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1. 질의요지

「주택법」 제44조제1항 및 제2항에 따라 공동주택관리규약의 준칙을 참조하여 정한 공동주택관리규약에서 같은 법 시행령 제55조제2항에 따른 잡수입으로 인하여 발생한 당기순이익의 일부를 장기수선충당금으로 적립하도록 한 것은 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 한 같은 법 제51조제1항에 위반되는지?

2. 회답

  「주택법 시행령」 제55조제2항에 따른 잡수입으로 인하여 발생한 당기순이익의 일부를 「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 공동주택관리규약에서 장기수선충당금으로 적립하도록 한 것은 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 한 같은 법 제51조제1항에 위반되는 것으로 보기는 어렵습니다.

3. 이유

  「주택법」 제51조제1항에 따른 장기수선충당금은 같은 법 제47조, 제51조, 같은 법 시행령 제58조, 제63조, 제66조, 같은 법 시행규칙 제26조, 제30조 및 별표 5 등을 종합하여 보면, 입주자대표회의와 관리주체가 3년마다 조정하는 장기수선계획에 따라 공동주택의 공용부분에 대한 보수ㆍ교체 및 개량 공사(이하 “수선공사”라 함)를 위하여 그 요율은 관리규약으로, 그 적립금액은 장기수선계획으로, 월간 세대별 장기수선충당금의 산정방법은 같은 법 시행규칙 별표 5 제7호 및 관리규약으로 정하여 관리주체가 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하는 적립금인바, 위와 같이 각 세대별로 산정되어 월별로 징수하여 적립하는 장기수선충당금은 같은 법 제51조제1항에 따라 해당 공동주택의 사용자로부터는 징수할 수 없다고 할 것이고, 같은 법 시행령 제66조제5항에 따라 공동주택의 사용자가 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다고 할 것입니다.

  한편, 「주택법 시행령」 제55조제2항에 따라 공동주택의 잡수입은 금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말하는바, 같은 법 시행령 제55조제2항 및 제58조제8항
에서는 공동주택의 잡수입에 대한 사용ㆍ보관 등에 대한 장부의 작성ㆍ보관 의무와 공개 의무를 규정하고 있을 뿐이고, 그 밖에 주택법령에서 공동주택의 잡수입에 대한 사용용도에 대해서는 별도로 규정한 바가 없으므로, 「주택법」 제44조제2항에 따라 각 공동주택마다 자율적으로 정하는 관리규약(이하 “관리규약”이라 함)에서 그 사용용도를 정하여 사용하게 된다고 할 것입니다.

  그런데, 위와 같은 공동주택의 잡수입은 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입인 관계로 각 공동주택마다 그 발생 원인이 다양하고, 잡수입을 구성하는 요소 및 그 비율, 공동주택의 소유자 또는 사용자의 기여 정도 및 각 소유자나 각 사용자별 기여 정도 등이 제각각이라고 할 것인바, 각 공동주택마다 관리규약을 통하여 잡수입의 소유권 관계를 명시하지 않는 이상, 잡수익에 대하여 각 공동주택은 「주택법」 제44조제2항에 따라 자율적으로 관리규약에서 그 사용용도를 정하여 사용할 수 있다고 할 것입니다.

  또한, 주택법령에서는 공동주택의 잡수입에 대하여 「주택법 시행령」 제55조제2항 및 제58조제8항에 따른 사용ㆍ보관 등에 대한 장부의 작성ㆍ보관 의무와 공개 의무를 통하여 사적인 용도로 유용되는 것을 방지하는 제한만을 정하고 있을 뿐이고, 이러한 잡수입이 주택법령을 근거로 소유
자나 사용자에게 징수를 통하여 발생하는 금원도 아니라고 할 것이며, 한편 「주택법」 제51조제1항은 관리주체가 앞서 살펴본 바와 같이 장기수선계획에 따라 해당 공동주택의 각 세대마다 월별로 산정한 장기수선충당금을 소유자에게 징수하여 적립하도록 의무화시킨 규정으로서 위 규정이 잡수입에 대한 사용용도를 제한하는 규정으로 보기는 어렵다고 할 것이고, 같은 법 제51조제1항에서와 같이 장기수선계획에 따라 잡수입을 장기수선충당금으로 적립하는 것으로도 볼 수 없다고 할 것이어서, 이 사안과 같이 공동주택의 관리규약에 따라 잡수입으로 인하여 발생한 당기순이익 중 일부를 장기수선충당금으로 적립하도록 한 것에 대해서는 같은 법 제51조제1항에 따라 관리주체가 장기수선계획에 의하여 해당 공동주택의 소유자에게 월별로 징수하여 적립하도록 의무화시킨 장기수선충당금과는 별개의 것으로서 각 공동주택마다 자율적으로 잡수입의 사용용도를 관리규약으로 정하여 사용하는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

  따라서, 「주택법 시행령」 제55조제2항에 따른 잡수입으로 인하여 발생한 당기순이익의 일부를 「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 공동주택의 관리규약에서 장기수선충당금으로 적립하도록 한 것은 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하여 
적립하도록 한 같은 법 제51조제1항에 위반되는 것으로 보기는 어렵습니다.

  ※ 법령정비권고
  다만, 「주택법」 제51조제1항은 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 규정되어 있고, 공동주택의 잡수입 등을 별도로 장기수선충당금에 적립하는 것이 가능한지 여부가 명확하지 아니하여 각 공동주택의 관리주체, 소유자 및 사용자의 혼란을 초래하므로, 이에 대해서는 정책적 판단을 통하여 추후 별도의 입법조치로 그 가능 여부를 명확히 할 필요가 있다고 할 것입니다.