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1. 질의요지

사업주체가 아파트 사업부지에 대한 소유권을 확보하고, 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받았으나, 사업부지 일부에 가압류, 가처분 등기가 경료된 경우에 「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제5항에 따라 가압류, 가처분 등기를 말소하거나 말소소송을 제기하여 승소판결을 받지 않아도 입주자모집공고 승인을 받을 수 있는지?

2. 회답

  사업주체가 아파트 사업부지에 대한 소유권을 확보하고, 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받았으나, 사업부지 일부에 가압류, 가처분 등기가 경료된 경우에는 「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제5항에 따라 가압류, 가처분 등기를 말소하거나 말소소송을 제기하여 승소판결을 받아야 입주자모집공고 승인을 받을 수 있다고 할 것입니다.

3. 이유

  「주택법」 제38조제1항제1호에서는 사업주체(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사는 제외함)가 입주자를 모집하려는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 하고 있고, 「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제1항에서는 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고, 「주택법」 제76조에 따라 설립된 대한주택보증주식회사 등으로부터 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 규정하면서,

  같은 조 제5항에서는 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권·가등기담보권·전세권·지상권 및 등기되는 부동산임차권(이하 “저당권등”이라 함)이 설정되어 있는 때에는 그 저당권등을 말소하거나 저당권등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니함)을 받은 경우에 입주자를 모집하도록 규정하고 있으며, 같은 규칙 제8조제1항에서는 입주자모집공고안, 해당 주택이 건설되는 대지의 토지 등기사항증명서 등을 갖추어 시장등의 승인을 얻도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는 사업주체가 아파트 사업부지에 대한 소유권을 확보하고, 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받았으나, 사업부지 일부에 가압류, 가처분 등기가 경료된 경우에 「주택 공급에 관한 규칙
」 제7조제5항에 따라 가압류, 가처분 등기를 말소하거나 말소소송을 제기하여 승소판결을 받지 않아도 입주자모집공고 승인을 받을 수 있는지가 문제됩니다.

  먼저, 「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제5항에 따른 주택건설대지에 대한 저당권등의 제한규정은 입주자가 주택의 완공 전에 분양대금을 납입하는데 따른 위험과 손해를 예방하고, 주택공급의 안정성과 투명성을 제고하여 주택공급질서를 유지하기 위한 취지라고 할 것인바, 이는 사업주체로 하여금 주택이 건설되는 대지에 대한 재산권 행사를 제한하거나 영향을 미칠 수 있는 사유를 해소하고 입주자모집공고 승인신청을 하도록 함으로써 입주자를 보호하려는 것이므로, 「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제5항의 “저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권”은 주택건설대지에 대한 재산권 행사를 제한하는 대표적인 사항을 예시한 것으로 해석함이 상당하다고 할 것입니다.
 
  또한, 가압류, 가처분은 보전처분으로서 본안 소송에 대한 판결의 집행을 용이하게 하거나 확정판결이 있을 때까지 손해 발생을 방지할 목적으로 이루어지는 잠정적 조치이기는 하나, 해당 본안 판결이 확정되면 가압류, 가처분 채권자에 대해서는 가압류, 가처분에 반하는 내용을 주장할 수 없게 되어 그 재산권 행사가 실질적으로 제한되므
로 본안 판결의 결과에 따라 입주자가 불측의 손해를 보게 되는 불합리한 결과가 초래될 수 있고, 이는 입주자의 보호라는 해당 조문의 취지에 반한다고 할 것입니다.

  나아가, 「주택법」 제40조제3항 및 제4항에서도 사업주체로 하여금  주택건설대지에 대하여는 입주자모집공고 승인신청과 동시에 해당 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하도록 하고 있는바, 이는 입주자모집공고 승인신청 당시 주택건설대지에 가압류, 가처분의 등기가 없다는 것을 전제로 한 것으로 보아야 할 것이므로, 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제5항의저당권등에는 가압류, 가처분이 포함된다고 해석하여야 할 것입니다.

  따라서, 사업주체가 아파트 사업부지에 대한 소유권을 확보하고, 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받았으나, 사업부지 일부에 가압류, 가처분 등기가 경료된 경우에는 「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제5항에 따라 가압류, 가처분 등기를 말소하거나 말소소송을 제기하여 승소판결을 받아야 입주자모집공고 승인을 받을 수 있다고 할 것입니다.

 ※ 법령정비 의견
  「주택 공급에 관한 규칙」 제7조제5항에서는 등기를 말소하거나 말소소송을 제기하여 승소판결을 받아야 
하는 대상 권리로 저당권·가등기담보권·전세권·지상권 및 등기되는 부동산임차권만을 규정하고 있어 가압류, 가처분 등기가 경료된 경우에 적용 여부에 있어 혼란을 초래할 수 있으므로 이를 명확히 할 필요가 있다고 보입니다.