법제처 로고

1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제1항제1호에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자(각주: 도시정비법 제2조제9호에 따른 토지등소유자를 말하며, 이하 같음)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제77조제1항제2호에서는 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 “단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우”에 해당하면 같은 법 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사(각주: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사를 말함(도시정비법 제13조제2항 참조))가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날(이하 “산정기준일”이라 함)을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있는바,

  이혼한 부부인 A와 B가 공유하던 다가구주택이 산정기준일 후 다세대주택으로 전환되어 A와 B가 각각 소유권을 가지게 되는 경우, 각 소유자에게 조합원 자격 및 건축물을 분양받을 권리를 인정할 수 있는지?

※ 질의배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

  이 사안의 경우 각 소유자에게 조합원 자격 및 건축물을 분양받을 권리를 인정할 수 없습니다.

3. 이유

  정비사업의 대상이 되는 건축물이 여러 명의 공유에 속하는 다가구주택인 경우 도시정비법 제39조제1항제1호에 따라 그 여러 명을 대표하는 대표자 1명이 조합원으로서 분양받을 권리를 갖게(각주: 법제처 2019. 2. 20. 회신 18-0591 해석례 참조) 되는데, 이 사안에서는 정비사업의 대상 건축물인 공유에 속하는 다가구주택을 산정기준일 후에 종전 공유자 각각이 단독으로 소유하는 다세대주택으로 전환한 경우라면 각 소유자에게 조합원 자격 및 건축물을 분양받을 권리를 인정할 수 있는지가 문제됩니다.

  먼저 도시정비법 제77조제1항제2호에서는 정비사업을 통해 분양받을 건축물이 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우에 해당하면, “산정기준일”을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있어, 산정기준일에 정비사업 시행 대상인 종전 건축물이 여러 명의 공유에 속하는 다가구주택인지, 아니면 각 소유자가 단독으로 소유한 다세대주택인지에 따라 정비사업의 시행으로 건축된 건축물을 분양받을 권리를 산정해야 할 것인바, 이 사안은 산정기준일 후에 공유에 속하는 다가구주택을 소유자 각자가 주택을 단독으로 소유하는 다세대주택으로 전환한 경우이므로, 조합원 자격 및 건축물을 분양받을 권리를 인정할 수 없다는 점이 문언상 분명하다고 할 것입니다.

  그리고 도시정비법 제77조는 같은 법이 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 일부개정되면서 신설된 규정인데, 이는 정비구역 지정ㆍ고시 전후에 토지 분할 등의 소위 “지분 쪼개기”로 인해 발생하는 조합원 수 증가 및 투기세력의 유입 등을 막기 위해 도입(각주: 2008. 11. 3. 의안번호 제1801705호로 발의되어 대안반영폐기된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안에 대한 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조)된 규정으로, 산정기준일 후에 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 “지분 쪼개기”로 보아 정비사업의 시행으로 건설될 건축물을 분양받을 권리의 취득을 제한하려는 취지이므로, 이 사안과 같이 분양받을 권리의 산정기준일 후에 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우라면 각 소유자에게 조합원 자격 및 건축물을 분양받을 권리를 인정할 수 없다고 보는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석입니다.

  따라서 이 사안의 경우 각 소유자에게 조합원 자격 및 건축물을 분양받을 권리를 인정할 수 없습니다.

<관계 법령>
도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.
  1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
  2. ∼ 3. (생  략)
  ②ㆍ③ (생  략)
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)  ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 
  1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
  2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
  3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
  4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
  ② (생  략)