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외국인의토지취득및관리에관한법률개정법률(법률 제5544호, 1998.5.25 공포, 1998. 6. 26 시행, 건설교통부소관) 한 상 우 +---------------------------------- ------------------------------------------+ |Ⅰ. 서 Ⅲ. 외국인의토지취득및관리에관한법률 | | 1. 외국인토지법의 개정연혁 개정법률의 입법추진경과 및 심의경과 | | 2. 개정배경 1. 입법추진 경과 | |Ⅱ. 외국인의토지취득및관리에관한법률 2. 심의경과 | | 개정법률의 개정이유 및 주요내용 가. 법의 제명변경에 관하여 | | 1. 외국인의 국내토지소유 등 현황 나. 토지취득이 제한되는 경우의 토지 | | 가. 소유현황 취득계약의 효력과 벌칙 등에 관하여 | | 나. 관리현황 다. 보고·조사 및 고시송달 규정의 | | 2. 개정이유 삭제와 과태료 규정에 관하여 | | 3. 주요내용 라. 종전의 허가·신고 등의 경과조치 등 | | 가. 법의 제명변경 부칙규정에 관하여 | | 나. 토지취득시 허가제를 신고제로 Ⅳ. 결 | | 변경 | | 다. 외국인등의 토지취득시 제한 폐지 | +----------------------------------------------------------------------------------------+ Ⅰ. 서 1. 외국인토지법의 개정연혁 ㅇ 외국인의토지취득및관리에관한법률은 외국인 또는 외국법인(이하 "외국인등" 이라 함)의 토지에 관한 권리의 득실 변경에 관한 사항을 정할 목적으로 1961년 국방부소관의 외국인토지법으로 최초로 제정(법률 제718호)된 후 외국인등이 토지의 용도를 임의로 변경하는 경우를 제한하기 위한 1968년 개정 (법률 제2019호)시 내무부소관의 법률로 된 바가 있음. ㅇ 이후 1994년에 외국인등이 업무에 필요한 토지를 보다 쉽게 취득할 수 있도록 하는 한편, 그 취득한 토지에 대하여는 투기목적 등에 사용할 수 없도록 사후관리를 강화할 목적으로 동법을 건설교통부 소관의 외국인의 토지취득 및 관리에 관한법률로 새로이 제정(법률 제4726호)하면서 그 부칙으로 종전의 외국인토지법을 폐지하였음. ㅇ 이번의 법률 제5544호 외국인의토지취득및관리에관한법률개정 법률은 외국인의 토지취득에 관한 규제와 토지취득후의 사후 관리에 관한 사항을 전면적으로 폐지하면서 그 제명을 다시 외국인토지법으로 바뀌었음. 2. 개정배경 ㅇ 한국의 부동산 정책은 그동안 1970년대와 1980년대에 걸쳐 지속적으로 문제가 되어온 부동산투기현상을 억제하는데 초점이 맞추어져 왔으며, 이를 위하여 외국인의 토지취득에 있어서도 그 취득을 엄격히 제한하는 등 방어적이고 폐쇄적인 정책이 그 주요 수단이 되어 왔음. ㅇ 이러한 비개방적인 부동산정책은 IMF 금융지원이후에 적극적으로 추진하고 있는 외자유치의 노력에 걸림돌이 되어 왔으므로, 외국인토지법의 전면 개정을 통하여 외국인 투자에 불을 당김으로써 경제적인 어려움을 해소하는 동시에 부동산정책의 패러다임을 종전의 물리적 규제에서 시장원리에 기초한 간접적 방식의 정책으로 과감하게 전환하는 계기를 마련하려는 것임. Ⅱ. 외국인의토지취득및관리에관한법률개정법률의 개정이유 및 주요내용 1. 외국인의 국내토지소유 등 현황 가. 소유현황 ㅇ 1998. 6월 현재 외국인의 국내토지 보유면적은 총 1,166만평으로 여의도면적의 13.9배의 토지를 보유하고 있으나, 이는 남한면적 전체의 0.04%에 불과함. ㅇ 그 소유주체별로는 해외교포가 총면적의 42%를, 합작형태의 법인이 총면적의 41%를 소유하고 있으며,용도별로는 제조업체 공장부지로 41%, 해외교포 보유임야 등으로 41%, 은행업·유통업 등 비제조업체의 부지로 2%가 사용되고 있음. 나. 관리현황 ㅇ 종전에는 외국인등이 허가를 받지 아니하고 체결한 토지취득계약을 무효로 하고, 취득목적을 달성한 후 1년이내에 토지를 처분하지 아니하는 경우에는 성업공사에 매각을 의뢰하도록 하였으며, 장기미사용토지, 사용중지토지나 허가없이 용도변경한 토지에 대하여는 처분명령을 내릴 수가 있었음. 2. 개정이유 ㅇ 종전의 외국인의토지취득및관리에관한법률은 외국인의 국내토지취득을 극히 제한적으로 허용하고 있어서 외국인의 투자활동에 장애요인이 되고 있으므로 군사시설보호구역 등 외국인의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역외에는 토지취득에 대한 허가제를 신고제로 바꾸는 등 외국인의 토지취득및 그 관리에 관한 제한을 전면적으로 폐지함으로써 외국인의 투자를 활성화하려는 것임. 3. 주요내용 가. 법의 제명변경 ㅇ 이 법의 제명을 "外國人의土地取得 및 管理에관한法律"에서 "外國人土地法" 으로 변경함. 나. 토지취득시 허가제를 신고제로 변경 ㅇ 종전에는 외국인 또는 외국법인이 토지취득계약을 체결하기 전에 시·도지사의 허가를 받도록 하던 것을, 군사시설보호구역·문화재보호구역·생태계보전지역 등의 일부지역에 한하여 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받도록 하고 그 외의 지역에서는 토지취득 계약을 체결한 후 시장·군수 또는 구청장에게 신고하도록 함(§4①). 다. 