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1. 질의요지

제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 「건축법 시행령」 제86조제1항제3호(건물자체의 높이가 8.4미터인 경우임)를 적용함에 있어, 인접대지와 지표면 높이의 차인 0.2미터를 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는지, 아니면 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보므로, 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는지?

2. 회답

  제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 「건축법 시행령」 제86조제1항제3호(건물자체의 높이가 8.4미터인 경우임)를 적용함에 있어, 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 한다고 할 것입니다.

3. 이유

  「건축법」 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제86조제1항 각 호 외의 부분에서는 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제86조제1항제3호에서 “높이 8미터를 초과하는 부분은 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상”으로 규정하고 있습니다.

  그런데, 이 사안과 같이 제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 규정하고 있는 「건축법」 제61조제1항 및 같은 법 시행령 제86조제1항을 적용함에 있어 건축물의 높이를 어떻게 산정할 것인지가 문제될 수 있습니다.

  먼저, 「건축법 시행령」 제119조제1항에서는 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층
수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다고 규정하고 있고, 같은 항 제5호 각 목 외의 부분 본문에서는 “건축물의 높이”를 “지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이”로 규정하면서, 같은 호 나목 본문에서 “법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다”고 규정하고 있으므로, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 규정을 적용하기 위해서 건축물의 높이를 산정하는 경우 남쪽 대지에 건축물을 건축하는 경우에는 남쪽과 북쪽 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하여야 할 것입니다.

  또한, 남쪽 대지에 건물을 신축하는 사람의 입장에서는 「건축법」 제61조제1항의 일조 등의 확보를 위한 정북방향 높이제한은 일종의 규제에 해당한다고 할 것인바, 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2 미터 높게 조성하였다 하더라도, 명문의 규정이 없는 한 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목의 규정을 배제하고 인접대지와의 지표면의 차이인 0.2미터 전부를 건축물 높이 산정에 가산하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다.

  한편, 「건축법 시행령」 제119조제2항 전단에서는 “건축물의 면적·높이 및 층수 등을 산정할 때
 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다”고 규정하고 있는데, 이 규정은 하나의 대지의 지표면 산정에 있어 그 지표면에 고저차가 있는 경우에 적용되는 것이라 할 것이고, 이 사안의 경우에는 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우이므로, 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목 본문에 따라 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 같은 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정하여야 할 것입니다.

  따라서, 제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 「건축법 시행령」 제86조제1항제3호를 적용함에 있어, 같은 법 시행령 제119조제1항제5호나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 한다고 할 것입니다.