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1. 질의요지

구 「주택건설촉진법」(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 개정되어 2000. 3. 1. 시행된 것)에 따라 주택건설사업승인을 받은 후 관련 법령의 개정에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보는 공공청사 부지로서, 

  주택건설사업승인 후 10년 이상 공공청사가 건축되지 않고 있는 토지의 소유자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구를 하였으나 매수의무자가 매수하지 않기로 결정하여 해당 토지에 같은 법 시행령 제41조제5항에 따른 건축물을 건축하려는 경우, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 지구단위계획에 맞지 않는 건축물의 건축허가를 할 수 있는지?

2. 회답

  주택건설사업승인 후 10년 이상 공공청사가 건축되지 않고 있는 토지의 소유자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구를 하였으나 매수의무자가 매수하지 않기로 결정하여 해당 토지에 같은 법 시행령 제41조제5항에 따른 건축물을 건축하려는 경우, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 지구단위계획에 맞지 않는 건축물의 건축허가를 할 수 없다고 할 것입니다.

3. 이유

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제47조 및 같은 법 시행령 제41조에 따르면 도시ㆍ군계획시설에 대한 도시ㆍ군관리계획의 결정의 고시일부터 10년 이내에 그 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 않는 경우 그 도시ㆍ군계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목(地目)이 대(垈)인 토지의 소유자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있고, 매수의무자는 매수 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정해야 하며, 매수의무자가 매수하지 않기로 결정한 경우 매수 청구를 한 토지의 소유자는 근린생활시설 등의 건축물을 건축할 수 있는데, 이 경우 도시ㆍ군계획시설의 설치 장소로 결정된 지상ㆍ수상ㆍ공중ㆍ수중 또는 지하는 그 도시ㆍ군계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 금지하는 같은 법 제64조는 적용하지 않도록 하고 있으며, 같은 법 제54조에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다고 정하고 있는바,
  이 사안에서는 구 「주택건설촉진법」(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 개정되어 2000. 3. 1. 시행된 것을 말하며, 이하 같음)에 
따라 주택건설사업승인을 받은 후 관련 법령의 개정에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보는 공공청사 부지로서, 주택건설사업승인 후 10년 이상 공공청사가 건축되지 않고 있는 토지의 소유자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구를 하였으나 매수의무자가 매수하지 않기로 결정하여 해당 토지에 같은 법 시행령 제41조제5항에 따른 건축물을 건축하려는 경우, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 지구단위계획에 맞지 않는 건축물의 건축허가를 할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.    살피건대, 국토계획법 제2조제4호 및 제5호에 따르면 도시ㆍ군관리계획은 지방자치단체의 개발ㆍ정비 및 보전을 위한 계획이고, 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부를 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획으로, 양자를 별도로 둔 취지는 도시ㆍ군관리계획으로 일률적으로 계획을 수립하여 개발을 진행할 때 발생할 수 있는 문제점을 완화하기 위하여 필요한 구역에 대하여 별도의 이용계획인 지구단위계획을 수립하도록 한 것이라 할 수 있는바, 도시ㆍ군관리계획은 지방자치단체를 단위로 수립하는 종합적인 계획이고, 지구단위계획은 소규모 지역에 대하여 합리적인 규제를 하기 위한 계획이라 할 것입니다
.
  그렇다면, 지구단위계획의 대상 지역에는 도시ㆍ군관리계획과 지구단위계획이 각각 적용된다 할 것이고, 따라서 국토계획법 제64조에 따른 도시ㆍ군계획시설 및 같은 법 제54조에 따른 지구단위계획에 맞게 건축물을 건축하거나 공작물을 설치해야 할 것인바, 이 사안과 같이 같은 법 제47조제7항에 따라 매수가 거부된 토지에 건축물을 건축할 때 같은 법 제64조를 배제하고 있으나 같은 법 제54조는 배제한다는 명문의 규정을 두고 있지 않으므로, 지구단위계획과 배치되는 건축물의 건축을 허가할 수 없다고 할 것입니다.
  한편, 지구단위계획은 도시ㆍ군관리계획의 일부이므로 지구단위계획으로 설치하는 공공청사 부지에 대한 매수청구가 거부된 경우에도 국토계획법 제47조제7항에 따라 같은 법 제64조가 적용되지 않으므로, 하위계획인 지구단위계획에 관한 같은 법 제54조를 적용하지 않는다는 주장이 있을 수 있으나, 같은 법 제2조제4호에서 도시ㆍ군관리계획을 정의하면서 “기반시설을 설치ㆍ정비 또는 개량하는 계획”과 “지구단위계획”을 별개의 계획으로 분리하여 규정하고 지구단위계획에 대해서는 별도의 규정을 두고 있는바, 도시·군관리계획에 대한 같은 법 제64조를 적용하지 않도록 한다고 하여 지구단위계획에 관한 같은 법 제54조가 적용되지 않는다고 해석하기는 어
렵다고 할 것입니다.
  따라서, 구 「주택건설촉진법」에 따라 주택건설사업승인을 받은 후 관련 법령의 개정에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 보는 공공청사 부지로서, 주택건설사업승인 후 10년 이상 공공청사가 건축되지 않고 있는 토지의 소유자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구를 하였으나 매수의무자가 매수하지 않기로 결정하여 해당 토지에 같은 법 시행령 제41조제5항에 따른 건축물을 건축하려는 경우, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 지구단위계획에 맞지 않는 건축물의 건축허가를 할 수 없다고 할 것입니다.
 ※ 법령정비 권고사항
  다만, 토지매수청구가 거부된 경우에 건축물도 건축할 수 없게 된다면 토지 소유자의 재산권 침해가 문제될 수 있으므로 이와 같은 경우에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 지구단위계획의 변경을 신청할 수 있도록 하는 등 법령에 근거를 둘 필요가 있다고 할 것입니다