외국인등의 토지취득시 제한 폐지 ㅇ 외국인의 토지취득에 관하여 종전에는 個人의경우 국내거주자에 한하여 660㎡이하의 주거용지와 165㎡이하의 상업용지를 취득할 수 있도록 하고, 法人의 경우 공장부지·사무소용 토지·사택용 토지등 업무용 토지에 한하여 취득할 수 있도록 하던 것을, 앞으로는 이러한 제한을 폐지하여 국내거주 여부, 업무용 여부, 용도 및 면적 등에 관계없이 토지를 취득할 수 있도록 함(§4①). ※ 외국인등에 대한 부동산시장의 개방 +-----------+----------------------------------------+-------------------------------------+ | | 종 전 | 개 방 (개 선) 내 용 | +-----------+----------------------------------------+-------------------------------------+ | 외국인개인| ○ 국내거주자로서 체류상한이 5년인 F-2 | ○ 비거주자를 포함한 모든 외국인의 | | | 비자의 소지자에 한하여 | 토지취득 허용 | | | ○ 200평이하의 주거용지·주상복합용지와| ○ 토지용도와 면적제한 등 모든 제한 | | | 50평이하의 상업용지의 취득 허용 | 폐지 | +-----------+----------------------------------------+-------------------------------------+ | 외국법인 | ○ 취득주체: 외자도입법상 개방된 업종을| ○ 취득주체에 관한 제한 폐지 | | | 영위하는 법인으로서 지사형태의 법인 | | | | 또는 외자비율이 50%이상인 합작법인 | | | | ○ 세법상 비업무용부동산의 면적을 초과 | ○ 비업무용토지의 취득을 허용하며, | | | 하지 아니하는 토지로서 | 토지취득시 그 용도의 제한 등 제한| | | - 제조업체: 공장용지·사무소용지·창| 사항을 전면 폐지 | | | 고용지·근로자사택지·임직원사택지| | | | 5개 용도에 한하여 취득 허용 | | | | - 비제조업체: 영업활동에 필요한 토지| | | | 및 임직원 사택지에 한하여 취득 허용| | +-----------+----------------------------------------+-------------------------------------+ | 처리절차 | ○ 계약체결전 사전허가 | ○ 계약체결후 신고 | | | | * 다만, 군사시설보호구역·문화재 | | | | 보호구역·생태계보존구역은 계약| | | | 체결전에 사전허가 | | | ○ 60일이내 처리 | ○ 즉시 처리 | | | ○ 시·도지사의 허가 | ○ 시장·군수·구청장에게 신고 | +-----------+----------------------------------------+-------------------------------------+ | ※ 부동산 | ○ 건물임대 및 분양공급업: 외자도입비율| ○ 건물임대 및 분양공급업: 1998.4.1.| | 관련업 | 이 50%이하인 법인에 한하여 허용 | 부터 전면 개방 | | | ○ 토지임대 및 개발공급업 : 전면 불허 | ○ 토지임대 및 개발공급업: 1998.5.8.| | | | 부터 전면 개방 | +-----------+----------------------------------------+-------------------------------------+ ※ 관련 토지규제완화(예정) 내용 +------------------+---------------------------------+-------------------------------------+ | | 종 전 | 개 선(예 정)내 용 | | 국토이용관리법상 |○ 대규개발사업이 이루어지고 있는|○ 1998. 4. 20부터 토지거래허가구역을| | 토지거래허가 | 지역 등 투기의 우려가 있는 전 | 전면적으로 해제(건설교통부장관이 | | | 국토의 3.3%에 해당하는 지역을 | 지정한 지역을 해제) | | | 토지거래허가구역으로 지정 | | | |○ 이 지역에서 토지를 취득하기 위| | | | 하여서는 사전에 허가 | | +------------------+---------------------------------+-------------------------------------+ | 택지소유상한에 |○ 서울·부산 등 7대 광역시안에서|○ 전면 폐지 예정(1998년 7월중 택지 | | 관한법률상 택지 | 개인이 200평이상의 택지를 보유| 소유상한에관한법률 폐지 예정) | | 소유상한제 | 하거나 비업무용택지를 보유할 | | | | 경우 토지가액의 7∼11%에 해당 | | | | 하는 부담금 부과 | | +------------------+---------------------------------+-------------------------------------+ | 개발이익환수에 |○ 택지개발사업·산업단지개발사업|○ 1998년 12월까지는 개발부담금을 전 | | 관한 법률상 개발 | 등 28개 사업을 추진하는 경우 | 면면제하고, 2000년부터는 개발부담 | | 부담금제도 | 발생하는 개발이익의 50%를 개발| 금의 부과율을 현행의 50%에서 25%로| | | 부담금으로 부과 | 대폭 인하(1998년 7월중 개발이익환 | | | | 수에관한법률 개정예정) | +------------------+---------------------------------+-------------------------------------+ Ⅲ. 외국인의토지취득및관리에관한법률개정법률의입법추진경과 및 심의경과 1. 입법추진경과 ㅇ 이 개정법률은 외국인등의 적극적인 국내투자가 시급함을 감안하여 약 2개월만에 입법예고에서부터 공포까지의 입법과정을 완료하였는 바, 정부에서 입안·제출한 법안임을 감안하면 상당히 짧은 기간내에 국회를 통과하였으며, 비교적 효율적인 입법절차를 거친 경우라고 할 수 있음. ㅇ 특히 법제처에서의 심사과정에서는 개정안의 시급성을 고려,사전검토 등을 통하여 입법기간을 단축하는데 최대한 노력하였으며, 그러면서도 개정안의 미비점을 상당히 보완하였는 바, 국회의 심사결과 정부원안으로 의결되는 등 그 결과는 상당히 만족스러운 것이었다고 평가할 수 있음. ※ 입법추진일정 - 입법예고 : 1998. 