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1. 질의요지

가. 2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “종전 부동산가격공시법”이라 함) 시행 당시 감정평가업자의 같은 법 제37조 위반행위에 대한 업무정지처분에 갈음하여 2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “구 부동산가격공시법”이라 함)에 따라 신설된 과징금을 부과할 수 있는지?

   나. 감정평가사가 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조를 위반한 행위로 인하여 2008. 3. 28. 법률 제9055호로 개정된 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “부동산가격공시법”이라 함) 시행 후 금고 이상의 실형이 확정됨에 따라 부동산가격공시법 제24조의 결격사유에 해당하는 사유가 발생한 경우, 국토해양부장관이 그 감정평가사의 자격등록을 취소하기 전에는 감정평가사로서의 업무를 수행할 수 있는지?

   다. 감정평가사가 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조를 위반한 행위로 인하여 부동산가격공시법 시행 후 금고 이상의 실형이 확정됨에 따라, 부동산가격공시법 제24조의 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 국토해양부장관이 부동산가격공시법 제26조의4제1항제1호에 따라 그 감정평가사의 자
격등록을 취소하는 경우, 부동산가격공시법 제42조의2제2항제1호에 따라 징계로서의 감정평가사의 자격등록을 취소할 수 있는지?

2. 회답

 가. 질의 가에 대하여
   감정평가업자의 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조 위반행위에 대한 업무정지처분에 갈음하여 구 부동산가격공시법에 따라 신설된 과징금을 부과할 수 있습니다.
 나. 질의 나에 대하여
   감정평가사가 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조에 위반한 행위로 인하여 부동산가격공시법 시행 후 금고 이상의 실형이 확정되어 부동산가격공시법 제24조 결격사유에 해당하는 사유가 발생한 경우, 구 부동산가격공시법 부칙 제2조에 따라 국토해양부장관은 부동산가격공시법 제26조의4제1항제1호에 따른 감정평가사의 자격등록을 취소할 수 없고, 종전 부동산가격공시법 제37조 위반을 이유로 구 부동산가격공시법 부칙 제6조와 종전 부동산가격공시법 제38조제2항제1호에 따라 해당 감정평가사에 대해 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무정지처분을 하기 전에는 감정평가사로서 업무를 수행할 수 있습니다.
 다. 질의 다에 대하여
   감정평가사가 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조를 위반한 행위로 인하여, 부동산가격공시법 시행 후 금고 이상의 실형이 확정되어 부동산가격공시법 제24조의 결격사유에 해당하게 된 경우 구 부동산가격공시법 부칙 제2조에 따라 국토해양부장관은 부동산가격공시법 
제26조의4제1항제1호에 따른 감정평가사의 자격등록취소나 부동산가격공시법 제42조의2제2항제1호에 따른 징계로서의 감정평가사의 자격등록취소를 모두 할 수 없고, 다만, 종전 부동산가격공시법 제37조 위반을 이유로 구 부동산가격공시법 부칙 제6조와 종전 부동산가격공시법 제38조제2항제1호에 따라 해당 감정평가사에 대해 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무정지처분을 할 수는 있습니다.

