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1. 질의요지

「건축법」 제11조제11항제1호 단서에 따르면 분양을 목적으로 하는 공동주택(각주: 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서의 경우에 해당하지 않는 것을 전제함.)의 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보해야 하는바, A필지는 甲이 단독으로 소유하고 있고 B필지는 乙이 단독으로 소유하고 있으면서 A필지와 B필지를 하나의 대지(각주: 「건축법」 제2조제1항제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제1호에 따라 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우로서 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하는 경우에 해당함.)로 하여 甲과 乙이 공동으로 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우 해당 대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 질의하였고 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 해당 대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.

3. 이유

  「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분에서는 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보해야 한다고 하면서(본문), 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않다고(단서) 규정하고 있고, 같은 항 제1호 본문에서는 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 경우로 건축주가 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우를 규정하면서 같은 호 단서에서는 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다고 규정하여, 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하도록 하고 있습니다.

  그리고 위 규정에서는 “건축허가를 받으려는 자”에 대해 별도로 제한하고 있지 않으므로 위 규정에 따른 “건축허가를 받으려는 자”에는 단독으로 건축허가를 받으려는 자 외에 공동으로 건축허가를 받으려는 둘 이상의 자도 포함되는바, 그렇다면 둘 이상이 공동으로 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우에도 건축허가를 받으려는 둘 이상의 자 모두가 해당 대지의 소유권을 확보해야 한다고 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.

  그런데 건축허가를 받으려는 대지가 두 개의 필지로 구성되어 있다면 두 개의 필지를 공동으로 소유하는 것과 두 개의 필지를 각각 개별적으로 소유하는 것은 법적 소유 관점에서 구별되는 것이므로, 이 사안과 같이 하나의 대지를 이루는 두 개의 필지를 甲과 乙이 각각 구분하여 소유한 경우라면 건축허가를 받으려는 甲과 乙이 공동으로 해당 대지를 소유한 것은 아니므로 甲과 乙 모두가 해당 대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.

  또한 입법연혁을 살펴보면 「건축법」이 2016년 1월 19일 법률 제13785호로 일부개정되기 전에는 건축허가 시 대지의 소유권 확보와 관련한 내용을 「건축법 시행규칙」에서 규율하고 있었고, 「건축법 시행규칙」이 1999년 5월 11일 건설교통부령 제189호로 일부개정되면서 종전에는 건축할 대지의 “소유 또는 사용”에 관한 권리를 증명할 수 있는 서류를 제출하면 된다고 규정하였던 것을 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에 대해서는 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하도록 하였는바, 이는 분양을 목적으로 하는 공동주택의 경우 공동주택을 분양받는 자를 보호하려는 취지(각주: 1999. 5. 11. 건설교통부령 제189호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「건축법 시행규칙」 개정이유 참조)였다는 점을 고려하더라도 「건축법」 제11조제11항제1호 단서에 따른 분양을 목적으로 하는 공동주택 건축허가에 관한 대지의 소유권 확보 규정은 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.


 <관계 법령>
「건축법」
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 
  ② ∼ ⑩ (생  략)
  ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
  2. ∼ 5. (생  략)