3. 25 ∼ 4. 6 - 법제처 ·접수일자 : 1998. 3. 27 ·법령안합동심사회 : 1998. 4. 2 ·결재일자 : 1998. 4. 13 - 국무회의의결 : 1998. 4. 14 - 국회제출일자 : 1998. 4. 18 -국회의결 : 1998. 5. 15 - 공포안 국무회의의결 : 1998. 5. 19 -공포일자 : 1998. 5. 25 -시행일자 : 1998. 6. 26 2. 심의경과 가. 법의 제명변경에 관하여 (1) 종전 제명 : 외국인의토지취득및관리에관한법률 (2) 법제처 심의경과 +---------------------+-------------+-----------------------------------------------------+ | 건설교통부 개정안 |법제처 심의안| 법제처 심의경과 | +---------------------+-------------+-----------------------------------------------------+ | 외국인의토지취득및 | 외국인토지법|○ 종전에는 외국인 등이 토지를 취득하는 경우에는 허가| | 관리에관한법률 | | 를 받도록 하면서 허가를 한 후에도 당해 토지의 사용| | | | 권고 및 처분명령 등 취득한 토지의 관리에 관한 내용| | | | 을 규정하고 있었으나, | | | |○ 개정안에서는 군사시설보호구역 등 일부 지역을 제외 | | | | 하고는 허가제를 신고제로 전환하고, 계속보유의 경우| | | | 에는 신고만 하도록 하여 아무런 제한을 하지 아니하 | | | | 는등 외국인의 토지취득에 관한 제한을 전면적으로 폐| | | | 지하면서 취득한 토지의 관리에 관한 규정을 삭제하였| | | | 으므로 동법의 제명을 "外國人土地法"으로 변경함 | +---------------------+-------------+-----------------------------------------------------+ (3) 국회 심의경과 ㅇ 결과 : 정부원안 ㅇ 심사보고내용 : 종전 법률에서는 외국인의 토지취득단계와 토지취득후의 사후관리단계에 대하여 규정하고 있으나, 개정법률안에서는 외국인이 토지를 취득하는 경우에 대하여서만 규정하고, 토지를 취득한 후의 사후관리에 대하여는 규정하지 아니하기 때문에 법제명을 "외국인 토지법"으로 변경하는 것은 타당함. 나. 토지취득이 제한되는 경우의 토지취득계약의 효력과 벌칙 등에 관하여(개정안 제3조 내지 제9조관련) (1) 종전 규정 : 제4조에서는 상호주의에 관하여 규정하였고, 제6조에서는 토지에 관한 권리를 취득하는 계약을 체결하고자 하는 경우에는 건설교통부장관의 허가를 받아야 한다고 규정하였으며, 제7조는 허가절차를, 제8조는 허가를 받지 아니한 계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하였음. 또한 제20조에서는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 계약을 체결한 자 등에게는 2년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처하도록 하였음. (2) 법제처 심의경과 +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------------+ | 건설교통부 개정안 | 법제처 심의안 | 법제처 심의경과 | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------------+ |제3조(상호주의에 의한 취득제 |第3條(相互主義) 建設交通部長|○ 문제점 | | 한) 건설교통부장관은 대한 | 官은 大韓民國國民, 大韓民 | - 개정안 제3조 및 제4조와 그에 대 | | 민국국민, 대한민국의 법률 | 國의 法律에 의하여 設立된 | 한 벌칙을 규정한 제9조를 보면, | | 에 의하여 설립된 법인이나 | 法人 또는 團體나 大韓民國 | 주무부에서는 상호주의나 공공목적| | 단체 또는 대한민국정부에 | 政府에 대하여 自國안의 土 | 등을 위한 취득제한에 관한 규정에| | 대하여 자국내의 토지의 취 | 地의 취득 및 讓渡를 금지 | 위반하여 체결한 계약의 경우 그 | | 득 및 양도를 금지하거나 제 | 또는 제한하는 國家의 개인 | 효력이 있는 것으로 보는 것 같음.| | 한하는 국가의 개인, 법인이 | ·法人·團體 또는 政府에 | - 그러나 외국인등이 특정 토지를 | | 나 단체 또는 정부에 대하여 | 대하여는 大統領令이 정하 | 취득하는 것을 법률로 금지하면서 | | 는 대통령령이 정하는 바에 | 는 바에 따라 大韓民國안의 | 이를 취득하는 계약의 효력은 인 | | 따라 대한민국안의 토지의 | 土地의 취득을 금지 또는 | 정하는 것은 서로 맞지 아니하는 | | 취득 및 양도에 관하여 동일 | 제한할 수 있다. | 문제가 있으며, 이렇게 되는 경우 | | 하거나 유사한 내용의 금지 | | 외국법인은 벌금형을 감수하고서 | | 또는 제한을 할 수 있다 | | 라도 취득이 금지된 토지를 취득 | | | | 하고자 하는 경우가 생기게 될 것 | | | | 이며, 결국 이러한 것을 막을 방 | | | | 법이 없게 되는 문제점이 있음. | | | |○ 수정의 내용 및 이유: 개정안 제9 | | | | 조(벌칙) 부분 참조 | |제4조(공공목적등을 위한 취득 |第4條(契約에 의한 土地取得의|○ 문제점 | | 제한) 외국인등은 다음 각호의| 申告 등) ①外國人·外國政府| - 개정안 제3조(상호주의에 의한 | | 1에 해당하는 지역의 토지를 | 또는 大統領令이 정하는 國際| 취득제한) 및 제6조(토지의 계 | | 취득할 수 없다. |機構(이하"外國人등"이라 한다| 속보유)부분 참조 | | 1.