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1. 질의요지

「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 같은 항 각 호의 주택(이하 “거주의무주택”이라 함)의 입주자(각주: 주택을 공급받는 자를 말하며(「주택법」 제2조제27호가목 참고), 상속받은 자는 제외함.)(이하 “거주의무자”라 함)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(각주: 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말하며, 이하 같음.)에 입주해야 하고, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 한다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하고 있는 한편, 

  「주택법」 제57조의2제2항에서는 거주의무자는 같은 조 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(각주: 매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외하며, 이하 같음.)할 수 없으나(본문), 거주의무자가 같은 조 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유(이하 “부득이한 사유 외의 사유”라 함)로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(각주: 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말하며, 이하 같음.)에 해당 주택의 매입을 신청해야 한다(단서)고 규정하고 있는바,

  거주의무자는 「주택법」 제57조의2제2항 단서를 근거로 한국토지주택공사에 ‘거주의무기간이 시작되기 전의 거주의무주택’의 매입을 신청할 수 있는지?

2. 회답

  거주의무자는 「주택법」 제57조의2제2항 단서를 근거로 한국토지주택공사에 ‘거주의무기간이 시작되기 전의 거주의무주택’의 매입을 신청할 수 없습니다.

3. 이유

  먼저 「주택법」 제57조의2제1항에서는 거주의무자에게 해당 주택의 ‘최초 입주가능일’부터 3년 이내에 입주해야 하고, 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 한다고 규정하면서, 같은 조 제2항 본문에서는 거주의무를 이행하지 않은 경우 해당 주택의 양도를 금지하고 있는데, 같은 항 단서에서는 거주의무자가 부득이한 사유 외의 사유로 “거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우”에는 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 한다고 규정하고 있는바, 이는 같은 항 본문에 따라 거주의무자가 거주의무를 이행하지 않은 경우에는 거주의무주택의 양도가 금지되나, 부득이한 사유 외의 사유로 “거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우”, 즉 ‘거주의무주택에 입주한 후 거주의무기간 중에 해당 주택에 거주한 것으로 간주되는 부득이한 사유 외의 사유로 거주를 이전하려는 경우’에는 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하는 방법으로 거주의무주택을 양도하도록 하려는 것으로서, 거주의무자가 거주의무주택에 실제로 ‘입주’하여 거주의무기간이 시작된 이후 거주를 다른 곳으로 ‘이전’하려는 경우 적용되는 규정으로 보는 것이 그 문언의 의미에 충실한 해석이라 할 것입니다.

  그리고 「주택법」 제57조의2제2항 단서에 따른 주택 매입의 신청은 부득이한 사유 외의 사유로 거주를 이전하려는 경우를 전제하는 것으로서, 그 부득이한 사유는 거주의무기간 중에 발생(각주: 법제처 2024. 2. 14. 회신 23-1136 해석례 참조. 다만, 「주택법 시행령」 제60조의2제2항제7호에 따라 「주택법」 제64조제2항에 따른 전매제한이 적용되지 않는 경우는 별론으로 함.)하는 것인 점, 같은 조 제3항에서는 한국토지주택공사가 같은 조 제2항 단서에 따라 매입신청을 받은 경우 일정한 절차를 거쳐 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하도록 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 「주택법」 제57조의2제2항 단서에 따른 “거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우”의 의미를 거주의무기간이 시작되기 전에 ‘거주의무주택에 입주하지 않고 다른 주택에 거주하려는 경우’까지 포함된다고 확대해석하는 것은 타당하지 않습니다.

  또한 「주택법」 제57조의2를 신설할 당시 입법자료(각주: 2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정되어 2021. 2. 19. 시행된 주택법 일부개정법률 개정이유 참조)에서는 같은 조 제2항 단서의 입법취지를 거주의무자가 거주의무기간 이내에 부득이한 사유 없이 거주를 이전하려는 경우에는 한국토지주택공사에 분양받은 주택의 매입을 신청하도록 하려는 것임을 명시하고 있는바, 거주의무에 반하여 거주를 이전하는 경우 한국토지주택공사가 해당 주택의 매입이 가능한 기간은 거주의무기간이 시작된 이후로 한정되고, 거주의무기간이 시작되기 전에는 거주의무주택의 매입 절차를 진행할 수 없다고 할 것이므로, 「주택법」 제57조의2제2항 단서를 근거로 거주의무기간이 시작되기 전의 거주의무주택의 매입을 신청할 수는 없다고 보는 것이 해당 조문의 입법취지에 부합하는 해석입니다.

  따라서 거주의무자는 「주택법」 제57조의2제2항 단서를 근거로 한국토지주택공사에 ‘거주의무기간이 시작되기 전의 거주의무주택’의 매입을 신청할 수 없습니다.

<관계 법령>
  주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. 
  1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택
  2.·3. 삭제 <2024. 3. 19.>
  4. 토지임대부 분양주택
  ② 거주의무자는 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다)할 수 없다. 다만, 거주의무자가 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조, 제78조의2 및 제106조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.
  ③ 한국토지주택공사는 제2항 단서 또는 제8항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자 및 제7항에 따라 주택을 공급받은 사람(이하 “거주의무자등”이라 한다)이 제1항 또는 제7항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다.
  ④ ～ ⑨ (생  략)