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1. 질의요지

공동주택단지 내에 설치하여 분양되는 복리시설의 부지인 토지를 반드시 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서에 따라 공동주택단지의 부지와 별개의 대지로 보아야 할 것인지?

2. 회답

  공동주택단지 내에 설치하여 분양되는 복리시설의 부지인 토지는 공동주택단지와 따로 구획·양여된 경우에만 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서에 따라 공동주택단지의 부지와 별개의 대지로 보아야 합니다.

3. 이유

  「주택법」 제2조제6호에서는 ‘주택단지’를 같은 법 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제9호에서는 "사업주체"를 같은 법 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자를 의미한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제9호에서는 ‘복리시설’을 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로, 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당(가목), 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설(나목)을 정하고 있습니다. 

  그리고, 「주택법」 제21조에서는 복리시설의 설치기준 등에 관하여는 대통령령으로 정하도록 하고 있고, 이에 따른 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항에서 주택단지는 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호의 규정에 의하여 이를 하나의 대지로 보도록 하되 다만, 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획·양여하는 토지는 이를 별개의 대지로 보도록 규정하고 있습니다. 한편, 「건축법」 제2조제1항제1호에서는 "대지(垈地)"를 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 각 필지(
筆地)로 나눈 토지로서 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에서는 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우, 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

  이 사안에서는 공동주택단지 내에 설치하여 분양되는 복리시설의 부지인 토지를 반드시 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서에 따라 공동주택단지의 부지와 별개의 대지로 보아야 할 것인지 여부가 문제됩니다.

  우선, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서의 문언에 따르면, 복리시설의 설치를 위한 토지를 별개의 대지로 보기 위해서는 해당 토지를 구획·양여하여야 할 것인 바, 복리시설의 설치를 위하여 ‘구획·양여하는 토지’가 무엇인지 살펴보면, 같은 규정에서는 구획과 양여에 대한 별도의 정의규정이 있지는 아니하나 일반적으로 구획(區劃)은 토지 등의 따위를 경계를 지어 나누는 것을, 양여(讓與)는 자신의 소유를 다른 사람에게 넘기는 것을 의미한다 할 것이므로, 결국 ‘복리시설의 설치를 위하여 따로 구획·양여하는 토지’란 ‘복리시설의 설치를 위하여 따로 주택단지의 경계를 나누어 그 일부 토지의 소유권을 그
 설치자 등에게 이전하는 토지’를 의미한다고 할 것이고, 따라서 복리시설이 설치된 토지가 공동주택단지와 별개의 대지가 되기 위하여는 해당 토지를 공동주택단지와 경계를 명확히 나누어 그 소유권을 복리시설 설치자 등에게 이전한 경우를 의미한다고 보아야 할 것입니다.

  이와 같이, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서에서 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획·양여하는 토지를 별개의 대지로 보도록 하고 있는 취지는, 복리시설이 설치된 토지를 포함한 공동주택 단지를 하나의 대지로 볼 경우 공동주택 입주자가 아닌 복리시설 분양자 등이 건물과 대지의 처분 등 재산권의 행사와 관련하여 제한을 받을 수 있으므로, 이러한 제한을 배제하여 복리시설의 설치와 운영을 원활히 할 수 있도록 하기 위해 사업주체가 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획·양여한 토지의 경우에는 공동주택이 건설되는 단지의 부지와는 별개의 대지로 구분할 수 있도록 한 것이라 할 것입니다.

  한편, 사업주체가 복리시설 중 분양되는 복리시설의 설치를 위한 대지를 반드시 구획·양여할 의무가 있는지 여부가 문제될 수 있으나, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항에서는 분양되는 복리시설의 부지인 토지를 사업주체가 반드시 구획·양여하도록 사업주체 등에게 의무를 부과하고 있지 아
니하므로, 결국 관련 규정을 종합하면 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서는 사업주체가 복리시설에 대한 분양·임대계획, 관리·운영방법 등을 고려하여 주택단지와 복리시설의 설치를 위한 토지에 대한 소유권 등을 별도로 구분할 필요가 있다고 판단하여 해당 토지를 구획·양여하는 경우에만 그 구획·양여된 토지를 주택단지와는 별개의 대지로 보도록 하는 것일 뿐, 분양하는 복리시설이 있다고 하여 그 시설이 설치되는 토지가 반드시 공동주택단지와 구분하여 별개의 대지가 된다거나 사업주체 등에게 해당 토지를 반드시 구획·양여하도록 하는 의무를 부과한 규정이라고 볼 수는 없다고 할 것입니다.

  따라서, 공동주택단지 내에 설치하여 분양되는 복리시설의 부지인 토지는 공동주택단지와 따로 구획·양여된 경우에만 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제8조제1항 단서에 따라 공동주택단지의 부지와 별개의 대지로 보아야 합니다.