군사시설보호법 제2조제2호 |)는 大韓民國안의 土地를 취득|○ 수정의 내용 및 이유 | | 의 규정에 의한 군사시설보 |하는 契約(이하"土地取得契約"| - 군사시설보호구역 등 특정 | | 호구역,해군기지법 제3조의 |이라 한다)을 체결한 경우에는| 토지를 취득금지대상의 토 | | 규정에 의한 해군기지구역 |契約締結日부터 60日이내에 大| 지에서 허가대상의 토지로 | | 또는 군용항공기지법 제2조 |統領令이 정하는 바에 따라 市| 바꾸었음. | | 제9호의 규정에 의한 기지보|長·郡守 또는 區廳長(自治區 | - 군사시설보호구역 등의 토 | | 호구역 |의 區廳長을 말한다. 이하 같 | 지를 취득금지토지에서 허 | | 2.문화재보호법 제2조제2항의 |다)에게 申告하여야 한다. 다 | 가대상토지로 바꾸는 대신 | | 규정에 의한 지정문화재와 |만,취득하고자 하는 土地가 다| (법제처 심의안 제1항 및 제 | | 이를 위한 보호물 또는 보호|음 各號의 1에 해당하는 區域 | 2항) 이러한 토지의 계속보 | | 구역 |·地域 등의 土地인 경우에는 | 유에 대하여는 개정안 제6 | | 3.전통건조물보존법 제2조제2 |土地取得契約을 체결하기 전에| 조와 같이 아무런 제한을 | | 호 및 제3호의 규정에 의한 |大統領令이 정하는 바에 따라 | 두지 아니함. | | 보존대상 전통건조물 및 전 |市長·郡守 또는 區廳長의 許 | - 이는 외국인이 토지를 계속 | | 통건조물보존지구와 동법 제|可를 받아야 한다. | 보유하는 것이 당해 토지가 | | 4조의 규정에 의한 보호구역| 1.軍事施設保護法 第2條第2號| 있는 구역 등의 지정목적달 | | 4.자연환경보전법 제18조의 규| 의 規定에 의한 軍事施設保| 성에 지장이 되는 경우가 | | 정에 의한 생태계보전지역 | 護區域,海軍基地法 第3條의| 없지 아니할 것이나, | | 5.섬 지역등으로서 외국인등이| 規定에 의한 海軍基地區域,| - 이러한 경우에는 당해 구역 | | 당해 토지를 취득할 경우 외| 軍用航空基地法 第2條第9號| 등의 지정목적에 따라 행위 | | 국인등이 소유하게 될 토지 | 의 規定에 의한 基地保護區| 제한을 받게 될 뿐만 아니라 | | 면적이 섬 전체면적의 2분의| 域 기타 國防目的을 위하여| 이러한 경우가 그리 많지 아 | | 1을 초과하게 되는 지역 | 外國人등의 土地取得을 특 | 니하며, 현재까지 계속보유 | | 6.제1호 내지 제5호에 규정된 | 별히 제한할 필요가 있는 | 를 허용하지 아니한 사례가 | | 지역과 유사한 지역중 공공 | 地域으로서 大統領令으로 | 전혀 없으므로 계속 보유를 | | 목적상 외국인등의 취득을 | 정하는 地域 | 제한하는 경우 현재보다 규 | | 제한할 필요가 있는 지역으 | | 제가 강화된다는 비판이 있 | | 로서 대통령령이 정하는 지 | | 을 수 있음을 감안한 것임. | | 역 | | | | | 2.文化財保護法 第2條第2項의| | | | 規定에 의한 指定文化財와 | | | | 이를 위한 保護物 또는 保 | | | | 護區域 | | | | 3.傳統建造物保存法 第2條第2| | | | 號 및 第3號의 規定에 의한| | | | 保存對象傳統建造物의 垈地| | | | 와 傳統建造物保存地區, 同| | | | 法 第4條의 規定에 의한 保| | | | 護區域 | | | | 4.自然環境保全法 第2條第12 | | | | 號의 規定에 의한 生態界保| | | | 全地域 | | | | ② 市長·郡守 또는 區廳長은| | | | 外國人등이 第1項 各號의 1에| | | | 해당하는 區域·地域 등의 土| | | | 地를 취득하는 것이 당해 區 | | | | 域·地域 등의 지정목적달성 | | | | 에 지장을 주지 아니한다고 | | | | 인정되는 경우에는 第1項 但 | | | | 書의 規定에 의한 許可를 하 | | | | 여야 한다. | | | | ③ 第1項 但書의 規定에 위반|○ 제3항은 개정안 제9조(벌칙)관 | | | 하여 체결한 土地取得契約은 | 련 신설 부분임(수정의 내용 | | | 그 효력이 발생하지 아니한 | 및 이유는 개정안 제9조 부분 | | | 다. | 참조) | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------------+ | |第5條(契約외의 원인으로 인한| | | | 土地取得의 申告) 外國人등은| | | | 相續·競賣 기타 大統領令이 | | | | 정하는 契約외의 원인으로 | | | | 인하여 大韓民國안의 土地를 | | | | 취득한 경우에는 土地를 취득| | | | 한 날부터 6月이내에 大統領 | | | | 令이 정하는 바에 따라 市長 | | | | ·郡守 또는 區廳長에게 申告| | | | 하여야 한다. | | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------------+ |제6조(토지의 계속보유) ①토지|第6條(繼續保有申告) 大韓民國|○ 문제점 | | 를 가지고 있는 대한민국국민 | 안의 土地를 가지고 있는 大 | - 외국인이 상속·경매 등으로 | | 또는 대한민국법률에 의하여 | 韓民國國民이나 大韓民國의 | 토지를 취득하거나 토지를 | | 설립된 법인이나 단체가 외국 | 法律에 의하여 設立된 法人 | 보유하고 있던 내국인이 외 | | 인 또는 외국법인으로 변경된 | 또는 團體가 外國人으로 변경| 국인으로 되면서 외국인으로 | | 경우로서 