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Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 제정배경 Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요내용 1. 법 적용대상 2. 대항력 3. 우선변제권 4. 최우선변제권 5. 등록사항 등의 열람 제공 6. 계약갱신요구권 7. 차임 등의 증감청구권 8. 임차권등기명령 9. 월차임 전환시 산정률 10. 전대차관계에 대한 적용 11. 시행일 및 경과조치 Ⅲ. 맺는말 《법령해설 및 심의경과》 상가건물임대차보호법 박 영 욱 Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 제정배경 1) 거평마트 부도, 서울 명동 코스모스플라자의 건물주 부도, 서울 금천구 금천중앙시장 재건축, 한국부동산신탁 부도 등으로 인한 임차인의 피해가 있었다. 2) 1996년 7월에는 임시국회에서 이재오 의원외 49인이 의원입법으로 가칭 “점포임대차보호법안”을 상정하였으나 임기만료로 폐기되었다. 1997년 IMF관리체제 이후 부동산시장의 경색과 금융시장의 위기로 인하여 건설회사 및 대형유통업체들의 부도사태가 잇따르면서 이들이 건설 운영중인 건물을 임차한 영세상인들의 임차보증금의 반환이나 고액에 달하는 권리금의 회수 등 문제가 있었고, 상가들의 경쟁이 심해지면서 상가건물에 막대한 투자비용이 들어감에도 불구하고 장기간 임대차기간이 보장되지 아니하여 임대인이 1～2년만에 임대차를 종료하는 경우 막대한 투자비용을 회수하지 못하여 손해를 보는 경우가 발생하였으며, 보증금과 차임에 대한 적정한 규제들이 이루어지지 못하여 임대인이 보증금과 차임을 지나치게 올려달라는 등 영세상인들의 생계를 위협하게 되었다. 3) 4개 법률안에 대한 비교는 국회 상가건물임대차보호법 공청회 자료 참조 4) 2002년 6월 26일 조배숙 의원 등 23인이 시행시가 2002년 1월 1일로 규정되어 있는 관계로 법 시행 이전에 임대료가 과도하게 인상되고 계약해지권이 남발되는 문제가 있음에 따라 동법의 시행일을 2002년 9월 1일로 앞당기기 위하여 개정안을 발의하였으나, 국회 법제사법위원회에서는 시행일시기를 시행일 제정기간과 국세청에서 기존 임차인에게 확정일자를 발급하는데 최소한 1개월이 소요될 것이 예상됨에 따라 2002년 11월 1일로 수정의결하였다. 5) 영세상가임대차보호법 제정의 필요성을 ①사회적 약자인 상가임차인 보호의 필요성 ②생존권 또는 생활권의 보호차원 ③사회적 형평성의 회복차원으로 구분하여 설명하고 있다. 장세훈, 영세상가임대차보호의 실태와 입법방향, 입법정보 제2호, 8-9면 6) 유중원, 상가임대차보호법의 졸속제정 반대, 인권과 정의(vol. 299), 24-26면 이러한 문제의 해결을 위한 노력의 일환으로 국회 법제사법위원회는 2001년 3월 20일 이재오 의원 등 27인이 발의한 상가등비주거용건물임대차보호법안, 2001년 4월 13일 송영길 의원 등 31인이 발의한 상가임대차보호법안, 2000년 10월 10일 천정배 의원 등 8인이 소개한 상가임대차보호법제정에관한청원, 2001년 6월 14일 이종걸 의원 등 114인이 발의한 주택임대차보호법중개정법률안 및 2001년 6월 25일 이주영 의원 등 107인이 발의한 상가등비주거용건물임대차보호법안 등 4건의 법률안과 1건의 청원을 각각 폐기하고 2001년 12월 6일 법제사법위원회 대안으로 수정하여 본회의에 상정하였고, 국회 본회의는 국회법제사법위원회가 마련한 법률안을 그대로 의결하였으며, 정부는 2001년 12월 29일 국회가 제정한 상가건물임대차보호법(이하 “이 법”이라 한다)을 법률 제6542호로 공포하였다. 이 법은 부칙 제1항에서 시행일을 국세청의 사업자등록제도의 정비기간 및 기존 임차인에 대한 확정일자 확인기간을 감안하여 2003년 1월 1일로 정하였으나, 이 법이 시행되면 임대인이 보증금 또는 차임을 올리지 못할 것을 우려하여 이 법이 시행되기 전에 대폭 인상하려는 등의 문제가 발생하자 2002년 8월 26일 이 법을 개정하여 시행일을 2002년 11월 1일로 변경하였다. 이 법은 건물의 임대차에서 일반적으로 경제적 사회적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없어 국민의 경제생활에 위험이 발생하고 있으므로 이러한 상가건물의 임대차에서 사회적 경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정한 것이다. 물론 이 법 제정당시 상가건물임대차보호법의 졸속 제정을 반대하는 견해도 있었다. 반대 이유로는 첫째, 부동산임차권의 보호는 자유민주주의 체제가 인정하고 있는 사적 소유권과 계약자유의 원칙을 제한하는 결과를 초래할 수 있어 영업수익을 목적으로 영업용건물을 빌린 임차인을 보호하는 것은 임대료 수익을 목적으로 건물을 임대한 건물 소유주의 권한을 침해하는 결과를 낳을 수 있고, 이러한 점에서 임차인보호는 자칫 “대등한” 계약 당사자간의 형평성을 해칠 우려가 있다고 한다. 둘째는 과도한 임차권의 보호는 좁게는 부동산임대업, 넓게는 부동산시장을 위축시켜 임대건물의 공급물량을 줄이는 “의도치 않던” 결과를 초래해서 오히려 수요자인 임차인의 사회경제적 지위를 불안하게 하는 역효과를 낳을 수 있다고 한다. 이하에서는 의원입법으로 제정된 이 법의 주요내용과 2002년 10월 14일 대통령령 제17757호로 공포된 상가건물임대차보호법시행령(이하 “시행령”이라 한다)의 법제처 주요심사내용 등에 대하여 알아보고자 한다.