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1. 질의요지

주택재개발사업의 사업시행자인 주택재개발조합이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항에 따라 전체 세대수 및 주택공급면적을 변경하고 조합원들이 종전에 분양신청을 한 주택에 대해서는 변경 후 가장 근접한 공급면적의 주택으로 배분하는 내용으로 사업시행변경인가를 받아 같은 조 제4항에 따라 해당 변경인가 내용이 고시되었는데, 변경된 공급면적의 주택으로 배분받는 것을 원하지 않는 조합원들이 있는 경우, 주택재개발조합은 같은 법 제46조에 따른 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 이행하여 관리처분계획을 변경해야 하는지?

2. 회답

 
  주택재개발사업의 사업시행자인 주택재개발조합이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항에 따라 전체 세대수 및 주택공급면적을 변경하고 조합원들이 종전에 분양신청을 한 주택에 대해서는 변경 후 가장 근접한 공급면적의 주택으로 배분하는 내용으로 사업시행변경인가를 받아 같은 조 제4항에 따라 해당 변경인가 내용이 고시되었는데, 변경된 공급면적의 주택으로 배분받는 것을 원하지 않는 조합원들이 있는 경우, 주택재개발조합은 같은 법 제46조에 따른 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 이행하여 관리처분계획을 변경해야 할 것입니다.

3. 이유

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 함) 제28조제1항에 따르면, 주택재개발사업 등 정비사업을 시행하려는 사업시행자는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수”라 함)에게 사업시행인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 인가(경미한 사항을 변경하는 경우에는 신고함)를 받도록 하고 있으며, 시장ㆍ군수는 같은 항에 따라 사업시행인가를 하거나 정비사업을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 같은 조 제4항에 따라 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시(경미한 사항을 변경하는 경우에는 고시하지 않음)하여야 하고, 같은 항에 따라 사업시행인가의 고시가 있으면 사업시행자는 같은 법 제46조에 따라 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 일간신문에 공고하여야 하며, 토지등소유자는 그 분양신청기간 내에 사업시행자에게 분양신청을 해야 하고, 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 같은 법 제48조에 따라 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가(관리처분계획을 변경ㆍ중지ㆍ폐지하는 경우도 같음)를 받아야 하며, 해당 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자 등에 대해서는 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 해야 하는바,

  이 사안에서는 주택재개발조합(이하
 “조합”이라 함)이 도정법 제28조제1항에 따라 전체 세대수 및 주택공급면적을 변경하고 조합원들이 종전에 분양신청을 한 주택에 대해서는 변경 후 가장 근접한 공급면적의 주택으로 배분하는 내용으로 사업시행변경인가를 받아 같은 조 제4항에 따라 해당 변경인가 내용이 고시되었는데, 변경된 공급면적의 주택으로 배분받는 것을 원하지 않는 조합원들이 있는 경우, 주택재개발조합은 같은 법 제46조에 따른 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 이행하여 관리처분계획을 변경해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

  우선, 사업시행자가 도정법 제28조제1항에 따라 사업시행인가를 받으면, 시장ㆍ군수는 같은 조 제4항에 따라 그 내용을 고시하여야 하고, 사업시행자는 같은 항에 따른 사업시행인가의 고시가 있으면, 같은 법 제46조에 따라 분양공고를 하고 분양신청을 받아야 하는데, 같은 법 제28조제1항에 따르면, 사업시행자가 사업시행인가를 받도록 하면서 “인가받은 내용을 변경하려는 경우에도 또한 같다”라고 하여 인가받은 내용을 변경하려는 경우에도 사업시행인가를 받도록 하고 있고, 이에 따라 같은 조 제4항에 따른 고시 대상인 사업시행인가에는 같은 조 제1항의 최초 사업시행인가뿐만 아니라 “변경”한 사업시행인가도 포함되는 것이라 할 것이며, 결국 같은 법 제46조에 따라 
분양공고 및 분양신청을 해야 하는 “사업시행인가”의 고시에도 “사업시행변경인가”가 포함되는 것이므로, 사업시행변경인가의 고시가 이루어졌다면 이후 분양공고 및 분양신청 절차도 후속적으로 이루어져야 하고,   같은 법 제48조에 따라 분양신청기간이 종료된 때 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 변경하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 할 것입니다.

  또한, 도정법 제28조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제38조에 따른 경미한 사항의 변경에 해당하지 않는 전체 세대수 및 주택공급면적의 변경은 조합원의 분담금 규모에 영향을 미치게 되고, 조합원의 분담금이 증액되는지 아니면 감액되는지 여부는 조합원들이 종전에 분양을 받은 주택을 취득할 수 있는 권리를 유지할지 여부를 정하는 핵심사항이 되어 조합원들의 권리의무에 본질적인 영향을 미치게 되는데, 이 같은 중요한 사항이 변경된 경우에는 변경된 사업시행계획 하에서 조합원들의 주택을 취득할 수 있는 권리 유지 여부와 같은 재산권 행사에 대한 의사표시 절차가 필요하므로, 기존의 사업시행계획에 따라 분양공고 및 분양신청이 이루어졌다고 하여 이후 변경된 사업시행계획의 내용에 따른 분양공고 및 분양신청이 면제되거나 대체된다고 할 수 없고, 사업시행자는 변경된 사업시행계획에 따라 다시 분양공고 및 분양신청절차를 이행해
야 할 것입니다.

  따라서, 주택재개발사업의 사업시행자인 주택재개발조합이 도정법 제28조제1항에 따라 전체 세대수 및 주택공급면적을 변경하고 조합원들이 종전에 분양신청을 한 주택에 대해서는 변경 후 가장 근접한 공급면적의 주택으로 배분하는 내용으로 사업시행변경인가를 받아 같은 조 제4항에 따라 해당 변경인가 내용이 고시되었는데, 변경된 공급면적의 주택으로 배분받는 것을 원하지 않는 조합원들이 있는 경우, 주택재개발조합은 같은 법 제46조에 따른 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 이행하여 관리처분계획을 변경해야 할 것입니다.