당해 토지를 계속보 | 된 경우로서 그 外國人이 당 | 된 자가 토지를 취득하게 된 | | 유하고자 하는 때에는 그 국 | 해 土地를 계속 보유하고자 | 경우 이를 신고하도록 하면 | | 적등이 변경된 날부터 6월이 | 하는 때에는 外國人으로 변경| 서, 취득하게 된 토지가 취득 | | 내에 시장·군수 또는 구청장 | 된 날부터 6月이내에 大統領 | 이 금지되는 토지인 경우에 | | 에게 이를 신고하여야 한다 | 令이 정하는 바에 따라 市長 | 도 이의 보유를 제한하는 규 | | | ·郡守 또는 區廳長에게 申告| 정을 두지 아니하고 있는 바, | | | 하여야 한다. | - 계약의 경우에는 군사시설보 | | ②시장·군수 또는 구청장은 | | 호구역 등의 토지를 취득하 | | 제1항의 규정에 의한 신고가 | | 지 못하게 하면서 계약외의 | | 있는 경우 그 토지가 당해 외 | | 원인으로 인한 경우에는 이 | | 국인 또는 외국법인이 대한민 | | 러한 토지의 취득을 용인하 | | 국국민 또는 대한민국국민이 | | 는 것은 서로 맞지 아니하는 | | 었을 때 보유하던 토지인지 | | 문제가 있음. | | 여부를 심사하여 이를 즉시 | | ○ 수정의 내용 및 이유 | | 수리하여야 한다. | | - 개정안 제4조(계약에 의한 토 | | | | 지취득의 신고 등) 부분 참조 | | | | - 개정안 제2항의 경우 행정절 | | | | 차법 제3장(신고)의 신고관련 | | | | 규정상 당연한 것이므로 이를 | | | | 삭제하였음. | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------------+ |제9조(벌칙) ① 제4조 또는 제5|第7條(罰則)第4條第1項 但書의| ○ 문제점 | | 조의 규정에 위반하여 토지를 | 規定에 의한 許可를 받지 아 | - 개정안 제4조(상호주의에 의 | | 취득한 자는 2년이하의 징역 | 니하고 土地取得契約을 체결 | 한 취득제한)의 규정에 의하 | | 또는 1천만원이하의 벌금에 | 하거나 부정한 방법으로 許可| 면, 외국인 및 외국정부는 대 | | 처한다. | 를 받아 土地取得契約을 체결| 통령령이 정하는 바에 의하 | | | 한 外國人은 2年이하의 懲役 | 여 상호주의에 의한 토지의 | | | 또는 2千萬원이하의 罰金에 | 취득제한을 받게 되므로 | | | 處한다. | - 외국인이 상호주의에 의한 금 | | | | 지 또는 제한에 위반한 경우에 | | | | 는 그 자신이 상호주의에 의한 | | | | 제한대상이 되는지 잘 알지도 | | | | 못한 채 벌칙적용을 받는 경우 | | | | 가 생기는 문제가 있으며, | | ② 법인의 대표자, 법인 또는 |第8條(兩罰規定)法人의 代表者| - 외국인의 토지취득을 가급적 | | 개인의 대리인·사용인 기타 | 나 法人 또는 개인의 代理人 | 자유화하여 외국인의 적극적 | | 종업원이 그 법인이나 개인의 | ·使用人 기타 從業員이 그 | 인 투자유치의 목적을 달성 | | 업무에 관하여 제1항의 위반 | 法人 또는 개인의 業務에 관 | 하려는 이 개정안의 목적에 | | 행위를 한 때에는 행위자를 | 하여 第7條의 위반행위를 한 | 비추어 보아 형사처벌은 그리 | | 벌하는 외에 그 법인 또는 개 | 때에는 行爲者를 罰하는 외에| 바람직하지 아니하다 할 | | 인에 대하여도 제1항의 규정 | 그 法人 또는 개인에 대하여 | 것이고, | | 에 의한 벌금형을 과한다. | 도 同條의 罰金刑을 科한다. | - 더구나 취득금지토지의 취득 | | | | 을 목적으로 하는 계약의 효 | | ※ 개정안의 제4조는 상호주의|※법제처 심의안 제4조는 계약| 력을 부인하게 되는 경우에 | | 에 의한 취득제한 부분이며| 에 의한 토지취득의 신고 등| 는 취득금지토지의 취득이 | | 제5조는 공공목적 등을 위 | 인 바, 동조제1항 단서는 취| 불가능하게 되므로 "토지취 | | 한 취득제한 부분임. | 득하고자 하는 토지가 취득 | 득" 그 자체를 처벌할 논거 | | | 제한토지인 경우에는 토지취| 가 없어지게 될 것임. | | | 득계약을 체결하기 전에 시 | ○ 수정내용 | | | 장·군수 또는 구청장의 허 | - 상호주의에 의하여 토지취득 | | | 가를 받도록 한 부분임. | 이 금지되는 경우의 토지취득 | | | | 계약을 무효로 하고, 형사처벌 | | | | (개정안 제9조)은 법무부와 협 | | | | 의하여 이를 삭제하였음. | | | | - 외국인의 토지취득을 자유화 | | | | 하려는 개정안의 취지에 맞 | | | | 게 군사시설보호구역안의 토 | | | | 지를 취득금지대상에서 허가 | | | | 대상으로 전환하고, 허가를 | | | | 받지 아니하고 토지취득계약 | | | | 을 체결한 경우 형사처벌을 | | | | 함과 동시에 그 계약체결을 | | | | 무효로 함. | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------------+ (3) 국회 심의경과 (가) 상호주의에 의한 토지취득제한(법제처 심의안 제3조) ㅇ 결과 : 정부원안 ㅇ 심사보고 내용 : 자국내의 토지취득을 제한하는 국가의 개인이나 정부에 대하여 대한민국안의 토지취득을 제한하는 상호주의 규정을 두고, 상호주의를 구체적으로 적용하는 방법은 대통령령으로 정하도록 위임하고자 하는것으로, 이는 현행법에 있는 조문을 계속 유지하여 사회주의국가 등 자국내의 토지취득을 제한하는 국가에 대하여 상호주의를 적용함으로써 우리나라 기업 및 정부의 토지취득을 용이하게 하기 위한 것이나, 상호주의 규정은 OECD가입국과의 외교마찰 및 외국인의 투자제한 등을 초래할 수 있으므로 