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1. 질의요지

「주택공급에 관한 규칙」 제28조제8항제2호 및 제11항에 따라 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시(이하 “투기과열지구등”이라 함)에서 공급되는 주택을 기존 소유 주택의 처분을 조건으로 우선 공급받으려는 사람이 같은 규칙 제23조제2항제4호마목에 따라 별지 제6호서식에 따른 서약서(이하 “기존주택처분서약서”라 함)를 제출하여 분양권등(각주: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호의2에 따른 ‘분양권등’을 말하며, 이하 같음.)을 받은 후 제3자에게 그 분양권등을 전매(각주: 「주택법」 제64조에 따른 전매행위 제한에 해당하지 않는 경우를 전제함.)하였으나, 주택의 입주가능일부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분하지 않아 「주택법」 제65조제2항에 따라 공급계약이 취소된 경우, 그 분양권등을 매입한 자의 분양권등의 효력도 상실되는지?

※ 질의배경

  민원인은 분양권등을 매도자가 기존 주택을 처분하지 않아도 매수자의 분양권등의 효력이 상실되지 않는다는 입장으로 국토교통부 질의를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 분양권등을 매입한 자의 분양권등의 효력도 상실됩니다.

3. 이유

  「주택법」 제54조제2항 전단에서는 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 주택을 공급하는 조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있는 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제8항에서는 투기과열지구등에서 같은 조 제2항부터 제7항까지에 따라 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많으면 사업주체는 각 호의 순서에 따라 입주자를 선정하도록 하면서 제2호에서는 무주택세대구성원 외에 1주택을 소유한 세대에 속한 사람으로서 기존 소유 주택 처분조건을 승낙한 사람도 공급 대상으로 규정하고 있습니다.

  그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제11항에서는 같은 조 제8항제2호에 따라 1주택을 소유한 세대(각주: 분양권등을 소유한 세대는 제외함.)에 속한 사람이 주택을 공급받으려는 경우에는 공급받은 주택의 입주 이전에 기존 소유 주택의 소유권 처분 조건을 승낙(제1호)하고 공급받은 주택의 입주가능일부터 6개월 이내에 기존 소유 주택의 소유권 처분을 완료(제3호)하는 등 각 호의 요건을 모두 갖춰야 한다고 규정하고 있고, 해당 규정에 따라 기존 소유 주택의 처분 조건으로 공급받으려는 사람은 같은 규칙 제23조제2항제4호마목에 따라 기존주택처분서약서를 제출해야 합니다.

  위 규정의 취지는 주택은 무주택세대구성원에게 공급하는 것이 원칙이나 1주택을 소유한 세대가 일정한 기간 내에 기존 소유 주택을 처분하겠다는 조건을 수용한 경우에 한해 예외적으로 무주택세대로 보아 주택을 공급받을 수 있도록 하려는 것으로, 1주택을 소유한 세대가 분양권등을 받은 이후 이러한 조건을 이행하지 않고 기존 주택을 처분하지 않았다면 그 세대는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택법령에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받은 것이고, 이 사안과 같이 공급받은 분양권등을 매도한 경우라고 해서 해당 분양권등을 받기 위한 전제 조건인 기존 소유 주택의 처분 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

  또한 「주택공급에 관한 규칙」 제59조제3항제1호의3에서는 기존 소유 주택의 처분 조건으로 공급받은 경우 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함함)가 체결하는 주택공급계약서에는 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함해야 한다고 규정하고 있어, 분양권등을 매입한 자도 해당 분양권등은 매도자가 기존 주택을 처분하지 않을 경우에는 「주택법」 제65조제2항에 따라 주택공급계약이 취소될 수 있다는 사실을 알 수 있습니다.