3. 이유

 가. 질의 가부터 다까지의 공통사항
  ○ 종전 부동산가격공시법 제24조에서는 감정평가사가 될 수 없는 결격사유로 “이 법에 의하여 징역의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자(제3호)” 등을 규정하고 있으며, 같은 법 제27조제1항에 따르면 감정평가사가 감정평가업을 영위하고자 할 때에는 건설교통부장관(현재 국토해양부장관을 말함. 이하 같음)에게 감정평가사무소의 개설등록을 하여야 한다고 하고, 같은 조 제4항제1호에서는 제24조 각 호의 결격사유에 해당하는 자는 제1항에 따른 등록을 할 수 없다고 규정하고 있습니다.
  ○ 또한 종전 부동산가격공시법 제29조제1항에서는 감정평가업자의 업무로 표준지 및 표준주택의 적정가격의 조사·평가 업무 등을 규정하고 있고, 같은 법 제37조제1항에서 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소 소속감정평가사를 포함함)는 제29조제1항 각 호의 업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다고 규정하고 있으며, 같은 법 제38조제1항에서 건설교통부장관은 감정평가업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 등록 또는 설립
인가를 취소하거나 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 하면서, 같은 항 제9호에서 “제37조를 위반한 경우”를 규정하고 있고, 같은 법 제38조제2항에서 건설교통부장관은 감정평가사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 하면서, 같은 항 제4호에서 “제37조를 위반한 경우”를 규정하고 있으며, 같은 법 제43조(벌칙)에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다고 하면서, 같은 항 제4호에서 “제37조제1항을 위반하여 고의로 잘못된 평가를 한 자”를 규정하고 있습니다.
  ○ 구 부동산가격공시법 제27조제1항에서는 같은 법 제26조의2에 따라 등록을 한 감정평가사가 감정평가업을 영위하려는 때에는 건설교통부장관에게 감정평가사사무소의 개설신고를 하여야 한다고 하고, 같은 법 제26조의2제1항에서 제23조에 따른 감정평가사 자격이 있는 자가 제29조제1항 각 호의 업무를 하려는 경우에는 건설교통부장관에게 등록하여야 하는 자격등록제도를 신설하였고, 또한 같은 법 제38조제1항에서 건설교통부장관은 감정평가업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 설립인가를 취소(제28조에 다른 
감정평가법인에 한함)하거나 2년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 하여, 업무정지의 최대기간이 종전의 1년에서 2년으로 늘어나게 되었으며, 한편 같은 법 제42조의3제1항에서는 건설교통부장관은 감정평가업자가 제38조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되어 업무정지처분을 하여야 하는 경우로서 그 업무정지처분이 제3조에 따른 표준지공시지가의 조사·평가나 제16조제1항에 따른 표준주택가격의 조사·평가 등의 업무의 정상적인 수행에 지장을 초래하는 등 공익을 해칠 우려가 있는 경우에는 업무정지처분에 갈음하여 5천만원(감정평가법인인 경우는 5억원을 말함) 이하의 과징금을 부과할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 부칙 제2조에서 “이 법 시행 당시 감정평가사가 이 법 시행 전에 발생한 사유로 제24조의 개정규정에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 같은 조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 따른다”고 하고, 같은 법 부칙 제6조에서는 “감정평가업자의 이 법 시행 전의 행위 등에 대하여는 제38조제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 따른다”고 하고 있으며, 같은 법 부칙 제7조에서는 “감정평가사가 이 법 시행 당시 종전의 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제42조의2의 개정규정에 따라 1년 이하의 업
무정지를 할 수 있다”고 각각 규정하고 있습니다.