대통령령으로 시행령을 정할 경우에는 신중을 기하여야 할 것임. (나) 외국인 및 외국법인의 토지취득 제한폐지(법제처 심의안 제4조 제1항 본문) ㅇ 결과 : 정부원안 ㅇ 심사보고내용 : 현행 법규정에는 외국법인은 제조업의 경우 공장용지 및 사무소용지 등 5개 유형의 토지에 한하여 취득이 허용되고, 비제조업 법인의 경우에는 영업부지 및 임직원사택지 등에 한하여 취득이 허용되며, 외국인 개인의 경우에도 일정한 자격을 갖춘 국내거주자에 한하여 일정 면적 이하의 토지취득만 허용하고 있어 기업활동장애 및 주거생활불편을 초래하여 외국자본의 적극적인 국내투자가 이루어지지 아니하고 있는 실정이므로, 외국자본의 적극적인 국내투자를 유도하여 외환부족사태를 극복하고 침체된 부동산 시장을 활성화하기 위하여 외국인 및 외국법인의 토지취득제한을 폐지하고자 하는 것이나, 이 법의 개정으로 인하여 외국인 및 외국법인의 토지취득제한이 폐지되더라도 토지취득의 경우 택지소유상한에관한법률(7월중 폐지 예정, 6월 1일 현재 입법예고중), 농지법 및 국토이용관리법에 의하여 제한을 받으며, 토지이용에 관하여는 국토이용 관리법·수도권정비계획법·도시계획법·건축법·자연환경보전법 및 자연공원법 등 78개 법률에 의한 169개 지역·지구·구역 등에 의한 제한을 받고, 토지이용·전용에 따른 개발부담금 등의 각종 부담금과 토지보유 및 거래에 따른 토지초과이득세 및 양도소득세 등의 각종세금을 납부하여야 하기 때문에 실질적으로 외국인의 토지취득이 활성화되기는 어렵고, 이를 보다 활성화하기 위해서는 각종 토지관련법의 규제가 완화되고 절차가 간소화되어야 할 것임. (다) 국방목적 등을 위한 토지취득의 제한(법제처 심의안 제4조제1항 단서) ㅇ 결과 : 정부원안 ㅇ 심사보고내용 : 군사시설보호구역은 국방안보의 목적을 위하여, 문화재보호구역은 역사적 유물의 해외유출방지 및 보호를 위하여, 생태계보호지역은 외국인에 의한 무분별한 자연생태계의 개발을 억제하기 위하여 취득조건을 내국인보다 강화하였으나, 이들 지역에 대하여서도 외국인의 토지취득이 원칙적으로 금지되는 것이 아니라 외국인의 토지취득이 그 지역의 지정목적달성에 지장을 주지 아니한다고 인정되는 경우에는 허가를 해 주도록 한 것임. (라) 토지취득의 신고(법제처 심의안 제4조제1항 및 제5조) ㅇ 결과 : 정부원안 ㅇ 심사보고내용 : 외국인이 대한민국안의 토지를 취득할 경우 일정기간이내에 이를 신고하도록 한 것은 내국인과는 달리 외국인에 대한 차별로 보일 수도 있으나, 이는 외국인의 투기성자금이 급격하게 유입되어 토지투기가 발생될 경우에 대비하여 외국인의 토지취득현황을 수시로 파악하고자 하는데 그 목적이 있으므로 필요한 제도로 판단됨. 다. 보고·조사 및 공시송달 규정의 삭제와 과태료 규정에 관하여(개정안 제8조 및 제11조 삭제, 개정안 제10조관련) (1) 종전 규정 : 개정안 제8조와 같은 내용을 제18조에서 규정 하고 있음. (2) 법제처 심의경과 +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------+ | 건설교통부 개정안 | 법제처 심의안 | 법제처 심의경과 | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------+ |제8조(보고 및 조사)①건설교통| |○ 개정안의 취지는 외국인의 | | 부장관 및 시·도지사는 필요 | | 토지취득과 취득후의 관리 | | 하다고 인정되는 경우에는 토 | | 에 관한 규제를 전면적으로 | | 지를 소유하고 있는 외국인등 | | 철폐하려는 것인 바, | | 에 대하여 필요한 보고를 하게| |○ 토지를 소유하고 있는 외국 | | 하거나 자료의 제출을 명할 수| | 인등에게 보고·자료제출 등| | 있으며, 소속 공무원으로 하여| | 을 명하고, 토지의 이용상황| | 금 당해 토지의 이용상황 또는| | 등을 조사할 수 있도록 하 | | 장부등을 조사하게 할 수 있 | | 는 규정을 두는 것은 토지 | | 다. | | 취득시 꼭 필요한 일부 제 | | ②제1항의 규정에 의하여 조사| | 한만을 두려고 하는 개정안 | | 를 하는 공무원은 그 권한을 | | 의 취지에 비추어 바람직하 | | 표시하는 증표를 지니고 이를 | | 지 아니하므로 주무부와 합 | | 관계인에게 이를 관계인에게 | | 의하여 이를 삭제하였음. | | 내보여야 한다. | | | |제11조(공시송달)①제10조제1항| |○ 민사소송법 제176조(외국에 | | 내지 제3항의 규정에 의한 과 | | 서 하는 송달의 방법) 내지 | | 태료 처분대상자의 주소 또는 | | 제181조(공시송달의 효력발 | | 거소가 불명확한 경우에는 대 | | 생시기)의 규정과 중복하여 | | 통령령이 정하는 바에 따라 공| | 이를 규정할 필요가 없으므 | | 시송달을 할 수 있다. | | 로 이를 삭제하였음. | | ②부과권자는 제2항의 규정에 | | | | 의하여 공시송달을 하고자 할 | | | | 때에는 공시송달 대상자의 국 | | | | 가에 주재하는 대한민국의 대 | | | | 사,공사,영사 또는 당해 국가 | | | | 의 관할공무소에 촉탁하여 공 | | | | 고하거나 토지소재지 관할 시 | | | | ·군·구의 게시판에 이를 게 | | | | 시하여야 한다. | | | | ③제2항의 규정에 의한 공시송| | | | 달은 이를 공고하거나 게시한 | | | | 날부터 30일이 경과한 때에 도| | | | 달한 것으로 본다. | | | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------+ |제10조(과태료)①다음 각호의 1|第9條(過怠料)①第4條第1項 本|○ 주무부원안의 내용은 위반정| | 에 해당하는 자는 300만원이하| 文의 規定에 의한 土地의 取 | 도의 경중에 따라 금액의 차| | 의 과태료에 처한다. | 得申告를 하지 아니하거나 허| 이가 없으므로, 법무부와 협| | 1. 