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1. 질의요지

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제76조제4항은 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우에는 변경 후의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 용도지역 및 용도구역 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 규정(이하 “건축제한규정”이라 함)에 적합하여야 한다고 규정하고 있는데, 건축제한규정에 적합한 건축물이 법령 또는 도시계획조례의 제정ㆍ개정 등 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제93조제1항 각 호의 사유로 해당 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축제한규정에 부적합하게 된 경우에 건축물의 기존의 용도를 해당 용도지역 및 용도지구 안에서 허용되는 다른 용도로 변경할 수 있는지?

2. 회답

   건축제한규정에 적합한 건축물이 법령 또는 도시계획조례의 제정ㆍ개정 등 국토계획법 시행령 제93조제1항 각 호의 사유로 해당 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축제한규정에 부적합하게 된 경우에는 건축물의 기존 용도를 변경할 수 없습니다.

3. 이유

  ○ 국토계획법 제2조제15호에서 “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말함. 이하 같음)·용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말함. 이하 같음)·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말하고, 국토계획법 제2조제16호에서 “용도지구”란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다고 규정하고 있고, 국토계획법 제76조제1항 및 제2항에서 국토계획법 제36조에 따라 지정된 용도지역 및 국토계획법 제37조에 따라 지정된 용도지구 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령 또는 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정하도록 하고, 국토계획법 제76조제3항 및 제4항에서는 같은 조 제1항 및 제2항에 따른 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역 및 용도지구의 지정목적에 적합하여야 하며, 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후
의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 같은 조 제1항 및 제2항의 규정에 적합하여야 한다고 각각 규정하고 있습니다.
  ○ 한편, 국토계획법 시행령 제71조는 같은 법 제76조제1항에 따른 용도지역 안에서의 건축제한규정을 각 호에서 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제93조제1항에서는 법령 또는 도시계획조례의 제정ㆍ개정(제1호), 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경(제2호), 도시계획시설의 설치, 도시계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치(제3호) 중 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존의 건축물이 제71조부터 제89조까지, 「수산업법 시행령」 제48조의3 및 제48조의4에 따른 건폐율ㆍ용적률 및 높이 등의 규모기준에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제9호의 규정에 의한 재축을 말함)은 이를 할 수 있으며, 증축 또는 개축(「건축법」 제2조제1항제9호에 의한 증축 또는 개축을 말함)은 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 제71조부터 제89조까지, 「수산업법 시행령」 제48조의3 및 제48조의4에 따른 건폐율ㆍ용적률 및 높이 등의 규모기준에 적합한 경우에는 이를 할 수 있다고 규정하고, 같은 법 시행령 제93조제2항은 기존의 건축물이 제1항제1호 또는 제2호의 사유로 제71조부터 제82조
까지ㆍ제88조 및 「수산업법 시행령」 제48조의3제2항에 따른 건축제한 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에도 해당 건축물의 기존용도가 국토해양부령(국토계획법 제40조에 따른 수산자원보호구역의 경우 농림수산식품부령을 말함)이 정하는 바에 의하여 확인되는 경우에는 종전의 용도로 계속 사용할 수 있다고 규정하고 있으나, 기존 용도를 현행 법령에 적합한 용도로 변경할 수 있는지에 관하여는 정하고 있지 않습니다.
  ○ 그런데, 건축물의 용도는 국토계획법령 및 건축법령에 맞도록 이용되어야 하므로 해당 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축제한규정과 밀접하게 관련되어 있고, 국토계획법 제76조제4항에서 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 변경 후 용도가 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축제한규정에 적합하여야 한다고 규정하고 있는바, 기존 건축물이 법령의 제·개정 및 도시관리계획의 결정·변경 등으로 같은 법 시행령 제71조부터 제92조까지의 규정에 의한 건축제한규정에 부적합하게 된 경우에 같은 법 시행령 제93조에 따라 재축과 건축제한규정에 적합한 범위 내에서의 증축 또는 개축을 할 수 있고, 기존의 용도로 계속하여 사용할 수 있다고 하더라도 그 건축물을 건축제한규정에 적합한 건축물이라고 할 수 없으며, 또한 같은 법 시행령 제93조는 같은 법 제76조제1항
 및 제2항에서 정하도록 위임받은 건축제한규정 중 기존건축물의 재축·증축·개축 또는 용도에 대한 특례이지 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 변경 후 용도가 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축제한규정에 적합하여야 한다는 같은 법 제76조제4항에 대한 특례는 아니라고 할 것입니다.
  ○ 따라서 건축제한규정에 적합한 건축물이 법령 또는 도시계획조례의 제정ㆍ개정 등 국토계획법 시행령 제93조제1항 각 호의 사유로 해당 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축제한규정에 부적합하게 된 경우에는 건축물의 기존 용도를 변경할 수 없다고 할 것입니다.