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1. 질의요지

대한주택공사가 국가의 계획에 따라 미분양 아파트를 매입하여 이를 10년간 임대하는 경우 위 취득한 부동산이 「지방세법」 제289조제1항에 따른 일시 취득하는 부동산에 해당하는지?

2. 회답

  대한주택공사가 국가의 계획에 따라 미분양 아파트를 매입하여 이를 10년간 임대하는 경우 위 취득한 부동산은 「지방세법」 제289조제1항에 따른 일시 취득하는 부동산에 해당하지 않습니다.

3. 이유

  「지방세법」 제289조제1항에 따르면, 「대한주택공사법」(2009. 5. 22. 법률 제9706호로 폐지되어 2009. 10. 1. 시행되기 전의 것, 이하 같음)에 의하여 설립된 대한주택공사(이하 “대한주택공사”라 함)가 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로 대통령령이 정하는 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산에 대하여는 취득세 및 등록세를 면제한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」(2009. 9. 21. 대통령령 제21744호로 개정되어 2009. 10. 1. 시행되기 전의 것, 이하 같음) 제225조에 따르면, 법 제289조제1항에서 “대통령령이 정하는 사업”이란 「대한주택공사법」 제3조제1호·제3호·제4호 및 제8호에 따른 사업 등을 말한다고 규정하고 있으며, 「대한주택공사법」 제3조제1항에 따르면, 대한주택공사는 주택의 건설·개량·매입·비축·공급·임대 및 관리 등의 업무를 행한다고 규정되어 있습니다.

  「지방세법」 제289조제1항에서 “일시 취득”하는 부동산에 대하여 취득세 및 등록세를 면제하는 취지는 대한주택공사가 국가 등을 대신하여 국가 등의 계획에 따라 부동산을 사용하여 주택의 건설·개량·임대 등 「대한주택공사법」 제3조제1호 등에 따른 사업을 시행하고 그 결과물인 위 부동산을 
궁극적으로 제3자에게 공급하게 되는데, 이 과정에서 대한주택공사가 부동산을 잠정적·임시적으로 취득한 부동산에 대하여 취득세 및 등록세를 면제하여 국가 등의 계획에 따른 공공사업을 원활히 추진하는 것이라 할 것입니다. 

  그런데, 같은 법 제289조제1항에 정하고 있는 취득세 및 등록세의 면제 요건을 살펴보면, 면제 대상이 되는 부동산은 ① 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따른 것이어야 하고, ② 제3자에게 공급할 목적으로 대통령령으로 정하는 사업에 사용하기 위하여 취득하여야 하는 부동산이어야 하며, 동시에 ③ 그 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산이어야 합니다. 위 요건과 관련하여 대한주택공사가 국가계획에 따라 미분양아파트를 매입하여 10년간 임대하는 경우에는 일단 ①의 요건에 해당한다고 할 것입니다. 

  그러나, 대한주택공사가 국가계획에 따라 미분양아파트를 매입하여 10년간 임대하는 경우, 제3자에게 공급, 즉 제3자에게 소유권이전이 주된 목적이고, 임대는 소유권이전을 위한 경과적·잠정적 활용에 불과하여야 함에도 10년간 임대하는 것은 제3자에게 소유권을 이전하기 위한 경과적·잠정적 활용이 아니라 임대 그 자체가 미분양 아파트의 소유권을 취득한 주요목적이라고 보여지므로, ②의 요건 중 “제3자에게 공급”할 목적으로 취득한
 부동산이 아니라 할 것입니다. 

  또한, 「지방세법」 제289조제1항에 따라 취득세 및 등록세가 면제되는 일시적인 취득에 해당하는 부동산이어야 하는 것이 ③의 요건이라고 한다면, 대한주택공사가 제3자에게 공급할 목적으로 주택의 건설·개량·임대·공급·임대 및 관리의 사업을 하기 위하여 부동산을 취득하는 경우에도 그 성질상 일시적인 취득에 해당하지 아니하는 경우라면 취득세 및 등록세가 감면 대상이 되지 아니한다고 할 것입니다.

  즉, 대한주택공사가 주택을 건설하여 분양할 목적으로 필요한 부동산을 취득하여 그 취득 후 분양시까지만 잠정적·임시적으로 소유하는 경우에 그 취득은 해당 부동산에 대한 영구적·지속적인 보유의 의사 없이 소유하는 것이므로 이와 같은 경우에 취득세 및 등록세를 면제하겠다는 것이 위 「지방세법」 제289조제1항의 취지라고 할 것인바, 대한주택공사가 미분양 아파트를 취득하여 10년간 장기간 보유하면서 다른 임대사업자와 마찬가지로 임대수익을 얻는 사업에 해당하는 경우에는 부동산을 일시 취득하였다고 볼 수 없다 할 것입니다. 
  
  또한, “일시 취득”의 개념을 취득시점 이후에 제3자로의 소유권이 변동되느냐를 기준으로 즉, 보유기간이 정하여져 있는지 여부를 기준으로 「지방세법」 제289조제1항의 적용여부가 결정된다
고 본다면, 같은 규정에서 “…일시 취득하는 부동산…”을 “…취득하는 부동산…”으로 규정하여도 대한주택공사가 일정기간 임대 후 제3자에게 공급(분양)할 목적으로 취득하는 부동산은 같은 규정의 적용대상인 부동산이라고 할 것인데, 그럼에도 불구하고 위 규정에서 “…일시 취득하는 부동산…”으로 규정한 것은 대한주택공사가 잠정적·임시적으로 취득한 부동산에 대하여만 제한적으로 취득세 및 등록세를 면제하겠다는 입법의도가 내포되어 있다고 할 수 있으므로, 대한주택공사가 국가계획에 따라 미분양 아파트를 매입하여 10년간 임대하는 경우에는 일시 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것입니다. 

  따라서, 대한주택공사가 국가의 계획에 따라 미분양 아파트를 매입하여 이를 10년간 임대하는 경우 위 취득한 부동산은 「지방세법」 제289조제1항에 따른 일시 취득하는 부동산에 해당하지 않는다 할 것입니다.