제3조의 규정에 위반하여 | 위로 申告한 者는 300萬원이 | 의하여 토지의 취득신고를 | | 신고를 하지 아니하거나 허| 하의 過怠料에 處한다. | 하지 아니하거나 허위로 신 | | 위의 신고를 한 자 | ②다음 各號의 1에 해당하는 | 고한 자는 300만원이하의 과| | 2. 제6조의 규정에 위반하여 | 者는 100萬원이하의 過怠料에| 태료에 처하고, 나머지 비교| | 신고를 하지 아니하거나 허| 處한다. | 적 경미한 신고위반에 대하 | | 위의 신고를 한 자 | 1. 第5條의 規定에 의한 土地| 여는 100만원이하의 과태료 | | 3. 제7조의 규정에 위반하여 | 의 取得申告를 하지 아니 | 에 처하도록 수정하였음. | | 신고를 하지 아니하거나 허| 하거나 허위로 申告한 者 | | | 위의 신고를 한 자 | 2. 第6條의 規定에 의한 土地| | | | 의 繼續保有申告를 하지 아| | | | 니하거나 허위로 申告한 者| | | ② ∼ ④ (생략) | ② ∼ ④(개정안과 같음) | | | ※ 개정안의 제3조는 토지의 |※ 법제처 심의안 제4조제1항 | | | 취득신고에 관한 부분이고,| 은 계약에 의한 토지취득의 | | | 제6조는 토지의 계속보유에| 신고에 관한 부분이고, 제5 | | | 관한 부분이며, 제7조는 토| 조는 계약외의 원인으로 인 | | | 지의 양도나 그 소유권의 | 한 토지취득의 신고에 관한 | | | 소멸등의 신고에 관한 부분| 부분이며, 제6조는 토지의 | | | 임. | 계속보유에 관한 부분임. | | +-----------------------------+----------------------------+-----------------------------+ 라. 종전의 허가·신고 등의 경과조치 등 부칙규정에 관하여(개정안 부칙 제2조 내지 제6조 관련) (1) 법제처 심의경과 +-----------------------------+-----------------------------+-------------------------------+ | 건설교통부 개정안 | 법제처 심의안 | 법제처 심의경과 | +-----------------------------+-----------------------------+-------------------------------+ |부 칙 |부 칙 | | |제2조(신고등에 관한 경과조치)|第2條(종전의 許可 및 申告에 |○ 주무부 원안의 내용 및 문제점| | 이 법 시행당시 종전의 규정에| 관한 經過措置)①…………… | - 종전의 규정에 의한 허가를 | | 의하여 허가를 받았거나 신고 | ………土地의 취득 또는 계 | 받지 아니하고 토지의 소유권| | 를 한 경우에는 이 법에 의하 | 속보유에 관하여 許可를…… | 이전등기를 한 자는 개정규정| | 여 신고를 한 것으로 본다. | ………………………………… | 에 의하여 신고를 하도록 하 | | | 第4條第1項·第5條 또는 第6條| 고 있음(개정안 제3조). | | | 의 改正規定에 의하여 許可를 | - 종전의 규정에 의하면, 허가 | | | 받거나 申告를 한 것으로 본다| 를 받지 아니한 경우 당해 토| |제3조(허가나 신고없이 취득한 | ②이 法 施行당시 종전의 規定| 지취득계약은 효력을 발생하 | | 경우에 관한 경과조치) ①이 | 에 의하여 土地의 취득 또는 | 지 아니하는 바, 이와 같이 | | 법 시행당시 종전의 규정에 의| 계속보유에 관하여 許可를 받 | 무효인 계약을 원인으로 하여| | 하여 허가를 받지 아니하거나 | 지 아니하거나 申告를 하지 아| 마친 소유권이전등기를 사후 | | 신고를 하지 아니하고 토지에 | 니한 外國人등이 이 法 施行日| 에 유효화하는 규정을 두는 | | 관한 소유권이전등기를 행한 | 부터 1年이내에 第4條第1項· | 것은 바람직하지 아니하다고 | | 자는 이를 신고하여야 한다. | 第5條 또는 第6條의 改正規定 | 할 것임. | | ②제1항의 규정에 의한 신고가| 에 의한 許可를 받거나 申告를| - 그리고 종전의 규정에 의하여| | 이루어진 경우에는 종전의 소 | 한 경우에는 종전의 規定에 의| 토지의 소유권외의 권리에 대| | 유권이전등기는 소급하여 유효| 하여 許可를 받았거나 申告를 | 하여 허가를 받지 아니한 자 | | 한 것으로 본다. | 한 것으로 본다. | 에 대한 경과조치가 빠져 있 | | | | 음. | | | |○ 수정내용 | | | | - 종전의 규정에 의한 허가를 | | | | 받지 아니하거나 신고를 하 | | | | 지 아니한 자는 개정규정에 | | | | 의하여 신고를 하거나 허가 | | | | 를 받도록 하되, 이러한 신 | | | | 고의 경우에는 일반적으로 | | | | 일정한 기간제한을 두는 것 | | | | 이 바람직하므로 그 신고기 | | | | 간을 1년으로 한정하였음. | | | | - 그리고 개정규정에서는 소유 | | | | 권외의 권리에 관하여는 전 | | | | 혀 규제를 하지 아니하므로 | | | | 이에 관하여는 별도의 경과 | | | | 조치를 두지 아니하기로 하 | | | | 였는 바, 주무부에 의하면 | | | | 외국인이 소유권외의 권리를 | | | | 취득한 사례를 찾아 보기 어 | | | | 렵다고 하므로 이러한 경우 | | | | 에 대하여는 종전의 규정을 | | | | 적용하더라도 현실적으로 그 | | | | 리 문제가 되지 아니한다고 | | | | 