  ○ 한편, 부동산가격공시법 제26조의3제1항에서는 국토해양부장관은 제26조의2에 따른 자격등록 및 갱신등록을 신청한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 등록을 거부하여야 한다고 하면서, 같은 항 제1호에서 “제24조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우”를, 같은 항 제2호에서 “제42조의2에 따라 자격등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자”를 규정하고 있으며, 같은 법 제26조의4제1항에서 국토해양부장관은 제26조의2에 따라 등록된 감정평가사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 감정평가사의 등록을 취소하여야 한다고 하면서, 같은 항 제1호에서 “제24조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우”를 규정하고 있고, 같은 법 제42조의2제1항에서 국토해양부장관은 감정평가사가 다음 각 호의 어느 하나의 사유에 해당하는 경우에는 감정평가사징계위원회(이하 “징계위원회”라 함)의 의결에 따라 제2항에서 정하는 징계를 할 수 있다고 하면서, 같은 항 제8호에서 “제37조를 위반한 경우”를 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 감정평가사에 대한 징계의 종류로 자격등록취소, 2년 이하의 업무정지, 견책을 각각 규정하고 있습니다.
 나. 질의 가에 대하여 
  ○ 
구 부동산가격공시법 부칙 제6조에 따라, 질의한 사안에서와 같이 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조를 위반한 행위에 대하여는 종전 부동산가격공시법 제38조제1항에 따라 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있게 되는데, 이 경우 종전 부동산가격공시법에 따른 업무정지처분에 대하여 부동산가격공시법 제42조의3제1항에서 규정하고 있는 바와 같이 업무정지처분에 갈음하여 5천만원 이하의 과징금을 부과하는 것이 가능한지가 문제됩니다.
  ○ 먼저, 종전 부동산가격공시법이 구 부동산가격공시법으로 개정되면서 업무정지처분에 갈음하여 과징금을 부과하도록 하는 규정을 도입한 취지는, 일반적으로 행정법상 의무위반에 따른 사업정지로 초래되는 국민 불편을 피하기 위하여 사업정지처분에 갈음하여 금전적 제재를 부과하는 것이고, 감정평가업자에 대한 업무정지기간이 종전의 1년에서 2년으로 늘어남에 따라 표준지 공시지가 및 표준주택가격의 조사·평가라는 공적업무의 원활한 수행을 위해 업무정지처분에 갈음하여 과징금을 부과할 수 있도록 한 것인 점, 종전 부동산가격공시법 제38조제1항에 따른 업무정지처분과 부동산가격공시법 제38조제1항에 따른 업무정지처분은 국토해양부장관의 재량에 따라 업무정지기간이 1년 또는 2년 이내로 달라질 수는 있지만 업
무정지처분이라는 실질이 같은 점 등을 종합하면, 감정평가업무가 갖는 업무의 연속성 등 공익적 관점을 고려하여 업무정지처분에 갈음하여 과징금을 부과할 수 있도록 하는 것이 과징금제도를 도입한 취지에 부합한다고 할 것입니다.
  ○ 따라서 감정평가업자의 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조의 위반행위에 대하여 구 부동산가격공시법 부칙 제6조와 종전 부동산가격공시법 제38조제1항에 따라 감정평가업자가 업무정지처분을 받게 된 경우 부동산가격공시법 제42조의3제1항에 따라 국토해양부장관은 업무정지처분에 갈음하여 과징금을 부과할 수 있습니다.
 다. 질의 나에 대하여
  ○ 감정평가사가 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조를 위반한 행위로 인하여, 부동산가격공시법 시행 후 이에 대한 금고 이상의 실형이 확정됨에 따라 부동산가격공시법 제24조의 결격사유에 해당하는 사유가 발생한 경우, 구 부동산가격공시법 부칙 제2조와 관련하여 국토해양부장관이 부동산가격공시법 제26조의4제1항제1호에 따라 자격등록취소처분을 할 수 있는지와, 구 부동산가격공시법 부칙 제6조와 종전 부동산가격공시법 제38조제2항제1호에 따라 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무정지처분을 하기 전에 감정평가사로서의 업무를 수행하는 것이 가능한지가 문제됩
니다.
  ○ 먼저 구 부동산가격공시법 부칙 제2조에서 “이 법 시행 당시 감정평가사가 이 법 시행 전에 발생한 사유로 제24조의 개정규정에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 같은 조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 따른다”고 하고 있는데, 이는 구 부동산가격공시법에 종전 부동산가격공시법에서 규정하지 않던 새로운 결격사유가 추가된 경우, 종전 부동산가격공시법에 따라 해당 감정평가사에게 결격사유가 발생하지 않은 것으로 보는 것 뿐만 아니라 질의한 사안에서와 같이 감정평가사가 부동산가격공시법 제24조의 결격사유에 해당하게 된 감정평가사에 대한 각종 처분에 있어서도 종전 부동산가격공시법을 적용하라는 의미라고 할 것이고, 만약 종전 부동산가격공시법 제24조에 따른 결격사유에 해당하는 행위에 대해 부동산가격공시법에 따른 처분을 하게 된다면 결격사유의 요건을 구성하는 법률과 그에 대한 처분을 하는 법률이 달라져 불합리하므로, 국토해양부장관이 종전 부동산가격공시법 제37조 위반을 이유로 구 부동산가격공시법 부칙 제6조와 종전 부동산가격공시법 제38조제2항제1호에 따라 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무정지처분을 할 수 있을 뿐, 부동산가격공시법 제26조의4제1항1호에 따른 자격등록취소처분을 할 수는 없습니다.
