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1. 질의요지

임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 분양전환가격 산정을 위한 감정평가에 대하여 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당한다고 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 반드시 그 감정평가에 대하여 재평가 의뢰를 하여야 하는지?

2. 회답

  임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가에 대하여 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당한다고 이의신청을 하는 경우 그 감정평가가 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당되지 아니하는 것이 명백한 경우 외에는 시장·군수·구청장은 재평가 의뢰를 하여야 합니다.

3. 이유

  「임대주택법」 제21조제9항 본문에서는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행하도록 규정하고 있으며, 같은 항 단서에서는 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다. 이하 “임차인대표”라 함)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

  또한 「임대주택법 시행령」 제23조제1항에서는 시장·군수 또는 구청장은 「임대주택법」 제21조제9항에 의하여 감정평가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제7조제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(이하 “감정평가법인”이라 함) 두 곳에 의뢰하도록 규정하고 있으며, 「임대주택법 시행령」 제23조제4항에서는 「임대주택법」 제21조제9항 단서에서 위임되어 있는 “대통령령으로 정하는 사항”에 대하여 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우와 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우로 규정하고 있습
니다. 그리고 「임대주택법 시행령」 제23조제5항에서는 「임대주택법」 제21조제9항 단서에 따른 재평가(이하 “재평가”라 함)는 그 사유를 명시하여 「임대주택법 시행령」 제23조제1항에 따르되, 당초 감정평가한 감정평가법인에 의뢰해서는 안 되도록 규정하고 있으며, 「임대주택법 시행령」 제23조제6항에서는 재평가의 비용은 이의신청을 한 자가 부담하도록 규정하고 있습니다.

  이 사안에서 임대사업자 또는 임차인대표가 분양가격산정을 위한 감정평가법인의 감정평가에 대하여 그 감정평가가 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당한다고 판단하여 시장·군수·구청장에게 이의신청을 한 경우를 전제로 하고 있는데, 이와 같이 임대사업자 또는 임차인대표가 감정평가에 대하여 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당한다고 이의신청을 하면 과연 시장·군수·구청장이 그 감정평가에 대하여 반드시 재평가 의뢰를 하여야 하는지가 문제됩니다.

  우선, 감정평가에 대한 이의신청 사유의 하나로 「임대주택법 시행령」 제23조제4항에서는 “부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당하는 경우”를 규정하고 있으므로 임대사업자나 임차인대표는 감정평가가 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당하는 것으로 판단이 되면 감정평가에 대하여 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있습
니다. 그러나 임대사업자나 임차인대표가 이와 같은 사유로 이의신청하더라도, 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 이의신청하는 경우를 재평가 사유로 규정하고 있고, 이 경우 시장·군수·구청장은 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다고 규정하고 있으므로 시장·군수·구청장이 해당 감정평가에 대하여 재평가 의뢰 여부를 결정함에 있어 「임대주택법 시행령」 제23조제4항 각 호에 해당하는 사유, 즉, 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어 진 경우나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당하는지에 관하여 판단할 필요가 있는데 이 판단에 있어서 시장·군수·구청장에게 재량이 전혀 인정되지 아니한다고 하기 어렵습니다.

  한편, 감정평가법인의 선정에 있어서 임대사업자나 임차인의 참여를 허용하다가 전면배제하는 방향으로 법령을 개정하면서 감정평가에 대한 재평가제도가 새로 도입된 것은 임대사업자나 임차인의 재산권 보호를 위한 취지로 보입니다. 이렇게 감정평가에 대한 재평가제도가 도입된 취지와 분양전환가격 산정과정에 있어서 행정청은 분양가격산정을 위하여 최초 감정평가를 한 처분청이 아니라 감정평가결과에 대하여 다툼이 있는 양 당사자의 중재자로서의 성격을 가진다는 점과 재평가는 1회만 허용되고 이의신청자가 그 재평가 비용을 부담한다는 점에 비추어 보면, 재평가 의뢰 
여부를 결정함에 있어 시장·군수·구청장의 재량은 상당히 제한된다고 보는 것이 합리적입니다. 또한 공동주택의 분양가격 산정에 관하여 규정하고 있는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제12조에서는 택지가격의 감정평가와 관련하여 사업주체가 감정평가의 결과에 대하여 이의를 제기만 하여도 시장·군수·구청장은 재평가를 의뢰하여야 한다고 규정하고 있는 입법례와의 균형상, 명백하게 재평가의 요건을 갖추지 아니한 것으로 판단되는 경우 외에는 시장·군수·구청장은 재평가 의뢰를 하여야 하는 것으로 보아야 할 것입니다. 

  결국, 임대사업자 또는 임차인대표가 감정평가에 대하여 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당한다고 하여 이의신청을 하는 경우, 시장·군수·구청장은 그 경우에 해당하는지 여부를 재평가 의뢰의 요건으로서 판단할 수 있으나, 이 경우에도 명백하게 요건을 갖추지 아니한 경우가 아니면 시장·군수·구청장은 재평가 의뢰를 하여야 합니다.

  따라서, 임대사업자 또는 임차인대표가 감정평가에 대하여 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당한다고 이의신청을 하는 경우 그 감정평가가 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당되지 아니하는 것이 명백한 경우 외에는 시장·군수·구청장은 재평가 의
뢰를 하여야 합니다.