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1. 질의요지

「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제10조제4항의 “주택매입사업시행자 외의 자”의 범위에 임차인이 주택매입사업시행자(대한주택공사)에게 매입요청하여 건설교통부장관이 매입대상주택으로 지정·고시한 주택을 경매에서 낙찰받은 제3자에 한정되는지, 아니면 일반적인 민사집행절차(경매)에 따라 부도임대주택을 낙찰받은 제3자까지 포함되는지?

2. 회답

    「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제10조제4항의 “주택매입사업시행자 외의 자”에는 일반적인 민사집행절차(경매)에 따라 부도임대주택을 매입한 제3자까지 포함된다고 할 것입니다.  

3. 이유

  ○ 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 (이하 “특별법”이라 함) 제1조는 “부도 등”이 발생한 공공건설임대주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 공급함으로써 임차인의 보호와 주거안정 지원을 목적으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조에는 부도임대주택의 매입사업은 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」 제4조에 따른 주택사업시행자(이하 “주택매입사업시행자”라 함)가 시행하도록 하고 있으며, 같은 법 제5조에는 부도임대주택의 매입은 주택매입사업시행자와 임차인이 합의한 경우 외에는 「민사집행법」에 따른 경매의 방법에 한한다고 되어 있습니다. 

  ○ 특별법 제6조는 임차인대표회의와 임차인이 주택매입사업시행자에게 부도임대주택의 매입을 요청할 수 있도록 하고 있는데, 특별법에서는 주택매입사업시행자가 임차인대표회의와 임차인의 매입요청을 받은 부도임대주택을 경매의 방법에 의해 주택매입사업시행자 외의 제3자가 매입하는 것을 제한하고 있지 아니하고, 나아가 일반적인 민사집행절차를 통하여 주택매입사업시행자 외의 제3자가 부도임대주택을 매입하는 것을 제한하는 규정도 없습니다.  

  ○ 그리고, 특별법 제10조제1항 및 제2항에서는 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 국민임대주택 등으로 공급할 수 있도록 하되 국민임
대주택 등으로 공급하는 경우 부도임대주택의 임차인에 대하여 입주자로 우선 선정하도록 하고 있는데, 같은 법 시행령 제3조에서는 임차인이 해당 국민임대주택 등에 계속 거주하기를 원하는 경우 종전에 임차인과 임대사업자가 정한 임대조건에 따라 3년 동안 임차할 수 있도록 하고 있습니다. 

  ○ 위와 같이 특별법의 제정목적이 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 공급함으로써 임차인의 보호와 주거안정 지원을 목적으로 하고 있는 점, 임차인이 매입요청을 받은 주택을 경매의 방법에 의해 주택매입사업시행자 외의 제3자가 매입하는 것이 가능할 뿐만 아니라, 일반적인 민사집행절차를 통하여 주택매입사업시행자 외의 제3자도 부도임대주택의 매입이 가능한 점, 같은 법 제10조제2항에서 주택매입사업시행자가 매입한 부도임대주택을 국민임대주택 등으로 공급하는 경우 종전의 임차인에게 우선 공급하도록 하고 있는 점, 국민임대주택 등에 계속 거주하고자 하는 임차인에게 3년의 임차권을 보장하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에 해당 부도임대주택의 임차인에게 3년 동안 임대하도록 하고 있는 특별법 제10조제4항의 취지는 임차인대표회의와 임차인이 주택매입사업시행자에게 부도임대주택의 매입을 요청한 경우 뿐만 아니라 일반 
경매절차에 참여하여 부도임대주택을 낙찰받은 제3자에 대해서도 3년간의 임대의무를 부과함으로써 특별법의 적용대상에 해당되는 부도임대주택의 임차인을 보호하려는 것이라 할 것입니다. 

  ○ 따라서, 특별법 제10조제4항에서 “주택매입사업시행자 외의 자”에는 일반적인 민사집행절차(경매)에 따라 부도임대주택을 매입한 제3자까지 포함된다고 할 것입니다.