판단하였음. | +-----------------------------+-----------------------------+-------------------------------+ |제4조(처분을 조건으로 한 허가| |○ 외국인등의 국내 토지취득시의| | 에 관한 경과조치) 이 법 시 | | 제한을 철폐하려는 개정안의 | | 행전의 처분을 조건으로 한 | | 취지상 처분을 조건으로 하여 | | 토지에 관한 권리의 계속보유 | | 종전에 토지의 계속보유허가 | | 허가는 이 법 시행일부터 이 | | 를 받은 경우에, 처분예정이 | | 법에 의하여 조건없는 신고가 | | 던 그 토지를 이 법 시행이후 | | 이루어진 것으로 본다. | | 에는 당연히 취득할 수 있어 | | | | 그 조건이 없어진 것으로 볼 | | | | 수 있으므로 이를 삭제하였음.| |부 칙 |부 칙 | | |제5조(벌칙에 관한 경과조치)이|第3條(罰則에 관한 經過措置)…|○ 개정전의 위반행위가 반사회 | | 법 시행전의 행위에 대한 벌 | ……………………………………| 성이 있는 것으로 평가되었으 | | 칙의 적용에 있어서는 종전의 | ……………………………………| 나, 개정시점에 있어서는 반사| | 규정에 의한다. | …………….다만, 이 法 施行 | 회성이 있는 것이 아닌 것으 | | | 日부터 1年이내에 附則 第2條 | 로 평가되어 벌칙을 폐지하는 | | | 第2項의 改正規定에 의하여 | 경우라면 일반 형법원칙(형법 | | | 許可를 받거나 申告를 한 경 | 제1조제2항·제3항의 규정에 | | | 우에는 그러하지 아니하다. | 의하여 범죄후 법률의 변경에 | | | | 의하여 그 행위가 범죄를 구 | | | | 성하지 아니하거나 刑이 舊法 | | | | 보다 가벼울 때에는 新法에 | | | | 의한다는 것)에 맡기면 되지 | | | | 만, 그렇지 아니한 경우 벌칙 | | | | 적용에 있어서 형평을 유지하 | | | | 는 동시에 행정질서를 확보하 | | | | 기 위하여 필요한 경우 형법 | | | | 원칙에 대한 특례로서 경과조 | | | | 치를 두는 바, | | | |○ 개정안 부칙 제3조에서는 종 | | | | 전에 허가 등을 받지 아니하 | | | | 고 소유권이전등기를 한 경우 | | | | 에 신고를 하도록 하고 있으 | | | | 면서 개정안 부칙 제5조에서 | | | | 는 이 법 시행전의 행위에 대 | | | | 한 벌칙의 적용에 있어서는 | | | | 종전의 규정에 의하고 있는 | | | | 것은 맞지 아니하므로 심의안 | | | | 에서는 부칙 제2조제2항의 개 | | | | 정규정에 의하여 신고 등을 | | | | 한 경우에는 이를 제외하였음.| +-----------------------------+-----------------------------+-------------------------------+ |제5조(행정처분에 관한 경과조 | |○ 이 법의 시행과 동시에 그 법 | | 치) 이 법 시행전의 처분명령,| | 적 근거가 없어진 행정처분의 | | 국가등의 우선매수, 성업공사 | | 효력은 당연히 상실되는 것이 | | 매각의뢰등은 이 법 시행일부 | | 므로 이를 삭제함. | | 터 효력을 상실한다. | | | |제6조(다른 법률과의 관계) 이 |第4條(다른 法律의 改正)①輸出|○ 일반적으로 전문개정을 한 경 | | 법 시행당시 다른 법률에서 | 自由地域設置法중 다음과 같 | 우에는 개정안과 같은 일반적 | | 종전의 규정을 인용하고 있는 | 이 改正한다. | 인 간주규정을 두고 있으나. | | 경우 이 법중 그에 해당하는 | 第7條第3項 本文중 "外國人의 | 앞으로는 가급적 이러한 규정 | | 규정이 있는 경우에는 종전의 | 土地取得및管理에관한法律"을 | 을 두지 아니하고, 종전의 법 | | 규정에 갈음하여 이 법의 해 | "外國人土地法"으로 한다. | 또는 규정을 인용하고 있는 | | 당 규정을 인용한 것으로 본 | ②工業配置및工場設立에관한法| 법을 찾아서 일일이 고쳐줌으 | | 다. | 律중 다음과 같이 改正한다. | 로써 관련규정을 명확하게 하 | | | 第35條의5第2號중 "外國人의土| 는 것이 필요하므로 심의안과 | | | 地取得및 管理에관한法律"을 | 같이 수정하였음. | | | "外國人土地法"으로 한다. | | +-----------------------------+-----------------------------+-------------------------------+ (2) 국회 심의경과 ㅇ 결과 : 정부원안 ※ 국회 심사보고 결론 : 이번 법개정으로 인하여 외국자본의 유입과 함께 국내여유자금이 토지시장으로 이동하여 부동산 투기가 발생하고 이 투기자금이 다시 외환시장으로 유입되어 국내부동산시장과 외환시장을 혼란에 빠뜨리고 투기자본과 이득이 해외로 유출될 우려가 있으므로 이에 대한 대비책이 마련되어야 할 것임. Ⅳ. 결 ㅇ 새로이 시행되는 외국인토지법은 외국인에 대한 종전 규제위주의 부동산정책을 시장원리에 따르는 간접적 방식의 부동산정책으로 대전환을 하려는 것으로 이는 우리에게 긴요한 외국인등의 국내직접투자를 촉발시키는 중요한 계기가 될 수 있다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있음. ㅇ 다만, 토지의 취득 및 관리에 있어서의 규제철폐를 통하여 위에서 언급한 바와 같은 효과를 거두기 위해서는 무엇보다도 부동산매각대금의 자유로운 해외송금을 위한 외국환관리법의 개정, 토지의 이용·개발에 따른 규제완화와 부동산관련 세법의 개정 등이 외국인토지법의 개정취지에 맞도록 아울러 이루어져야 할 것으로 생각됨. (경제법제국 사무관)