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1. 질의요지

2009. 9. 17. 전에 입주자모집공고를 한 「임대주택법」 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택에 남편과 부인이 각각 임차인으로 선정된 아래의 각각의 경우로서 남편과 부인이 모두 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우, 「임대주택법」 제19조 단서에 따라 임대사업자의 동의를 받아 무주택 세대주에게 임차권을 양도할 수 있는지?

  ① 남편과 부인이 입주자모집공고 이전부터 각각 주민등록표상 세대를 분리하여 각각 입주한 경우

  ② 남편과 부인이 입주자모집공고 당시에는 동일세대를 구성하여 세대주와 그 세대를 구성하는 세대원이었으나, 입주시점에는 주민등록표상 세대를 분리하여 각각 임대주택에 입주한 경우

  ③ 남편과 부인이 입주자모집공고 당시에는 동일세대를 구성하여 세대주와 그 세대를 구성하는 세대원이었고, 먼저 입주하는 임대주택에 입주할 때에는 세대주와 세대원이 모두 입주하였으나, 부인이 세대를 분리하여 남은 임대주택에 입주한 경우

2. 회답

  2009. 9. 17. 전에 입주자모집공고를 한 「임대주택법」 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택에 남편과 부인이 각각 임차인으로 선정된 ①, ②, ③ 각각의 경우로서 남편과 부인이 모두 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우, 「임대주택법」 제19조 단서에 따라 임대사업자의 동의를 받아 무주택 세대주에게 임차권을 양도할 수 있습니다.

3. 이유

  「임대주택법」 제19조 본문에 따르면 임대주택의 임차인은 원칙적으로 임차권을 다른 사람에게 양도할 수 없지만, 같은 조 단서 및 「임대주택법 시행령」 제18조제1항제1호다목에 따르면 예외적으로 같은 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우 무주택 세대주에게 임대사업자의 동의를 받아 임차권을 양도할 수 있고, 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제4항제2호에 따르면 임대기간 만료 전에 85㎡ 초과 임대주택의 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다고 규정하고 있습니다.

  이와 같은 「임대주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」의 규정에 따르면 ①, ②, ③과 같은 사안의 경우에 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제4항에 따른 명도 대상에 해당하지 않으면서 「임대주택법」 제19조 단서 및 같은 법 시행령 제18조제1항제1호다목에 해당한다면 임대사업자의 동의를 받아 임차권을 양도할 수 있다고 할 것입니다. 

  우선, 임대주택의 명도에 관한 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제4항은 2009. 9. 17. 국토해양부령 제167호로 개정·시행되면서 전문개정
된 조항으로서 같은 규칙의 부칙 제2조에서 제29조제4항의 개정규정은 같은 규칙 시행 후 최초로 입주자모집공고를 하는 분부터 적용한다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 2009. 9. 17. 전에 입주자모집 공고를 한 임대주택의 경우는 2009. 9. 17. 국토해양부령 제167호로 개정되기 전의 「주택공급에 관한 규칙」(이하 “구 주택공급규칙”이라 함)을 적용하여야 할 것입니다. 

  그런데 구 주택공급규칙 제29조제4항에서는 임대기간 만료 전에 “다른 주택을 소유”하게 된 경우에는 당해 임대주택을 사업주체에게 명도하도록 규정하고 있으므로 이 사안과 같이 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하게 된 경우가 아니라면 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 명도대상에는 해당하지 않는다고 할 것입니다. 

  다음으로 이 사안의 경우가 「임대주택법 시행령」 제18조제1항제1호다목에 따른 임차권을 양도할 수 있는 경우에 해당되는지를 살펴보면, ① 입주자모집공고 이전부터 남편과 부인이 주민등록표상 세대를 분리하여 각각 입주한 경우, ② 입주자모집공고 당시에는 남편과 부인이 동일세대를 구성하고 있었으나 주민등록표상 세대를 분리하여 각각 입주한 경우 및 ③ 입주자모집공고 당시에는 남편과 부인이 동일세대를 구성하고 있었고 남편과 부인이 각각 입주자로 선
정된 임대주택 중 입주시기가 빠른 임대주택에 입주할 때에는 세대주(남편)와 세대원(부인)이 모두 입주하였으나, 부인이 세대를 분리하면서 다른 임대주택에 입주한 경우 모두 각각의 임대주택 입주시점 현재 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 입주하였으므로, 2009. 9. 17. 전에 입주자모집공고를 한 「임대주택법」 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택에 남편과 부인이 각각 임차인으로 선정된 ①, ②, ③ 각각의 경우로서 입주 후 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무른다면 「임대주택법 시행령」 제18조제1항제1호다목에 해당하여 임대사업자의 동의를 받아 무주택 세대주에게 임차권을 양도할 수 있다고 할 것입니다. 

  따라서, 2009. 9. 17. 전에 입주자모집공고를 한 「임대주택법」 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택에 남편과 부인이 각각 임차인으로 선정된 ①, ②, ③ 각각의 경우로서 남편과 부인이 모두 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무른다면, 「임대주택법」 제19조 단서에 따라 임대사업자의 동의를 받아 무주택 세대주에게 임차권을 양도할 수 있습니다.