  따라서 이 사안과 같이 기존 소유 주택을 처분할 조건으로 분양권등을 공급받은 자가 그 분양권등을 제3자에게 전매했더라도 기존 주택의 처분 조건을 이행하지 않아 「주택법」 제65조제2항에 따라 이미 체결된 주택의 공급계약이 취소되면 그 공급계약에 따라 주택을 공급받을 수 있는 권리인 분양권등의 효력도 상실되므로, 분양권등을 매수한 자가 매도한 자에 대해 손해배상을 청구할 수 있는지 여부는 별론으로 하고, 분양권등을 매입한 자에 대해서도 분양권등의 효력은 상실된다고 보아야 합니다.

  만약 이와 달리 기존 소유 주택의 처분 조건으로 공급받은 분양권등을 전매한 경우에는 「주택법」 제65조제2항에 따른 주택공급계약의 취소를 할 수 없어 분양권등의 효력이 상실되지 않는다고 본다면, 기존 소유 주택을 처분하지 않아 공급조건을 위반하였음에도 불구하고 분양권등의 전매가 있었는지에 따라 분양권등의 효력 상실 여부가 달라지게 되어 불합리하다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.


<관계 법령>

주택법
제54조(주택의 공급) ① (생  략)
  ② 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 이 경우 제63조제1항에 따른 투기과열지구 및 제63조의2제1항에 따른 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 국토교통부령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 
  ③ ～ ⑧ (생  략)
제65조(공급질서 교란 금지) ① (생  략)
  ② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
  1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자
  2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자
  ③ ～ ⑤ (생  략)

주택공급에 관한 규칙
제23조(주택공급신청서 교부 및 신청서류) ① (생  략)
  ② 주택의 공급신청을 하려는 자는 다음 각 호의 서류를 사업주체에게 제출해야 한다. (단서 생략)
  1. ～ 3. (생  략)
  4. 별지 제6호서식에 따른 서약서(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에 한하며, 전자문서를 포함한다)
   가. ～ 라. (생  략)
   마. 제28조제8항 및 제11항에 따라 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 공급되는 주택을 기존 소유 주택의 처분 조건으로 우선 공급받으려는 사람
  5. ～ 9. (생  략)
  ③ㆍ④ (생  략)
제28조(민영주택의 일반공급) ① ∼ ⑦ (생  략)
  ⑧ 사업주체는 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 제2항부터 제7항까지의 규정에 따라 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많으면 다음 각 호의 순서에 따라 입주자를 선정해야 한다. 
  1. 제2항 및 제4항 단서에 따라 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75퍼센트(소수점 이하는 올림한다)를 무주택세대구성원에게 공급한다.
  2. 나머지 주택(제1호에 따라 무주택세대구성원에게 공급하고 남은 주택을 포함한다)은 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 사람(기존 소유 주택 처분조건을 승낙한 사람으로 한정한다)을 대상으로 공급한다.
  3. (생  략)
  ⑨ㆍ⑩ (생  략)
  ⑪ 제8항제2호에 따라 1주택을 소유한 세대(분양권등을 소유한 세대는 제외한다)에 속한 사람이 주택을 공급받으려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춰야 한다.  
  1. 공급받은 주택의 입주 이전에 기존 소유 주택의 소유권 처분 조건을 승낙할 것
  2. 공급받은 주택의 입주예정일 이전에 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 신고를 하거나 검인을 받을 것
   가. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고
   나. 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인
  3. 공급받은 주택의 입주가능일부터 6개월 이내에 기존 소유 주택의 소유권 처분을 완료할 것
제59조(주택의 공급계약) ①·② (생  략)
  ③ 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함한다)가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다. 
  1. 입주예정일
  1의2. 공급계약 주택의 계약자별 전매행위 제한기간
  1의3. 제28조제11항에 따라 기존 소유 주택의 처분 조건으로 우선 공급받은 경우 다음 각 목의 내용
   가. 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관한 제28조제11항제2호에 따른 신고를 하거나 검인을 받지 않으면 입주할 수 없다는 내용
   나. 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약을 해지할 수 있다는 내용
  2. ～ 14. (생  략)
  ④ ～ ⑥ (생  략)