  ○ 또한 부동산가격공시
법 제26조의4제1항제1호에 따라 감정평가사에게 결격사유에 해당하는 사유가 발생한 경우 국토해양부장관이 그 감정평가사의 등록을 취소하도록 규정하여 결격사유가 있는 감정평가사의 업무수행을 배제함으로써 감정평가업무의 공신력을 높일 수 있다고 하더라도, 결격사유 없이 종전 부동산가격공시법에 따라 감정평가사 자격을 취득하였다가 이후 부동산가격공시법 제24조의 결격사유에 해당되는 사유가 발생함과 동시에 그 자격이 상실된다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.
  ○ 반면에 변호사의 경우 변호사 명부에 등록된 자라 하더라도 그 후에 결격사유에 해당하게 된 경우에는 그와 동시에 그 자격이 상실되고 변호사 업무도 할 수 없다(대법원 1974. 5. 14. 선고 74누2 판결)고 하는 것은 1974년 당시 구 「변호사법」 제5조의 “금고이상의 형을 받은 자는 변호사의 자격이 없다”는 규정에 따른 것이므로 이 건의 결격사유와는 그 내용이 달라 이를 유추하여 적용할 수 없는 것입니다.
  ○ 아울러 「국가공무원법」 제69조에 따르면 공무원이 제33조 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 당연히 퇴직한다고 규정하고 있는데 부동산가격공시법에는 감정평가사가 결격사유에 해당하는 경우 당연히 그 자격이 박탈되거나 무효로 된다는 규정이 없는 점, 부동산가격공시법 제43조제
6호에서 같은 법 제26조의3에 따라 자격등록이 거부되거나 제26조의4에 따라 자격등록이 취소된 자로서 제29조제1항 각 호의 업무를 행한 자에 대해 2년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있으나 감정평가사 자격 취득 후 결격사유에 해당하는 사유가 발생한 자에 대한 처벌은 포함하고 있지 않아, 사후적으로 결격사유에 해당하는 사유가 발생하였다는 사실만으로 처벌할 수 있는 명시적인 규정이 없는 점, 당초 결격사유가 없이 회사의 사원으로 일단 채용된 자에게 사후에 결격사유가 발생한 경우에는 당연히 회사 사원의 신분을 상실한다거나, 회사에서 근무할 수 없게 된다고는 볼 수 없고, 사후에 발생한 사유가 인사규정이 규정하는 퇴직사유, 직권면직사유 등에 해당할 경우 비로소 각 행정처분을 할 수 있다고 볼 수 있는 점(대법원 1993. 8. 24. 선고 92다55480 판결) 등을 종합해 볼 때, 결격사유 없이 감정평가사 자격을 취득하였다가 이후 부동산가격공시법 제24조에 해당되는 결격사유가 발생한 경우 국토해양부장관이 구 부동산가격공시법 부칙 제6조 및 종전 부동산가격공시법 제38조제2항제1호에 따라 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무정지처분을 하기 전에는 감정평가사로서 업무를 수행할 수 있다고 할 것입니다.
  ○ 따라서
 감정평가사가 종전 부동산가격공시법 시행 당시 같은 법 제37조를 위반한 행위로 인하여, 부동산가격공시법 시행 후 금고 이상의 실형이 확정되어 부동산가격공시법 제24조 결격사유에 해당하게 된 경우, 구 부동산가격공시법 부칙 제2조에 따라 국토해양부장관은 부동산가격공시법 제26조의4제1항1호에 따른 감정평가사의 자격등록을 취소할 수는 없고, 종전 부동산가격공시법 제37조 위반을 이유로 구 부동산가격공시법 부칙 제6조와 종전 부동산가격공시법 제38조제2항제1호에 따라 해당 감정평가사에 대해 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무정지처분을 하기 전에는 감정평가사로서 업무를 수행할 수 있습니다.
라. 질의 다에 대하여
  ○ 먼저 종전 부동산가격공시법 제37조를 위반한 경우에 대하여, 같은 법 제38조제2항에서는 감정평가사에 대해 1년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있도록 하였다가, 구 부동산가격공시법 제42조의2제1항에서는 제2항에서 정하는 징계(자격등록취소, 2년 이하의 업무정지, 견책)를 할 수 있도록 하면서, 구 부동산가격공시법에서 부칙 제7조를 두어 종전 부동산가격공시법 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제42조의2의 개정규정에 따라 1년 이하의 업무정지를 할 수 있다고 규정한 것이, 일괄