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1. 질의요지

「주택법」 제47조제2항, 제51조제1항 및 제2항에서 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하고, 관리주체는 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 규정하고 있는바, 

  장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지?

2. 회답

  장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다. 

3. 이유

  「주택법」 제43조의4제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제47조에서 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 함)을 수립하여야 하고, 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 하고 있으며, 같은 법 제51조제1항에서 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르되 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사 또는 분쟁조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 사용할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조제1항제2호, 제5호 및 제7호에서 입주자대표회의는 장기수선충당금의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다), 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량, 장기수선계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)을 법
 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제26조제2항 전단에서 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 별표 5의 제1호가목에서 공동주택 건물외부 중 지붕의 방수공사에 관하여 공사종별, 수선방법, 수선주기 및 수선율 등 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는바, 

  이 사안에서는 장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

  먼저, 「주택법」 제47조 및 제51조, 같은 법 시행령 제58조 및 제66조, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5 등을 종합하여 보면, 장기수선충당금이란 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말함. 이하 같음)를 위하여 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하는 적립금(법제처 2011. 7. 15. 회신 11-0289 해석례 참조)으로, 공동주택의 장기수선충당금은 장기수선
계획에 따라 적립하고, 그 사용 또한 장기수선계획에 따르며, 필요하면 장기수선계획을 조정하여 공사비용에 상응하는 장기수선충당금을 적립할 수 있도록 하는 완결적 구조에 따라 진행된다고 할 것입니다.

  또한, 「주택법」 제51조제2항 각 호 외의 부분 본문에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있는데, 여기서 장기수선충당금의 사용이란 장기수선충당금을 공동주택의 수선공사 비용으로 지급하는 등 적립된 장기수선충당금의 가치 감소를 가져오는 일체의 행위를 말한다고 할 것입니다. 그런데, 입주자대표회의가 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 그 담보로 대출한 금액만큼 장기수선충당금 채권의 시장가격이 하락하고 입주자대표회의로부터 담보권자에게 장기수선충당금의 가치가 이전되는 결과가 되어 입주자대표회의의 입장에서는 장기수선충당금의 가치가 감소되므로, 이는 장기수선충당금의 사용에 해당한다 할 것입니다.

  다음으로, 「주택법」 제43조의4제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 장기수선충당금의 용도는 같은 법 제51조제1항 및 제2항에서 공동주택의 수선공사 비용의 용도 및 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한정하여 하자보수와 관련한 조정 
등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 엄격하게 제한하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대출을 받을 목적으로 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하는 것이라고 할 것인바, 그렇다면 비록 이 사안과 같이 장기수선계획에 따른 공동주택의 지붕 방수공사 대금을 지급하기 위한 것이라 하더라도, 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다. 

  한편, 장기수선충당금의 담보 제공을 금지하는 명문의 규정이 없으므로 입주자대표회의는 공동주택의 수선공사 대금을 지급하기 위하여 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 만일 입주자대표회의가 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받게 되면 그 대출금을 변제하기 전까지 담보로 제공된 장기수선충당금의 사용에 제약을 받게 되는바, 이는 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지함으로써 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실 절감, 거주자의 주거안정 도모 등을 목적으로 장기수선계획에 따라 적시에 수선공사 대금을 지급하려는 장기수선충당금 제도의 취지(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조)에 반한다고 할 것입니다. 

  따라서, 장기수선계
획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다고 할 것입니다.