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1. 질의요지

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제117조제1항에서 국토해양부장관은 5년 이내의 기간을 정하여 같은 법 제118조제1항에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 함)을 지정할 수 있고, 같은 법 제117조제2항에서는 제1항에 따른 허가구역지정 및 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정할 수 있다고 규정하고 있고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제118조제1항 및 제2항에서 같은 법 제118조제2항에 따라 토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적과 그 면적의 산정 방법에 관하여 규정하면서 같은 법 시행령 제118조제3항에서는 허가구역을 지정할 당시 같은 법 시행령 제118조제1항에 규정된 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정 후 해당 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 제1항에 규정된 면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다고 규정하고 있는 것과 관련하여, 지정기간이 만료되는 허가구역을 대상지역과 면적을 달리하여 다시 허가구역으로 지정한 지역에서 처음 허가구역으로 지정된 기간 중에 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지를 각각 
허가대상에서 제외되는 면적으로 분할한 경우가 같은 법 시행령 제118조제3항의 “허가구역을 지정할 당시 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지가 허가구역의 지정 후 분할된 경우”에 해당하는지?

2. 회답

   지정기간이 만료되는 허가구역을 대상지역과 면적을 달리하여 다시 허가구역으로 지정한 지역에서 처음 허가구역으로 지정된 기간 중에 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지를 각각 허가대상에서 제외되는 면적으로 분할한 경우도 국토계획법 시행령 제118조제3항의 “허가구역을 지정할 당시 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지가 허가구역의 지정 후 분할된 경우”에 해당합니다.

3. 이유

  ○ 국토계획법 제117조제1항 및 제2항에서 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 허가구역으로 지정할 수 있고, 허가구역으로 지정하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하되, 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의 전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제117조제5항에서는 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다고 규정하고 있고, 같은 법 제118조제1항 및 제2항에서 허가구역 안에 있는 토지에 관한 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하되, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 허가를 요하지 아니한다고 규정하고 있습니다.
  ○ 또한, 국토계획법 시행령 제116조제2항에
서 국토해양부장관은 허가구역을 지정한 때에는 허가구역의 범위ㆍ지정기간 및 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적을 공고하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제118조제1항에서는 같은 법 제118조제2항에 따라 토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적으로 180제곱미터 이하의 주거지역 등을 각 호에서 정하되, 다만, 국토해양부장관이 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등에 비추어 위 각 호의 면적으로 하는 것이 타당하지 아니하다고 인정하여 해당 기준면적의 3배의 범위 안에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제118조제3항에서 “허가구역을 지정할 당시 제1항에 규정된 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정 후 해당 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 제1항에 규정된 면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
  ○ 그러나, 국토계획법 제117조제2항에서는 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의 전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 하는 절차만을 규정하고 있을 뿐이어서 다시 허가구역을 지정한 
경우에 이를 처음의 허가구역 지정과 동일한 허가구역의 지정으로 그 기간이 연장되는 것으로 보아야 할 것인지 또는 처음의 허가구역 지정과 별개의 다른 허가구역을 지정한 것으로 보아야 할 것인지가 문제된다고 할 것입니다.
  ○ 그런데, 국토계획법 제117조제1항 및 제2항에서 허가구역의 지정은 5년 이내의 범위 안에서 하도록 되어 있으나, 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어 지정기간이 만료되기 전에 계속하여 다시 허가구역으로 지정할 수 있도록 규정하고 있는바, 특정지역이 처음 지정한 허가구역과 다시 지정한 허가구역 안에 모두 포함되어 있으면, 다시 지정한 허가구역의 범위가 처음 지정한 허가구역의 범위와 서로 다르다고 하더라도 그 특정지역에 대하여 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정한 경우에 해당하는 것이고, 지정기간이 만료되는 허가구역을 그 기간이 만료되기 전에 계속하여 다시 허가구역으로 지정하면 이는 처음 허가구역의 지정과 동질성이 유지되는 것이어서 처음 허가구역의 지정기간을 연장하는 것과 동일한 효력을 발생하므로 토지거래계약에 있어서 허가기준 등의 효과는 처음 허가구역을 지정한 때부터 다시 지정한 기간까지 모두 미치는 것으로 보아야 할 것입니다.
  ○ 또한, 국토계획법 시행령 제118조제3
항에서는 허가구역을 지정할 당시 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지를 허가구역의 지정 후 토지거래계약허가의 대상에서 제외되는 면적으로 분할하여 토지거래허가제도를 탈피하려는 것을 방지하기 위하여 위와 같은 경우에도 최초의 거래에 한하여 토지거래계약허가를 받도록 하고 있는바, 지정기간이 만료되는 허가구역의 범위를 달리하여 다시 허가구역으로 지정한 경우에도 특정지역이 모두 허가구역 안에 포함되어 있는 경우에 같은 법 시행령 제118조제3항에서 “허가구역을 지정할 당시”의 의미는 처음의 허가구역 지정기간 기산일부터 다시 지정한 허가구역 지정기간의 종료일까지의 기간을 말한다고 보는 것이 위 규정의 취지에 부합된다고 할 것입니다.
  ○ 따라서 지정기간이 만료되는 허가구역을 대상지역과 면적을 달리하여 다시 허가구역으로 지정한 지역에서 처음 허가구역으로 지정된 기간 중에 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지를 각각 허가대상에서 제외되는 면적으로 분할한 경우도 국토계획법 시행령 제118조제3항의 “허가구역을 지정할 당시 토지거래계약허가의 대상이 되는 토지가 허가구역의 지정 후 분할된 경우”에 해당한다고 할 것입니다.