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1. 질의요지

지방공사가 「주택법」 제2조제7호에 따른 주택건설사업의 사업주체이나, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 위 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있는 경우, 지방공사 또는 위와 같이 일괄 도급을 받아 건설공사를 한 자에게 「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는지?

2. 회답

  지방공사가 「주택법」 제2조제7호에 따른 주택건설사업의 사업주체이나, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 위 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있는 경우라도, 지방공사 또는 위와 같이 일괄 도급을 받아 건설공사를 한 자에게는 「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 없습니다.

3. 이유

  「주택법」 제2조제7호 및 제46조제1항에 따르면, 같은 법 제16조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 하고, 같은 법 제46조제2항 본문에 따르면, 같은 조 제1항에 따른 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 하는 의무를 지도록 하고 있습니다.

  그런데, 「주택법」 제46조제2항에서 하자보수보증금을 예치하여야 하는 의무가 있는 자는 원칙적으로 사업주체라고 할 것이나 같은 항 단서에서는 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우 같은 항 본문에 따른 하자보수보증금을 예치하여야 하는 의무가 면제되는데, 하자보수보증금의 예치 제도는 사업주체가 예치된 하자보수보증금을 통하여 신속하게 공
동주택의 하자를 보수할 수 있도록 하기 위한 것(대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다40430 판결례 참조)으로서, 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 하자보수보증금의 예치 없이도 그 취지에 맞게 공동주택의 하자 보수가 이루어질 수 있음을 고려하여 하자보수보증금의 예치 의무대상에서 제외시킨 것으로 볼 수 있고, 이에 따라 이 사안과 같이 사업주체가 지방공사인 경우에 있어서 그 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있다고 하더라도, 같은 법 제46조제2항 단서의 사업주체는 여전히 지방공사임이 명확하다고 할 것이고, 그렇다면 예치의무가 면제되는 사업주체인 지방공사로부터 일괄 도급받아 건설공사를 한 자도 같은 법 제46조제2항에 따른 지방공사와 동일한 지위의 사업주체에 해당하므로 결과적으로 하자보수보증금의 예치 의무가 없다고 할 것입니다.

  따라서, 지방공사가 「주택법」 제2조제7호에 따른 주택건설사업의 사업주체이나, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 위 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있는 경우라도, 지방공사 또는 위와 같이 일괄 도급을 받아 건설공사를 한 자에게는 「주택법」 제46조제2항에 따른 하
자보수보증금의 예치 의무가 없습니다.