에 대한 이전의 경우에 예외를 인정하고 있다. 註9) 로마조약 제52조, EFTA조약 제16조 제1항 註10) 1953年 외국인에 대한 토지임대 및 매도에 관한 법률 註11) 리베리아에서는 외국인의 土地取得을 엄격히 規制하는 반면에 임대를 70년 내지 80년까지 인정하고 있다. 註12) Foreign Exchange Regulation Act §31(3) 註13) 이러한 혜택을 받기 위하여 당해 외국인은 토지에 관한한 멕시코인과 같이 대우받기를 원한다는 것에 동의하여야 한다. 즉 본국 정부에 대하여 介入할 것을 요청할 수 없도록 하고 이에 違反하는 경우에는 당해 토지를 國家가 沒收한다는 것이다. 이 조건은 "Calvo clause" 로 불리우는데 미국에서는 이制度를 인정하지 아니하고 있다.